Článek
Rozhovor si také můžete poslechnout i v audioverzi.
Po dvou letech stagnace se pražský trh s novostavbami znovu rozjel. Podle datové platformy Flat Zone se v metropoli prodává tolik bytů jako v nejžhavějších obdobích covidové euforie. Jenže poptávka sílí rychleji než nabídka – a ceny rostou.
„Dostáváme se na čísla srovnatelná s nejrušnějším kvartálem z doby covidu, kdy se vyprodalo osmdesát procent trhu,“ říká v rozhovoru pro Agendu výkonný ředitel Flat Zone Vít Soural. Průměrná cena pražské novostavby přesahuje 160 tisíc korun za metr čtvereční. V některých luxusních projektech ale zájemci zaplatí i 200 tisíc korun za m2.
Místa, kde cena bytů půjde dolů
Zatímco Praha čelí tlaku kupujících, v regionech panuje mnohem rozmanitější situace. V menších městech se podle Sourala dá pořídit byt za třetinovou nebo poloviční cenu oproti metropoli – a často bez nutnosti aukcí či několikaměsíčního vyjednávání.
„V Českých Budějovicích nebo třeba v Hradci Králové se už také dostáváme na sto tisíc za metr. Ale například na Vysočině se dneska dají najít starší byty za sedmdesát tisíc za metr, ale i třeba za třicet nebo čtyřicet tisíc – typicky v horším technickém stavu nebo méně atraktivní lokalitě,“ popisuje realitu regionů Soural.
Nejen zajímavá lokalita nebo stav nemovitosti ale podle něj budou v některých regionech rozhodovat o cenách. Zásadní bude i demografický vývoj.
„Dívali jsme se na to, jak je rozložen bytový fond mezi jednotlivé generace, a generace dnešních sedmdesátníků drží pětinu bytového fondu,“ upozorňuje Soural. Jakmile tento majetek začne přecházet na další generace, některé regiony mohou zažít převis nabídky.
Týká se to především menších měst, kde už dnes dochází ke stárnutí populace nebo odlivu obyvatel. „V některých menších městech tak může docházet k tomu, že nemovitosti, které se dostanou do tamní nabídky, v ní budou zůstávat mnohem delší dobu,“ říká Vít Soural. Jejich cena by zároveň mohla klesat.
Praha? Jiný svět
Naopak pražský trh žádné zlevňování nečeká. „Tady je problém dlouhodobě na straně nabídky. Bytů je málo a nových projektů kvůli extrémně dlouhému povolování přibývá pomalu,“ připomíná Soural. Ve městě je aktuálně v nabídce přibližně šest tisíc jednotek – podle Sourala o polovinu méně, než by bylo potřeba k udržení stabilních cen.
Pražský trh si v době, kdy finanční možnosti kupujících přestávají stačit na donedávna běžně velké byty, našel vlastní cestu. Místo slev zmenšuje. Byty mají menší výměru, aby si je lidé mohli dovolit.
„Z bytu za posledních deset let zmizel jeden pokoj. Dnes je standardní rozměr 1+kk 30 metrů čtverečních a 2+kk zhruba 45,“ popisuje Soural. Rozhodujícím parametrem totiž není cena za metr, ale finální cenovka, kterou kupující ještě zvládne zaplatit.
Poptávka po malometrážních bytech proto stále roste. Z nabídky mizí nejrychleji právě proto, že jsou v rámci trhu nejdostupnější.
Mikrobyty i coliving. Alternativa, která může zlevnit o miliony
Zatím okrajově, ale přibývají i extrémně malé jednotky, takzvané mikrobyty s plochou kolem 16 metrů čtverečních. A také colivingové projekty, v nichž lidé sdílejí společné prostory.
„Zatím je to malý podíl trhu, ale produkt se bude řídit tím, co si lidé budou moci dovolit. A pokud je rozdíl ve finální ceně klidně i milion korun, pak to své kupce určitě najde,“ říká šéf analytické firmy.
Slováci nás kopírují. Se zpožděním a vyšší daní
Podobný vývoj jako v Česku zažívá podle dat Flat Zone i Slovensko – jen s mírným zpožděním. „Křivky jsou podobné, ale posunuté zhruba o tři čtvrtě roku,“ říká Vít Soural. Tamní realitní trh nyní přibrzdilo vládní rozhodnutí zvýšit DPH na byty na 23 procent. Výsledkem je ochlazení poptávky i pokles cen.
Flat Zone
- Flat Zone je dceřiná firma developerské společnosti Trigema.
- Společnost vede syn spoluzakladatele a majitele Trigemy Vít Soural.
- Flat Zone vyhodnocuje realitní data a pracuje s vlastním digitálním nástrojem, který data denně automaticky aktualizuje.
Na českém trhu má Flat Zone několik částečných konkurentů, ale v přímém zaměření na datovou analýzu primárně pro byznysové partnery patří k lídrům. Mezi nejbližší konkurenci patří například společnost Valuo. Donedávna jí byla také společnost Dataligence, se kterou se ale Flat Zone letos spojil.
Flat Zone míří do Rakouska
Po úspěšném zakotvení v Česku a na Slovensku se Flat Zone chystá na další krok - expanzi. Další zemí, kam česká firma se svou datovou analýzou zamíří, je Rakousko. Podle výkonného ředitele Víta Sourala firma vybírala z více trhů, ale právě sousední Rakousko nabízí nejpříznivější kombinaci faktorů: vysoký objem nové výstavby a přehlednou datovou základnu.
„Rakousko je zajímavé tím, že se tam hodně staví. Když se podíváme na statistiky, tak jsou vlastně první v Evropě, co se týká výstavby na obyvatele,“ říká Soural. Zásadním kritériem je i kvalita a rychlost povolovacích procesů – problém, který český trh dlouhodobě brzdí.
„Zatímco Česká republika je někde na 157. místě ve světě, Rakousko je třeba 49. Což už je obrovský rozdíl,“ upozorňuje Soural s odkazem na žebříčky hodnotící snadnost získávání stavebních povolení.
Flat Zone při výběru dalších trhů zvažovala i jiné země, například Polsko, Rumunsko nebo severské státy. Nakonec ale zvolila opatrnou strategii. „Nechceme jít moc rychle. Začneme jednou zemí, uvidíme, jak nám to půjde, a pak se rozhodneme, kam dál,“ shrnuje Soural přístup firmy.
