Z bytů mizí rezidenti, přibývá turistů. Stát se chystá zasáhnout

Z původní myšlenky sdílené ekonomiky, kdy lidé příležitostně pronajímali volný pokoj turistům, se v evropských metropolích stal miliardový byznys. A Praha je jeho součástí.

Ministerstvo pro místní rozvoj nyní připravuje novou podobu regulace krátkodobých pronájmů. Ve hře je především zavedení systému eTurista, který má státu i obcím vůbec poprvé ukázat, kdo byty krátkodobě pronajímá, kde a v jakém rozsahu.

„Připravujeme změny, ale nejde o žádné nové regulace od stolu. Připravujeme primárně technické přenesení evropského nařízení do českého práva a naší snahou je rovněž zavedení stejných pravidel pro všechny,“ říká mluvčí ministerstva Veronika Lukášová. Resort chce možnou podobu řešení představit do konce června.

Právě nedostatek dat je podle státu jedním z hlavních problémů současného systému. České úřady totiž dnes prakticky nemají možnost efektivně kontrolovat, kdo krátkodobé pronájmy provozuje, zda odvádí poplatky nebo jestli byty využívá v souladu s pravidly.

„Systém eTurista by měl být nástrojem státu, který umožní vůbec poprvé získat reálná data o krátkodobých pronájmech – tedy kdo ubytovává, kde a v jakém rozsahu. Bez těchto dat dnes stát ani obce nemají možnost situaci efektivně koordinovat,“ dodává Lukášová.

O získání dat v odvětví krátkodobých pronájmů usilovala už minulá vláda. Podle tehdejších odhadů totiž stát i samosprávy přicházely každoročně o stovky milionů korun na daních a místních poplatcích, které část poskytovatelů krátkodobých pronájmů jednoduše neodváděla.

„Odhadovat velikost šedé ekonomiky je vždy složité, nicméně podle propočtů ministerstva 40 až 70 % pobytů přes online platformy není hlášených. Kvůli tomu může stát ročně přicházet o téměř 800 milionů korun na daních. Obce a města navíc tratí asi 55 milionů korun ročně na poplatcích z pobytu,“ uvedl tehdejší náměstek ministra pro místní rozvoj Lukáš Černohorský.

Debata přitom přichází ve chvíli, kdy se Airbnb po covidovém propadu znovu výrazně vrací do centra Prahy. A spolu s tím sílí i otázka, zda se v době rekordně drahého bydlení část bytového fondu nemění v turistickou infrastrukturu, než aby plnila funkci prostoru pro běžné bydlení.

Praha se totiž znovu řadí mezi evropské metropole s nejhorší dostupností vlastního bydlení. Pořízení nového bytu dnes vychází v průměru na ekvivalent 15 hrubých ročních mezd.

„Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení,“ říká Miroslav Linhart z Deloitte.

K problémům podle odborníků přispívá hlavně slabá výstavba. V Česku bylo například v roce 2024 dokončeno jen asi 30 300 nových bytů, meziročně zhruba o pětinu méně. V přepočtu na obyvatele tak tuzemsko zůstává hluboko pod evropským průměrem.

Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) bylo letos v Praze zhruba 10,5 tisíce krátkodobých ubytování nabízených přes platformu Airbnb. Před pandemií byl počet ještě vyšší, trh se ale postupně vrací k původním objemům.

Mnohem důležitější než samotný počet jednotek je ale podle odborníků proměna charakteru trhu. „Po pandemii se zintenzivňuje profesionalizace krátkodobých ubytování. Airbnb se soustředí do rukou stále menšího počtu pronajímatelů, jednotky jsou pronajímány v průběhu většiny roku a dominuje u nich pronájem celých bytů,“ popisuje vedoucí kanceláře analýz města Zdeňka Havlová.

Stejný trend už dříve popsala i analýza IPR Praha. Zatímco v roce 2019 připadaly na jednoho hostitele v průměru dvě jednotky, v roce 2024 už to byly tři. Hostitelé s pěti a více byty dnes provozují více než polovinu celé nabídky v Praze.

„Krátkodobá ubytování v soukromí se stále více odklání od původních ideálů sdíleného ubytování směrem k plně profesionálním ubytovacím službám podobným běžným penzionům, hotelům a hostelům,“ říká Zdeňka Havlová.

Největší koncentrace zůstává v centru města. Na území Prahy 1 tvoří podle IPR Airbnb téměř 20 % bytových jednotek. V celé Praze jde přitom přibližně o jedno procento bytového fondu.

„V kontextu centra Prahy můžeme hovořit o tom, že intenzita krátkodobých pronájmů je podobně vysoká jako ve městech typu Barcelona, Amsterdam nebo Lisabon před zavedením tamních regulací,“ upozorňuje vedoucí kanceláře analýz města Zdeňka Havlová.

A právě koncentrace v turisticky nejvytíženějších lokalitách je podle ekonomických studií klíčová.

Debata o regulaci krátkodobých pronájmů se v posledních letech vede prakticky ve všech velkých evropských městech. Barcelona, Amsterdam, Berlín nebo Lisabon postupně přistoupily k omezením poté, co začaly řešit kombinaci drahého bydlení, vytlačování rezidentů z center měst a rostoucího tlaku turismu.

Jedna z amerických studií ekonomů Kylea Barrona, Davideho Proserpia a Stevena Kunga analyzovala dopady Airbnb napříč americkými městy. Výzkum dospěl k závěru, že růst nabídky Airbnb vedl k růstu nájmů i cen bytů. Podle autorů zvýšení nabídky Airbnb o jedno procento vedlo k růstu nájemného o 0,018 % a cen domů o 0,026 %.

V absolutních číslech se mohou hodnoty zdát malé. Studie ale upozorňuje, že při tisících jednotek v turisticky exponovaných lokalitách jde o výrazné dopady na celý trh s bydlením.

Ještě výraznější efekty pak popsala studie z Barcelony. Tam výzkumníci zjistili, že v nejvíce zasažených čtvrtích vzrostly nájmy o 7 % a ceny bytů až o 17 %. Autoři zároveň upozornili, že největší dopady se soustředily právě do historického centra a turisticky nejatraktivnějších lokalit.

Řada metropolí proto přistoupila k regulacím a nastavení jasných pravidel:

Česká republika naopak zatím specifickou regulaci krátkodobých pronájmů nemá. Jedinou jasně definovanou povinnost dnes ukládá stavební zákon. Ten říká, že celou nemovitost je možné krátkodobě pronajímat pouze tehdy, pokud je zkolaudovaná jako ubytovací služba. Praxe je ale podle odborníků výrazně složitější.

„Existuje spousta povinností, které musí provozovatelé krátkodobých pronájmů splňovat. Problém je ale v tom, že je velmi obtížné tato pravidla kontrolovat a vymáhat,“ říká Zdeňka Havlová z IPR.

Stavební úřady plošné kontroly prakticky neprovádějí a bez přesných dat by to podle expertů bylo velmi komplikované i kapacitně. Právě proto se nyní pozornost soustředí na registr eTurista, který by měl vytvořit základní databázi poskytovatelů.

Ministerstvo zároveň připouští, že do budoucna by obce mohly získat i širší pravomoci. „Inspirujeme se zahraničními modely, kde samosprávy mohou krátkodobé pronájmy regulovat podle místní situace,“ uvedla Lukášová.

Ve hře tak mohou být například limity počtu dnů, po které lze byt krátkodobě pronajímat, nebo další lokální omezení.

Zatímco část expertů nebo městských institucí upozorňuje na dopady Airbnb na bydlení, provozovatelé krátkodobých pronájmů varují před příliš jednoduchými závěry.

„Je fér říct, že v některých částech historického centra může být dopad viditelný. Ale dělat z toho hlavní příčinu bytové krize v Praze je zjednodušení,“ říká předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí Matěj Koutný.

Podle něj Praha čelí především dlouhodobému nedostatku nové výstavby a omezené nabídce bytů. Asociace zároveň upozorňuje, že bez kvalitních dat nelze nastavit funkční pravidla. „Ve veřejné debatě se často směšují úplně odlišné věci – člověk, který příležitostně pronajme svůj byt, a profesionální provozovatel většího portfolia. Bez tohoto rozlišení vzniká špatná regulace,“ dodává Koutný.

Podobně mluví i Jonáš Kotyza, šéf společnosti Adrez Living, která v Praze provozuje síť aparthotelů. Podle něj registr dává smysl, sám o sobě ale problém nevyřeší. „Problémy spojené s mísením krátkodobého a dlouhodobého bydlení by přetrvaly i nadále. Krátkodobé ubytování totiž neovlivňuje pouze vlastníka konkrétní jednotky, ale celý bytový dům,“ říká Kotyza.

Současně ale varuje i před opačným extrémem. „Příliš tvrdá nebo špatně nastavená regulace může mít negativní dopad jak na cestovní ruch, tak na investiční prostředí. Klíčové je najít rovnováhu mezi ochranou rezidenčního bydlení a zachováním flexibility trhu,“ dodává.

Právě dopady regulace na ceny bydlení přitom začínají detailně sledovat i zahraniční ekonomické studie. Například v Lisabonu město v roce 2018 zakázalo nové registrace Airbnb v nejvíce přetížených čtvrtích. Následný výzkum ukázal, že ceny bytů v regulovaných lokalitách oproti srovnatelným částem města klesly v průměru asi o 9 %.

Ještě výraznější dopad studie popsala u typických investičních bytů využívaných pro krátkodobé pronájmy. U dvoupokojových jednotek ceny po regulaci klesly až o 20 %. Autoři to vysvětlují tím, že byty ztratily část své investiční hodnoty spojené s možností vydělávat na turistickém ubytování.