Evropou obchází strašidlo převratu na trhu nemovitostí. Vyhne se Česku?

Jen těžko by se hledalo na realitním poli v posledním roce ožehavější téma, než je růst úrokových sazeb a s ním spojená stále vypjatější situace na trhu. Centrální banky kvůli inflaci zvyšují úrokové sazby a tím zdražují úvěry od bank, které jsou čím dál opatrnější v tom, komu a na co půjčku přiznají. Problém financování ale neřeší jen drobní kupci nemovitostí, strašákem se stává i pro velké evropské investory do komerčních nemovitostí. Ceny nemovitostí totiž prudce padají.

Podle agentury Bloomberg by první problémy s financováním takzvaných trofejových nemovitostí v západní Evropě, tedy projektů řadících se mezi nejlepší a za nejvyšší ceny, mohly znamenat předzvěst nejzávažnějšího zvratu na realitním trhu v novodobé historii.

„Evropu čeká významný proces, kdy bude odeznívat desetileté období snadné dostupnosti peněz,“ řekl partner společnosti soukromého kapitálu Apollo Global Management Skardon Baker pro agenturu Bloomberg.

Mimo zmíněné projekty by už za pár týdnů problém s financováním mohlo řešit mnohem více věřitelů v Evropě. Obdrží totiž výsledky ocenění jejich nemovitostí z konce loňského roku. Podle některých odborníků hrozí jejich významný propad, což by mohlo způsobit porušení jejich úvěrových smluv. Úvěr totiž dostali na konkrétní výstavbu konkrétní nemovitosti, a pokud se ukáže, že má nižší hodnotu, změní se i podmínky úvěru od bank. Banka po dlužníkovi může například vyžadovat, aby o toto snížení ponížil také úvěr.

Investoři by v důsledku toho byli nuceni řešit své financování jinak, v krajních situacích by mohlo dojít na nucené prodeje nebo potřebu čerpat novou hotovost.

„S ohledem na výrazné navýšení úrokových sazeb a zároveň možný pokles hodnoty kvůli přecenění může dojít k poklesu LTV (poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, pozn. red.) pod bankou požadovanou míru a investor bude muset vložit více vlastních prostředků,“ popisuje scénář, který možná dopadne na řadu velkých evropských investorů, David Sajner, partner ve společnosti Knight Frank.

Získání dalších financí na pokrytí úvěru je ale podle jeho slov v současnosti mnohem nevýhodnější a dražší, než na co byli investoři dříve zvyklí.

„Pokud by investor nebyl schopen zajistit vlastní zdroje financování, tak by mohlo dojít k nucenému prodeji,“ dodává.

V současné době jsou jen na komerční nemovitosti v EU a v Británii vydány půjčky, dluhopisy a další dluhové financování v celkovém objemu kolem 1,9 bilionu eur (více než 45 bilionů Kč), ukazují data Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA). Už letos by přitom zhruba 20 procent z této částky mělo být splatných.

Podle Petra Dufka, hlavního ekonoma Creditas, by ale určitý otřes mohl přinést na dnes přetlakovaný evropský realitní trh ozdravnou vlnu.

„Kdo se pohybuje na hraně, spadne a jiný na tom zase vydělá. Pro bankovní systémy by to neměl být zdaleka problém na úrovni třeba pádu Lehman Brothers,“ dodává ekonom.

S tím souhlasí také David Sajner, partner ve společnosti Knight Frank, podle kterého období pročišťování trhu silní developeři využijí k jakési pauze, kdy získávají povolení, stavby odloží nebo přibrzdí, a jakmile uvidí oživení trhu, dodají na něj dostatečné množství produktů.

I přesto budou banky stále obezřetnější, a to nejen v případě nových úvěrů, ale i při řešení stávajících, takzvaných špatných úvěrů (dlužník nesplácí dohodnuté splátky nebo úroky více než 90 dní, pozn. red.).

„V minulosti bylo běžné, že pokud se dlužník dostal do problémů, teprve až po devadesáti dnech v prodlení se banka začala na tuto pohledávku dívat jako na problematickou. Začaly se dělat opravné položky a banka dělala příslušné kroky k zajištění takové pohledávky. Nyní se razí nový přístup, který pro bankovní sektor znamená odhadovat a vykrývat předem potenciální ztráty, a nikoliv jen reagovat na ty už vznikající. Vlastně má jít o jakousi předpřípravu,“ vysvětluje strategii bank ekonom Petr Dufek.

V praxi tedy v okamžiku, kdy začínají padat ceny nemovitostí, a právě ty patří do nejčastějších zástav v bankách, musí se banky chovat preventivně a začít zohledňovat i možný pokles hodnoty těch nemovitostí, které mají jako zástavy. Zatímco dřív se zjednodušeně primárně řešilo, jestli tedy dojde splátka úvěru, nebo nedojde.

Ocenění ale zatím nekleslo natolik, aby se úvěry, které jsou v držení bank, dostaly nad skutečnou hodnotu nemovitostí. To se ale může brzy změnit.

Například jen komerční nemovitosti v Británii oceněné společností CBRE loni zlevnily o 13 procent. Pokles se zrychlil ve druhé polovině roku a jen za prosinec jejich cena klesla o tři procenta. Analytici investiční banky Goldman Sachs pak předpovídají, že celkový pokles by mohl přesáhnout 20 procent.

„Chuť bank poskytovat úvěry je nižší, a nižší i zůstane, dokud se neobjeví náznak, že trh dosáhl dna,“ řekl vedoucí úvěrového oddělení ze společnosti Federated Hermes Vincent Nobel pro Bloomberg.

Epicentrem krize je zatím Švédsko, kde se předpokládá, že ceny domů z nedávného maxima klesnou o 20 procent. Realitní firmy s akciemi na burze tam za posledních 12 měsíců ztratily 30 procent hodnoty a švédská centrální banka a úřad pro finanční dohled opakovaně varovaly před riziky plynoucími z dluhů u komerčních nemovitostí.

Poradce ředitele na úřadu pro finanční dohled Anders Kvist se domnívá, že pokles hodnoty nemovitostí by mohl vyvolat dominový efekt, protože požadavky na další zajištění by mohly vést k vynuceným prodejům.

V Česku by ale vývoj na trhu neměl být tak dramatický jako v jiných zemích západní Evropy, uklidňují tuzemští odborníci.

„Český bankovní sektor je sice do jisté míry angažovaný v komerčních nemovitostech, avšak zároveň dlouhodobě velmi konzervativní – opatrný a obezřetný, zejména pokud jde o požadavky na zástavy a jejich ocenění a zasmluvnění těchto realit, nemluvě o kapitálové vybavenosti. Proto se tragického scénáře neobávám,“ uvádí hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.

Podle Michala Sotáka, partnera a vedoucího investičního týmu v České republice a na Slovensku ve společnosti Cushman & Wakefield, se navíc investoři poučili z předchozí krize a brali si typicky 50–60 procent financování, tedy půjčku ve výši 50 až 60 procent z hodnoty nemovitosti. „Nadto je trh v jednotlivých sektorech ve střední Evropě zdravý a žádný sektor netrpí přebytkem výstavby a vysokou neobsazeností,“ dodává.

Petr Hána, realitní expert ze společnosti Deloitte, tu ale jisté riziko vidí. Podle něj je totiž český realitní trh dlouhodobě ovlivňován sentimentem (náladou) rozvinutých západoevropských trhů. „Pokud by se zahraniční trhy otřásaly, budeme dříve či později zažívat obdobné situace i u nás,“ uvedl. Podle jeho slov může například tuzemský kancelářský trh stát na rozcestí.

„Covid předznamenal zásadní změnu v pracovní kultuře a hromadný návrat do kanceláří po jeho odeznění se nekonal. Firmy spíše než stěhování do nových prostor aktuálně řeší optimalizace a prověřují možnosti podpronájmů. V kombinaci s problémovým financováním mohou být ovlivněny i aktuálně řešené komerční developerské projekty,“ uzavírá.

Problematická situace s financováním by podle Davida Sajnera, partnera ve společnosti Knight Frank, mohla dopadnout nejen na kancelářský, ale také na rezidenční trh.

„Problém se bude týkat zejména projektů, které nejsou prvotřídní, například rozestavěné bytové domy, kde je aktuálně nízká poptávka po koupi bytů a developer výstavbu financuje úvěrem,“ říká odborník.