Nájem, nebo hypotéka? Čísla ukazují, kde vzniká propast

Rozhodování mezi koupí bytu na hypotéku a setrváním v nájmu se v Česku v posledních letech proměnilo z životního kroku v čistě ekonomický výpočet.

Ještě před pár lety platilo, že rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným nebyl dramatický a odpověď na otázku „co je výhodnější“ se lišila spíš podle životní situace než podle tvrdých čísel. Dnes je situace jiná.

Srovnání měsíčních výdajů na průměrný byt napříč kraji ukazuje, že i když se rozdíl mezi nájemným a hypoteční splátkou za poslední rok mírně zmenšil, ve většině částí Česka zůstává nájem z pohledu měsíčních výdajů levnější variantou. A to často o několik tisíc korun měsíčně.

Největší propast je dlouhodobě patrná ve velkých městech a jejich okolí, především v Praze, v Jihomoravském a Středočeském kraji.

Právě Praha vychází z výpočtů nejvýrazněji. Měsíční splátka hypotéky na průměrný byt zde převyšuje nájemné o téměř 15 tisíc korun měsíčně.

Podobná situace panuje i v Jihomoravském kraji, který zásadně ovlivňuje Brno a tamní ceny nemovitostí. V této lokalitě lidé s hypotékou zaplatí na průměrný byt měsíčně oproti nájmu o téměř deset tisíc korun navíc.

Výrazné rozdíly se ukazují také ve Středočeském kraji, který je silně navázaný na Prahu. Vysoká poptávka po bydlení v dojezdové vzdálenosti od metropole tlačí nahoru ceny nemovitostí i výši hypoték. Přestože jsou zde byty levnější než v Praze, měsíční splátka hypotéky vychází v průměru zhruba o šest tisíc korun dráž než nájemné.

Na opačném konci spektra jsou regiony, kde se rozdíl mezi nájemným a hypoteční splátkou výrazně zmenšuje. Například v Karlovarském a Moravskoslezském kraji vycházejí obě varianty velmi podobně, rozdíl se zde pohybuje zhruba kolem 2500 korun měsíčně.

Výjimkou je Ústecký kraj, kde už výpočty ukazují opačný poměr. Vlastnické bydlení zde v průměru vychází zhruba o šest set korun měsíčně levněji než nájem.

Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality.cz. Jednotlivé případy se tedy mohou lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.

Podle ředitele oddělení nemovitostí a stavebnictví Deloitte Petra Hány byl ve vývoji těchto výdajů za bydlení klíčovým bodem rok 2020. „Do roku 2019 byly výdaje na nájemní a vlastnické bydlení v Praze vůči příjmům domácností relativně vyrovnané. Na otázku, zda koupit byt, nebo zůstat v nájmu, nebyla jasná odpověď,“ popisuje.

Rychlý růst cen bytů, následný skok úrokových sazeb a nejistota spojená s pandemií i válkou na Ukrajině podle něj vedly k historickému rozevření nůžek mezi nájmem a hypotékou. „Tato situace činí vlastnické bydlení aktuálně méně dostupným. Dosavadní vývoj vytváří strukturální tlak na nájemní trh a dlouhodobě posiluje poptávku po nájemním bydlení,“ dodává.

Také data z realitního trhu potvrzují, že zmenšování rozdílu probíhá jen velmi pomalu. „Nájmy sice vzrostly a úrokové sazby mírně klesly, ale nesmíme zapomínat také na značný růst cen nemovitostí v letech 2024 a 2025,“ upozorňuje jednatel realitního serveru Reality Čechy Michal Pich.

Jak výrazně se situace změnila, ilustruje na konkrétním příkladu pražského bytu 2+1. V roce 2015 stál 4,5 milionu korun, domácnost do něj vložila milion z vlastních zdrojů a na zbytek si vzala dvacetiletou hypotéku ve výši 3,5 milionu korun s úrokovou sazbou 1,99 procenta. Měsíční splátka tehdy vycházela na 17 689 korun, zatímco srovnatelné nájemné činilo zhruba 16 tisíc korun.

O deset let později je obraz úplně jiný. Stejný typ bytu dnes stojí kolem osmi milionů korun. I při stejných vlastních zdrojích ve výši jednoho milionu korun musí domácnost financovat hypotékou sedm milionů korun, a to s úrokovou sazbou 4,99 procenta. Měsíční splátka se tak dostává na 46 158 korun, zatímco nájemné u srovnatelného bytu se pohybuje zhruba kolem 21 tisíc korun.

„Pro mnoho lidí je aktuálně stále výhodnější si byt pronajmout, než si jej koupit,“ shrnuje Michal Pich.

Právě tento posun je vidět i v celkových statistikách hypotečního trhu. Průměrná výše hypotéky v Česku totiž během velmi krátké doby poskočila na úroveň, která tu ještě před několika lety nebyla běžná. Zatímco v roce 2023 si lidé na bydlení nepůjčovali v průměru ani tři miliony korun, dnes se průměrná částka pohybuje nad čtyřmi miliony.

Podle šéfa Golem Finance a hypotečního experta Broker Trust Libora Ostatka nejde o běžný trend, ale o zlom.

„Měli jsme tady roky, kdy byl nárůst pravidelný, a to platilo do roku 2020. Od roku 2023 tu ale máme obrovské skoky. V roce 2024 došlo k bezprecedentnímu nárůstu z necelých tří milionů na 3,6 milionu. To je skok, který tady nikdy v historii nebyl. Podobný vývoj jsme zažili i v roce 2025.“

Podle něj se za tímto vývojem neskrývá jen obecné zdražování nemovitostí, ale především zásadní přeskládání poptávky. Dříve rostla průměrná hypotéka relativně rovnoměrně napříč segmenty. Část lidí stavěla, část kupovala a poměry mezi jednotlivými typy úvěrů byly stabilní. Pandemie a následné ekonomické změny však tento model narušily.

„Jedním z klíčových faktorů je prudký růst nákladů na výstavbu. I když ceny některých stavebních materiálů později klesly, celkový rozpočet na stavbu rodinného domu je dnes nesrovnatelně vyšší než před šesti či deseti lety. Výstavba se tak stala dostupnou především pro extrémně bonitní domácnosti. Většina ostatních zájemců se místo toho orientuje na koupi hotové nemovitosti, ideálně v dobrém technickém a energetickém standardu a v atraktivní lokalitě,“ vysvětluje.

Podle hypotečního experta a místopředsedy představenstva Gepard Finance Davida Eima se ani při dalším sbližování měsíčních výdajů nedá čekat výrazný převrat na trhu. „Dokud bude trh pociťovat nedostatek bytů, cena poroste. Dražší byty budou dostupné menšímu počtu lidí, a ti tedy budou hledat nájmy,“ říká.

Výsledkem je podle něj začarovaný kruh. Část domácností je z trhu vlastnického bydlení vytlačena do nájmů, což udržuje poptávku po nájemním bydlení a tlačí nájemné dál nahoru. „Ceny bytů nahoru, nájemné nahoru, zájem o hypotéky plus minus beze změn,“ shrnuje situaci.