Investoři mění strategii. Nájemní bydlení zdražuje a nebude pro každého

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Ještě před několika lety se o institucionálním nájemním bydlení mluvilo spíš jako o zahraniční inspiraci. Dnes se z něj stává viditelná součást českého trhu. Zejména v Praze přibývá projektů, které nejsou určeny k prodeji jednotlivých jednotek, ale k dlouhodobému pronájmu pod taktovkou jednoho vlastníka.

Podle aktuální analýzy poradenské společnosti Savills bylo k polovině roku 2025 v Praze v provozu přes 4 500 bytů určených k profesionálnímu pronájmu. A jejich počet se má dále zvyšovat. V roce 2026 má být dokončeno dalších 1 100, ve výstavbě je nyní 1 902 jednotek a dalších 3 400 bytů by mělo do výstavby vstoupit v příštích dvou letech.

„Zájem investorů o segment nájemního bydlení roste, především o projekty v centrech měst. Jde o atraktivní a stabilní aktivum, které navíc nabízí flexibilní exitové strategie, včetně možnosti postupného rozprodeje jednotek formou individuálního prodeje bytů,“ říká Marek Pohl, šéf valuací v Savills.

Největší rozvoj zatím zažívá právě hlavní město, kde se dlouhodobě soustřeďuje jak kupní síla, tak poptávka po nájemním bydlení.

„Segment Build-to-Rent (BTR), doslova ‚postavit a pronajmout‘, se na trhu úspěšně rozvíjí a rychle si nachází své místo. Vyplňuje mezeru v oblasti profesionálně spravovaného nájemního bydlení, kterou na trhu dlouhodobě vnímáme,“ potvrzuje Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Právě Praha má nejnižší dostupnost vlastního bydlení v Česku a zároveň největší podíl cizinců i mladých mobilních domácností. Není divu, že právě tady se profilují první velké projekty.

Ambice růstu potvrzuje i skupina AFI, která je jedním z průkopníků institucionálního nájemního bydlení v Česku. Samotná společnost chce své portfolio v příštích letech rozšířit až na 5 000 nájemních jednotek.

„Ze strany nájemníků i investorů vnímáme silný zájem. Zvláště cizinci oceňují profesionalizaci nájemního trhu a rostoucí kvalitu služeb,“ říká finanční ředitelka AFI ČR Jana Domanová.

Zájem zejména cizinců potvrzují také slova Rudolfa Kraina, ředitele Trigema Rental. „V projektech jako Fragment nebo Lihovar tvoří zahraniční klienti více než 60 procent. Požadují plně vybavené byty, silnou Wi-Fi, kvalitní správu, recepční služby a flexibilitu při změně životních situací,“ uvedl.

Zatímco Praha a velká města – i díky zájmu cizinců – táhnou, regiony se k institucionálnímu nájemnímu bydlení staví opatrněji. Důvod je jednoduchý. V mnoha městech je tržní cena bytu stále nižší než čisté náklady na výstavbu. Přesto se začínají objevovat první signály změny.

„Fond Českého Bydlení dlouhodobě sází na krajská a okresní města, kde vidíme prostor pro růst hodnoty i dobrou obsazenost. Chybí tu novostavby a chybět i budou, což dává nájemnímu bydlení smysl jako náhrada,“ vysvětluje Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení.

Podle něj se nájemní model postupně stane běžným i pro dlouhodobé rodinné bydlení. „Dnes už je vidět poptávka po čtyřpokojových bytech, které dřív na nájemním trhu prakticky nebyly. A poroste i nadále.“

Přestože zájem investorů sílí, dynamika výstavby v Česku zatím oproti jiným evropským zemím značně zaostává. Například ve Varšavě vznikají nájemní projekty ve zcela jiném měřítku. V Praze rozvoj zatím brzdí zejména složité povolovací procesy a omezená dostupnost financování.

„Stavební řízení se nezkracuje, spíš naopak. A za realitního útlumu v letech 2022 a 2023 došlo ke značnému poklesu množství zahajovaných staveb,“ říká Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení.

Podle něj tak Česko čelí nejen administrativním překážkám, ale i následkům dvou let omezené developerské aktivity, jejichž dopad se na trhu začíná naplno projevovat právě teď.

Podle Jana Jurčíčka, vedoucího oddělení stavebního a projektového poradenství ve společnosti Savills, zůstává výzvou i dostupnost bankovních úvěrů. „Výše nájemného je sice atraktivní z pohledu výnosů, ale zároveň limituje dostupnost pro širší skupinu obyvatel, což může být vnímáno jako riziko.“

Přes překážky ale sektor dál roste. Podle hlavního ekonoma banky Creditas Petra Dufka má segment BTR to nejlepší teprve před sebou. „Vlastní bydlení už není tak silným symbolem úspěchu jako dřív. Mladší generace preferuje flexibilitu a mobilitu. A právě to profesionální nájemní bydlení nabízí.“

Dufek zároveň upozorňuje, že český trh se zatím nevydal cestou přeregulovaného modelu jako například Berlín. Právě tam funguje například takzvaná nájemní brzda, která omezuje výši nájmu u nově uzavíraných smluv maximálně na 10 % nad průměrné tržní nájemné v dané lokalitě. V praxi ale tento nástroj vedl k tomu, že se část pronajímatelů přesunula do krátkodobých pronájmů, které regulaci obcházejí, a nájmy dál rostou.

„Na příkladu Berlína je vidět, jak populistické zásahy dokážou nájemní bydlení ochromit a dostupnost bydlení v konečném důsledku snížit,“ říká Dufek.

Zdražování nájmů není fenoménem jen přeregulovaných metropolí typu Berlín. Růst cen je patrný i v Česku, a to i v případě nově budovaných projektů v rukou institucionálních investorů. Podle odborníků je to dáno především vyšším standardem bydlení. Lidé si připlácejí za vybavené byty, recepci, správu nebo flexibilní nájemní smlouvy.

Podle aktuálních dat Savills zůstává nájemné u menších jednotek relativně stabilní. 1+kk v průměru vyjde na 19 900 korun měsíčně, 2+kk pak na 27 400 korun. Zato větší byty výrazně zdražují. 3+kk dnes stojí kolem 43 000 korun měsíčně, čtyřpokojové jednotky až 68 000 Kč. Ve všech případech přitom ceny výrazně převyšují průměrné tržní nájemné v Praze.

Z pohledu realitního trhu tak jde o prémiovou službu s prémiovou cenou. Z pohledu dostupnosti bydlení pro běžné obyvatele je to ale přesně opačný směr, než jaký Praha potřebuje. Na nově vznikající nájemní bydlení totiž často dosáhne jen úzká skupina domácností.

„Na první pohled může působit dobře, že do nájemního bydlení vstupují profesionální firmy. Často slibují vyšší standard, lepší služby i stabilitu. Zkušenosti ze zahraničí ale ukazují, že pokud chybí pravidla – například v podobě delších nájemních smluv –, vede to spíš k růstu nájmů než ke zlepšení dostupnosti,“ říká Lenka Veselá, advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Z jejího pohledu model BTR v současnosti vyhovuje mladým lidem bez závazků, kteří chtějí bydlet v moderním bytě a nevadí jim vyšší cena. Naopak rodiny s dětmi, senioři nebo lidé s nižšími příjmy často zůstávají mimo hru. „Z praxe víme, že právě tyto skupiny jsou někdy automaticky vyřazovány kvůli počtu osob, typu příjmu nebo nižší bonitě. Přitom to jsou lidé, kteří potřebují stabilní nájemní bydlení nejvíce,“ dodává Veselá.

Podle Jana Miloty, poradce pro ukončování bezdomovectví z Platformy pro sociální bydlení, se trh proměňuje rychleji než státní reakce a přitom je klíčové, aby stát s příchodem velkých institucionálních pronajímatelů nezaspal a hledal vhodné způsoby regulace.

„Pokud stát nebude situaci aktivně regulovat, mohou se z nájemních bytů stát investiční produkty odtržené od reálných potřeb obyvatel,“ uvádí s tím, že pokud stát selže, hrozí, že rostoucí náklady na bydlení povedou k sociálnímu vylučování nejzranitelnějších skupin. „Je totiž zřejmé, že pro ty nejchudší nebude bydlení u těchto nových pronajímatelů dostupné,“ dodává Milota.

Podle Matouše Hutníka, mluvčího Institutu plánování a rozvoje Prahy, by na místě byla diverzifikace trhu.

„Nejlepší pro poskytování dostupného bydlení je, když neziskový i státní sektor poskytují tu samou službu. Významný sektor nekomerčních institucionálních pronajímatelů je například v Dánsku, kde je spojuje zastřešující neziskový fond Landsbyggefonden. V Itálii je dlouhá tradice církevních charit pronajímajících byty, ve Francii nekomerční bytový fond tvořily odborové organizace. Je potřeba mít širokou škálu poskytovatelů,“ uvádí.

Tuto myšlenku rozvíjí i Kristian Holan, fundraiser Fondu dostupného bydlení, který má ambici vytvořit v Česku neziskovou instituci pronajímající byty.

Od roku 2021 fond funguje pilotně se 14 byty převážně v Ústeckém kraji, kde zabydluje klientky z Azylového domu pro matky s dětmi Charity Děčín. „Většina prostředků pocházela od drobných věřitelů, kteří fondu půjčili s úrokem 3 %, tedy mírným ziskem odpovídajícím přibližně výnosu rakouských bytových společností s limitovaným ziskem,“ popisuje Holan.

Model se podle jeho slov osvědčil a chystá se začít aktivně oslovovat další potenciální dárce a věřitele. „Plánujeme v první řadě nakupovat hotové byty, výhledově se potom chystáme i na vlastní výstavbu,“ uzavírá.