Článek
Zájem o malometrážní byty je v Česku obrovský – táhnou ho investoři i mladá generace, která hledá pro své bydlení co nejlevnější start. Právě přetlak poptávky vede prodávající stále častěji k rozhodnutí zkusit nemovitost prodat v aukci, a získat tak tu nejvyšší možnou cenu.
To v praxi zažila Alžběta, jednatřicetiletá bankovní analytička, která se před několika měsíci rozhodla, že si pořídí v Praze svůj první byt.
„Měla jsem rozpočet do 4,8 milionu a chtěla jsem garsonku nebo malou dvacetimetrovou jednotku v širším centru. Jenže hned první tři byty, které jsem navštívila, se neprodávaly klasicky, ale formou aukce,“ popisuje. Makléř jí vždy oznámil, že může podat nabídku, ale ve snaze získat co nejvíc, samozřejmě bez znalosti toho, kolik nabídli ostatní. „Nešlo smlouvat, nešlo čekat. Buď přihodíte víc, nebo nemáte šanci.“
Když nakonec jeden byt získala, bylo to za cenu o čtyři sta tisíc vyšší, než byl její původní rozpočet, a o téměř milion více, než kolik byla vyvolávací cena bytu. „Nejspíš jsem přeplatila, ale měla jsem pocit, že jinak bych nekoupila vůbec,“ uvedla.
Realitní trh reaguje na tlak poptávky
Štěpán Gjurič z realitní kanceláře RE/MAX Horizont potvrzuje, že aukce malých bytů se v současnosti staly standardem. „Pokud je cena nastavena dobře, běžně dochází k navýšení o 5 až 15 procent. U výjimečných nemovitostí i více. Zájem o aukci je přímo úměrný zájmu o konkrétní nemovitost,“ říká Gjurič.
Konkrétně v RE/MAX Horizont tvoří aukce zhruba čtvrtinu všech obchodů. „Hlavní důvod je jednoduchý – aukce, nebo lépe řečeno výběrové řízení mezi zájemci o koupi, je jediným spravedlivým způsobem, jak vybrat kupujícího ve chvíli, kdy je zájemců více,“ vysvětluje.
Prodávající si pak mohou vybírat nejen podle výše nabídky, ale i podle způsobu úhrady nebo osobních preferencí.
Realitní ruleta?
Zatímco část trhu vnímá aukce jako spravedlivý a transparentní způsob prodeje, jiní experti varují, že současná praxe má i svá úskalí. František Kroupa z realitní kanceláře Archer Reality upozorňuje, že v některých případech makléři cíleně nastavují vyvolávací cenu pod skutečnou tržní hodnotu. „Aby vzbudili co největší zájem, uměle snižují vyvolávací cenu. Tím ale vzniká dojem výhodné nabídky, který je pro kupující matoucí a ve výsledku škodlivý,“ popisuje.
Problém je podle něj i v samotné formě aukcí, které mají často charakter výběrového řízení bez jasných pravidel. „To není aukce, to je výběrové řízení naslepo. Nikdo neví, co kdo jiný nabídl, a vy si říkáte – mám přihodit o padesát nebo o pět set tisíc?“ popisuje.
Výsledkem bývá situace, kdy kupující nabízí víc, než původně zamýšlel – ne proto, že by chtěl, ale protože se obává, že jinak na byt nedosáhne. Současný systém podle něj nemusí být výhodný ani pro prodávající.
„Makléř, místo aby pracoval v zájmu klienta a hledal reálnou tržní cenu, zvolí nejkratší cestu – rychlý prodej a rychlou provizi,“ říká. Často se tak podle něj stává, že se nemovitost prodá za méně, než by bylo možné získat při pečlivějším postupu.
„Nejvyšší reálně dosažitelnou cenu získáte tehdy, když jdete shora – nikoliv když začnete nízko a doufáte, že se někdo nechá vyhecovat. To není strategie, to je ruleta,“ uzavírá.
Nová pravidla pro dražebníky
Od letošního ledna vstoupila v platnost změna zákona, podle které se takzvané aukce pořádané soukromými firmami (včetně těch realitních) nově považují za veřejné dražby. Zákon tak zpřísnil pravidla a ukončil právní výjimku, která dosud umožňovala, aby se majetek dražil i bez zvláštní licence či dohledu.
Ještě před platností nových pravidel se někteří dražebníci obávali dopadů na byznys. „Jelikož nový zákon neumožňuje aplikovat limitní cenu, které když není dosaženo, prodávající nemusí nemovitost prodat, předpokládáme odklon zájemců o tuto formu prodeje z volného trhu,“ uvedl už dříve pro SZ Byznys Ondřej Gavlas, ředitel aukcí a dražeb v realitní společnosti GAVLAS.
Obavy se ale zatím nenaplnily. Aukce – i když z právního hlediska už technicky vzato jde o dražby – probíhají dál. Realitní kanceláře je nadále využívají, často pod stejným označením a za podobných podmínek jako dřív.
