Článek
Česká bankovní asociace v úterý u příležitosti výročí 30 let hypoték v Česku uspořádala odbornou konferenci, na které mimo jiné promluvil také viceguvernér České národní banky Jan Frait.
Svou přednášku uvedl připomenutím případů, kdy se nedostatečně regulovaný hypoteční trh vymkl kontrole. Zmínil například Švédsko v roce 1991, kde kombinace vládní rozpočtové politiky a měnové expanze centrální banky vedla k masovému nesplácení úvěrů a následné recesi.
Připomněl také Irsko v roce 2013, kde úvěrový boom vyústil v kolaps bankovního sektoru – až 140 tisíc lidí tehdy dočasně nezvládalo splácet své hypotéky a země prošla hlubokou recesí.
„Z těchto důvodů se Česká národní banka zajímá o nemovitostní trh a hypoteční úvěrování. V roce 2004 jsme si stanovili cíl chránit finanční stabilitu – jako jedna z prvních centrálních bank ve vyspělém světě. Ne proto, že bychom byli chytří, ale proto, že jsme v letech 1997–2000 zažili obrovskou bankovní krizi. Na jejím konci stát i občané jasně řekli: Nechceme už nikdy za peníze daňových poplatníků zachraňovat banky. Vy, Česká národní banko, se ujistěte, aby se to už nestalo,“ popisoval Frait.
ČNB podle něj proto začala sledovat vývoj ekonomiky i finančního sektoru - a už v prvních zprávách o finanční stabilitě byly vidět zárodky potenciálních problémů právě v oblasti financování nemovitostí.
Česku pak podle něj během finanční krize v roce 2008 paradoxně pomohlo, že banky samy zpřísnily úvěrové standardy. Reagovaly tak na vývoj v zahraničí, zejména ve Velké Británii, kde se už začínaly projevovat dopady krize. I díky této obezřetnosti na Česko světová finanční krize nedopadla tak tvrdě jako na řadu jiných zemí.
Tři zkratky jako pojistka stability
ČNB poté podle Fraita zavedla takzvané makroobezřetnostní nástroje. Tato politika byla zavedena v letech 2013–2014 a od počátku si kladla za cíl omezovat rizika spojená se spirálou mezi růstem cen bydlení a růstem úvěrů na jejich financování, která by mohla ohrozit stabilitu bankovního sektoru a následně i makroekonomickou stabilitu.
Po více než deseti letech se tento přístup podle něj osvědčil a přinesl výsledky. Rizika pro finanční stabilitu jsou dnes lépe chápána a samotná existence těchto nástrojů podporuje zodpovědnější chování bank i jejich klientů. Dlouhodobým výsledkem je pak makroekonomická stabilita České republiky.
„Pokud jde o konkrétní kroky, limit LTV jsme zavedli v roce 2016, příjmové ukazatele DTI a DSTI v roce 2018, potom v covidu utnuli, a poté dočasně znovu aktivovali v roce 2023, a následně utnuli v reakci na zvýšená rizika,“ popisoval.
LTV
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Jednoduše řečeno je to poměr mezi částkou, kterou si potřebujete půjčit na koupi nemovitosti, a kupní, případně odhadní cenou dané nemovitosti.
Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
DTI a DSTI
DTI (debt-to-income)
Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut. Zároveň však ČNB dlouhodobě upozorňuje na to, že riziko nesplacení úvěru hrozí ve zvýšené míře už v případě, kdy celkové zadlužení žadatele o úvěr převýší osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
DSTI (debt-service-to-income)
Výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. ČNB nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut, nicméně dlouhodobě upozorňuje na to, že tento ukazatel by neměl přesahovat hodnotu 40 procent.
Na otázku, zda ČNB plánuje do současných regulací zasahovat, Frait uvedl, že odpověď přinese až nejbližší jednání bankovní rady o finanční stabilitě, které se uskuteční 27. listopadu. Dodal, že aktuální data sice naznačují určité drobné varovné signály na hypotečním trhu, zatím však nejsou natolik výrazné, aby vyžadovaly zásah centrální banky.
„Necítím od vás nějaké silné volání, abychom do toho nějak razantně vstoupili,“ obrátil se Frait na přítomné zástupce bank. „To zároveň neznamená, že do toho nikdy nevstoupíme,“ dodal s tím, že pokud bude třeba, banka to udělá.
Nízký počet těch, kteří svůj úvěr nejsou schopni splácet, podle něj totiž sám o sobě nic neznamená, připomíná situaci v Irsku. O regulacích podle něj průběžně diskutují.
„Hypoteční trh za téměř 30 let přispěl k hospodářskému úspěchu české ekonomiky, nikoli makroekonomické či finanční nestability. Poskytování hypoték hodnotím jako obezřetné, jakkoliv trh nemovitostí a jeho financování vnímám jako potenciální zdroj rizik,“ myslí si Frait.
Z hlediska hospodářské a makroekonomické politiky považuje Frait za klíčové, aby ČNB pružně reagovala na aktuální vývoj a jednala vždy v souladu se svým mandátem – tedy udržovat cenovou a finanční stabilitu a celkovou rovnováhu ekonomiky. Zároveň ocenil, že se debata o bydlení konečně rozšířila i o téma širší dostupnosti bydlení, nejen o samotné ceny nemovitostí.
