Článek
Byt, který si lze splést s větším hotelovým pokojem. Postel hned vedle kuchyňky, stůl na pomezí pracovního kouta a jídelního místa, koupelna, do které se vedle sprchy a pračky už skoro nic nevejde. Mikrobyty už dávno nejsou jen raritou v developerských katalozích nebo nouzovým řešením. Stávají se standardem – odpovědí na otázku, co si lze v roce 2025 na českém realitním trhu ještě dovolit.
Zmenšování bytů se totiž v éře, kdy ceny nemovitostí dál rostou a mzdy se ne a ne přizpůsobit, stalo jednou z cest, jak vlastní bydlení zpřístupnit. „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních,“ potvrzuje šéf Trigemy Marcel Soural. „To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ dodává.
Důvod je nasnadě. Lidé nekupují byty po metrech, ale podle konečné cenovky. A ta se nejlépe zkrotí právě tím, že se z bytu zkrátka kus vezme pryč.
Trendu jde navíc naproti i současná demografická realita. „Od roku 2010 výrazně vzrostl počet jednočlenných a dvoučlenných domácností. Zároveň lidé déle žijí sami zejména v období, kdy začínají pracovní kariéru. Je tu také vysoká míra rozvodovosti a prodlužuje se průměrná délka dožití,“ shrnuje Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.
Jinými slovy přibývá lidí, kteří nepotřebují a hlavně si nemohou dovolit například třípokojový byt. Podle Františka Brože, mluvčího realitního portálu Bezrealitky, má trend efekt i na sekundárním trhu.
„Řada velkých bytů se tak i na sekundárním trhu předělává na více menších a tento trend bude pravděpodobně do budoucna ještě sílit,“ uvedl.
Mikrobyty hlavně v Praze
Podle dat portálu Sreality.cz ty nejmenší byty v nabídce zatím představují jen okrajovou část trhu. Ve druhém čtvrtletí letošního roku bylo podle jejich dat inzerováno 1115 těchto jednotek k prodeji, což odpovídá zhruba čtyřem procentům všech bytových inzerátů v Česku.
Konkrétně v Praze tvořily pět procent nabídky, tedy 423 jednotek. Následovaly Jihomoravský (115 mikrobytů), Karlovarský (79) a Středočeský kraj (78).
I přes relativně nízké počty je ale zřejmé, že mikrobyty nejsou slepou uličkou trhu. Naopak – zájem o ně je. V průměru zmizí z nabídky za 57 dní, tedy nejrychleji ze všech velikostních kategorií.
„Data ukazují, že ve druhém čtvrtletí roku 2025 byl v porovnání se stejným obdobím předchozího roku o mikrobyty zvýšený zájem o 56 %. Návštěvníci portálu měli také v tomto období vyšší zájem o mikrobyty než o byty ostatních velikostí,“ doplňuje Štěpán Matějka, datový analytik Sreality.cz
Praha je přirozeným epicentrem zájmu o menší byty. Nejen kvůli cenám, ale i kvůli specifické poptávce. „V Praze je velká disproporce mezi poptávkou po malých bytech a poptávkou po velkých bytech,“ vysvětluje mluvčí portálu Bezrealitky František Brož.
„V centru se nemusí jednat o špatnou investici. Nájemník je často ochoten vyměnit plochu za kratší dojezdovou dobu nebo možnost bydlet přímo v centru,“ dodává.
Podle generálního ředitele ČSOB Hypoteční banky Martina Vaška se právě v Praze chystá několik projektů se stovkami malometrážních jednotek. Společnost Trigema například připravuje mikrobyty v projektu na pražské Invalidovně nebo v mrakodrapu Top Tower.
A takové byty podle Martina Vaška nebudou vznikat pouze v novostavbách, ale stále častěji také přestavbou kanceláří či hotelů. „Očekáváme, že tento trend se díky rostoucí atraktivitě pro developery i investory rozšíří i do dalších krajských a vysokoškolských měst,“ říká Vašek.
Zatímco v Praze 16metrový byt stojí i přes tři miliony korun, v Sázavě nebo Rožnově pod Radhoštěm stojí byt o stejné velikosti o více než milion méně.
Investice, nebo nouze?
Zajímavé je, že mikrobyty přitahují nejen první kupce, ale i investory. A to i přesto, že v přepočtu na metr čtvereční vycházejí draho. „Mikrobyt bude pravděpodobně nabízen asi o čtvrtinu dráž než standardní garsonka. Nájemní výnos ale může být o třetinu až 40 % lepší – pokud má mikrobyt dobrou lokalitu a je po rekonstrukci,“ vysvětluje Brož.
Vysvětlení je jednoduché. Mikrobyty cílí na specifickou skupinu nájemníků, kteří si nemohou dovolit byt větší, ale zároveň nechtějí nebo nemohou sdílet bydlení s dalšími lidmi. Výsledkem je „prémiová kapsle“ s vysokou cenovou přidanou hodnotou.
Na trhu se ale v posledních letech začínají objevovat i nabídky, které posouvají hranici malého bydlení ještě dál – pod úroveň šestnácti metrů čtverečních, která je podle stavebních předpisů minimem pro to, aby prostor mohl být považován za byt.
Developeři je tak oficiálně nabízejí jako ateliéry nebo nebytové jednotky, ale v praxi se s nimi počítá k běžnému bydlení.
Jedním z příkladů je projekt Prosecká vyhlídka, kde fond Vertex Fund v roce 2023 nabídl jednotku o rozloze devět metrů čtverečních. „Při zařizování je zcela zásadní využít multifunkční nábytek, jako je skládací či patrová postel s úložným prostorem, sklopný stůl nebo stolek a vestavěné úložné prostory,“ popisovala dříve strategická ředitelka projektu Karin Tochtarová.
Ubytovací jednotka neboli nebytový prostor
Podle Pražských stavebních předpisů (PSP) je byt definován jako soubor místností (popř. jedna obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž:
- Obytná místnost – místnost určena k trvalému bydlení o ploše minimálně osm metrů čtverečních, která má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace.
- Kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má plochu alespoň 12 m2.
- Pokud tvoří byt pouze jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.
Pokud prostor nesplňuje parametry bytu (kromě plochy je to např. i minimální světlá výška obytných místností, která je podle PSP 2,6 m, při splnění určitých podmínek 2,4 m), je možné jej kolaudovat jako ubytovací jednotku.
