V Praze se loni prodalo nejvíce nových bytů v historii

Pražský trh s novými byty má za sebou silný rok. V roce 2025 se v metropoli prodalo celkem 7800 nových bytů, což představuje meziroční nárůst zhruba o osm procent a zároveň nejvyšší počet prodejů za celou dobu, kdy se trh systematicky sleduje.

Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.

Nový rekord překonal i dosud mimořádně silný rok 2021, kdy si kupující pořídili 7450 nových bytových jednotek. Ve srovnání s roky 2022 a 2023, kdy trh výrazně zpomalil, jde téměř o dvojnásobný nárůst.

Historicky nejsilnější zájem o bydlení v Praze podpořilo několik faktorů. Klíčovou roli sehrálo postupné snižování úrokových sazeb hypoték k úrovni okolo 4,5 procenta, což se odrazilo i v druhé nejvyšší sumě peněz v poskytnutých hypotékách v historii. Podle dat ČBA Hypomonitor dosáhla v loňském roce 321 miliard korun, meziročně o 41 procent více.

Poptávku posilovala také nejistota na finančních trzích, která část domácností i investorů vedla k přesunu prostředků do nových bytů jako stabilní formy uložení kapitálu. Svou roli sehrálo i postupné zlepšování ekonomické situace, růst reálných mezd a odložená poptávka z let 2022–2023.

„Téměř osm tisíc prodaných bytů loni v Praze je zcela rekordní výsledek. Trh ale stále brzdí dlouhodobě nefungující povolování nových staveb. A v posledním roce je také velkým problémem zcela neadekvátní růst cen stavebních dodavatelů. Je nutné, aby se přehřáté stavebnictví zklidnilo a dodavatelské ceny se snížily. Jinak ceny připravovaných bytů poletí dále nahoru,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Rostoucí poptávka se ale dál promítá do cen. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 dosáhla průměrná prodejní cena nových bytů v Praze 174 375 korun za metr, meziročně tedy o 11 procent více.

Za zdražováním stojí kombinace více důvodů, a to jsou rostoucí náklady na stavební práce, nedostatek kvalifikovaných pracovníků, dražší stavební materiály i pozemky a vysoké ceny energií.

„Z pohledu cen nejde o krátkodobý výkyv, ale o pokračování dlouhodobého trendu. Trh se potýká s kombinací dlouhodobě nedostatečné nabídky a stále rostoucí poptávky, kterou podporuje pomalá výstavba a příznivé ekonomické prostředí, mimo jiné související s růstem reálných mezd a s odloženou poptávkou v posledních letech,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Pokud se podle jeho slov nepodaří zrychlit povolování nových staveb, tlak na další růst cen bude pokračovat i nadále. „Stejně jako banky dnes pracují s očekáváním dvouciferného růstu objemu hypoték, nelze vyloučit, že podobnou dynamiku uvidíme i u růstu cen za nové bydlení,“ dodává šéf společnosti Trigema.

Na konci roku 2025 bylo v Praze v nabídce přibližně 5150 nových bytů, meziročně o téměř deset procent méně. Největší podíl nabídky připadá dlouhodobě na Prahu 9 následovanou Prahou 5 a Prahou 10. Takto nízká nabídka byla v metropoli naposledy zaznamenána v roce 2022.

Doplňování trhu brzdí především nefunkční povolování a nedotažená digitalizace stavebního řízení. Podle dat Českého statistického úřadu bylo v Praze od ledna do listopadu loňského roku povoleno pouze 5280 nových bytů, tedy o téměř 17 procent méně než o rok dříve. Přitom podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) by město mělo povolovat minimálně 10 000 bytů ročně.

„Nabídka nových bytů v Praze byla ke konci roku 2025 ještě nižší než její dlouhodobý průměr, kolem kterého se pohybuje již od roku 2022, a zůstává tak výrazně pod reálnými potřebami trhu. Doplňování nabídky dlouhodobě brzdí nefunkční povolování nové výstavby, přičemž další vývoj bude ovlivňovat také nedostatek vhodných pozemků i kapacit ve stavebnictví,“ potvrzuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Ke zlepšení situace by podle jeho slov mohlo dojít nejdříve po roce 2027 v souvislosti s plánovanými úpravami nového stavebního zákona a očekávaným přijetím Metropolitního plánu.

I když Praha zůstává největším trhem nových bytů v Česku, podobnou dynamiku loni vykázalo i Brno. Podle dat společnosti Trikaya se v moravské metropoli v roce 2025 prodalo 1405 nových bytů, což je nejvíce za posledních téměř deset let.

„Rok 2025 navázal na silnou poptávku, která se na trh vrátila po slabším roce 2023. Ukázalo se, že zájem o nové bydlení v Brně zůstává vysoký i při stále stoupajících cenách,“ uvádí Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.

Kromě rostoucích prodejů nemovitostí ale v Brně rostly i ceny. Zatímco na začátku roku se byty prodávaly přibližně za 128 tisíc korun za metr čtvereční, na jeho konci už atakovaly hranici 137 tisíc korun.

Přesto šlo podle ekonoma Michala Skořepy v kontextu celého trhu v loňském roce spíše o mírnější růst. „V meziročním srovnání kolísal kolem pěti procent. V pozadí pomalejšího růstu cen v Brně může být například tamní poměrně rychlý růst počtu nabízených nových bytů v nedávné minulosti,“ komentuje vývoj prodejních cen ekonom Michal Skořepa.