Otázka s rizikem tučné pokuty. Máte dokumentaci? A mohla bych ji vidět?

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Od počátku ledna letošního roku vstoupil v platnost nový stavební zákon. Novela, která se v politických i realitních kruzích diskutovala několik let, slibuje hlavně zrychlení a zjednodušení povolování staveb.

Rozsáhlá změna však přímo nezasáhne pouze ty, kteří se chystají začít s výstavbou vlastní nemovitosti, zákon upravuje dílčí pravidla i pro stávající vlastníky nemovitostí a jejich případné nástupce.

Příkladem je schválená úprava, která nově stavebním úřadům umožňuje vlastníkům nemovitostí ukládat pokuty za neaktuální nebo neexistující projektovou dokumentaci.

„Od 1. 1. 2024 nový Stavební zákon nestanoví povinnost předat projektovou dokumentaci novému vlastníku, jak tomu bylo dosud. Stanoví však i nadále povinnost každého vlastníka stavby uchovávat stavební dokumentaci v podobě odpovídající jejímu aktuálnímu stavu. Nově za její neexistenci mohou stavební úřady ukládat sankci až 400 tisíc korun,“ vysvětlila Marie Ratajová, specialistka na realitní právo z ABES.

V praxi tedy prodávající nemusí novému majiteli nemovitosti aktuální projektovou dokumentaci při prodeji předat, ale v okamžiku, kdy se kupující stává novým majitelem a tyto dokumenty nemá, hrozí mu statisícová pokuta.

Podle zkušeností Asociace inspektorů nemovitostí právě projektová dokumentace chybí nebo neodpovídá aktuálnímu stavu nemovitosti ve velkém množství případů.

„S takovou situací se setkáváme takřka denně. Problém se týká zejména starých rodinných domů, kde proběhla rozsáhlejší rekonstrukce, například vestavba podkroví. Úpravy ale proběhly bez jakéhokoliv ohlášení. Dokumentace tedy samozřejmě není aktuální a úpravy nelze dohledat ani na stavebních úřadech,“ vysvětluje stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.

Problém neaktuálních dokumentů ke stavbě se podle Evy Kuzmové, právní poradkyně České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), pohybuje hned ve dvou rovinách.

„Taková situace může představovat problém pro řádnou ochranu veřejných zájmů, tedy z hlediska ochrany bezpečnosti, života a zdraví osob či zvířat, životního prostředí, sousedních staveb apod.,“ uvedla právní poradkyně.

Problém však nastává i v případě, kdy se stavebník chystá řešit nějaké další stavební úpravy. „Vždy se při řešení těchto věcí a zpracování další dokumentace vychází z původní dokumentace ověřené stavebním úřadem,“ upřesnila Eva Kuzmová z ČKAIT.

Podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti ABES, může problémy očekávat nejen nový majitel, ale při prodeji také původní vlastník.

„Problémy lze očekávat také při prodeji stavby, kdy kupující může považovat neexistenci dokumentace za právní vadu a požadovat po prodávajícím pořízení dokumentace nebo slevu z kupní ceny,“ doplnila Marie Ratajová pro SZ Byznys.

Navzdory novým pravidlům, která jsou od letošního ledna v rámci novely stavebního zákona uplatňována, by však podle Michala Flachse, tiskového mluvčího Asociace inspektorů nemovitostí, měli klienti při koupi domu nebo bytu projektovou dokumentaci vyžadovat.

„To samé platí pro realitní makléře. Je vždy dobré vědět, co se prodává,“ uvedl mluvčí asociace.

Alternativou legislativy by podle Kuzmové mohlo být povinnost původního vlastníka předat dokumentaci novému vlastníkovi ošetřit ve smlouvě, kterou dochází k převodu vlastnického práva.

„Ve smlouvě by měly být i uvedeny sankce v případě nesplnění této povinnosti,“ dodává právní poradkyně ČKAIT.

Ještě složitější situaci mohou v tomto ohledu řešit noví majitelé nemovitosti v bytových domech, kde je povinnost uchovávat dokumentaci přenesena na Společenství vlastníků jednotek (SVJ).

„Situaci, kdy majiteli bytu v domě s SVJ chyběla projektová dokumentace, jsme řešili nedávno. Ozval se nám vlastník bytu, který ho koupil na okraji Prahy. Trápili ho v něm plísně, které začaly vznikat v důsledku nedávné rekonstrukce, která proběhla ještě před prodejem bytu,“ popisuje Petr Vencl, stavební inspektor.

„K řešení a zhodnocení stavu jsme potřebovali stavební dokumentaci, jenže vlastník bytu neměl k dispozici vůbec nic,“ pokračoval.

Variantou podle slov inspektora bylo oslovit předsedu jejich SVJ, který byl současně také vlastníkem celého bytového domu, a byl tak jedinou osobou, které má stavební úřad povinnost nechat nahlédnout do stavebních dokumentů.

„Ani tato varianta se nezdařila. Zůstaly dostupné pouze původní dokumenty před rekonstrukcí. Došlo přitom ke změně dispozic bytu i přistavení balkonu,“ dodává Vencl.

„Kupující pak v situaci, kdy koupí byt a SVJ nemá aktuální stavební dokumentaci, nemá možnost požadovat řešení na prodávajícím, ale pouze na SVJ,“ vysvětlila Marie Ratajová z ABES.

Zůstává otázka, jaké kroky podniknout, pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu. Podle Evy Kuzmové, právní poradkyně ČKAIT, musí vlastník nemovitosti pořídit takzvaný pasport stavby, tedy dokumentaci stávajícího stavu stavby.

„To platí pro případ, kdy konkrétní stavba byla povolena, pouze se nedochovala její dokumentace, či stavba ke svému provedení povolení podle právních předpisů platných v době provedení stavby nevyžadovala. O těchto skutečnostech se vlastník stavby může informovat na stavebním úřadě,“ dodává expertka ČKAIT.