Článek
Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.
Ceny nájmů v průmyslových nemovitostech po letech růstu nyní zhruba o deset procent za metr čtvereční klesly. „Není to nic zásadního a jednotlivé regiony se liší. Například v Praze jste stále na 7,5 eura a víc, ale ve špičce jsme byli na 8,5 eura. Pak jsou regiony jako Plzeňsko, kde je velká konkurence a kde se to hned projeví v cenách, ale třeba v Brně, kde je extrémně nízká neobsazenost, zase nájmy vůbec neklesly,“ popisuje v rozhovoru pro Agendu SZ Byznys šéf Panattoni pro Česko a Slovensko Pavel Sovička.
Důvodem jsou podle něj levnější materiály a stavební práce. „Poptávka stále je, ale nabídka nyní lehce převažuje. Výrazně ale padají ceny stavebních prací a tohle se propisuje okamžitě. Navíc po krizi, kdy některé materiály vyskočily do obrovských výšin, jsou teď i o třetinu níž,“ dodává Sovička. Zlevnění by podle něj mohlo být větší, ale proti tomu jde z druhé strany stále větší tlak na kvalitu a úspornost budov, což znamená i vyšší investice.
Jak se změnili nájemníci průmyslových nemovitostí?
Trh se vyvíjí a reaguje na to, co se děje v ekonomice. A promlouvá do toho geopolitika. Když se podíváme na Německo, tak tam ekonomika opravdu chřadla, a firmy tak hledají úspory. Když společnosti po pádu Lehman Brothers a krizi v letech 2009 a 2010 potřebovaly šetřit, dívaly se na střední Evropu jako na alternativní trhy, kde mohou vyrábět levněji a efektivněji. To se děje i teď. Vidíme přesun firem z Německa. Jsou to firmy, které se snaží konsolidovat své provozy ve velkých plochách. Zavřou třeba deset provozů v Německu a postaví pak jeden, který vše zahrne, v Česku, Polsku nebo na Slovensku.
Firmy z Německa se přesouvají do Česka
Jsou tu už příklady firem, které v Německu zavřely provoz a přesunuly se k nám?
Ano, děje se to. Na Karlovarsku v rámci brownfieldu po Škodě Transportation budujeme budovu s nulovou stopou pro firmu ZF. Celkově ta hala bude mít 100 tisíc metrů čtverečních a jde právě o zefektivnění provozu, x provozů pod jednou střechou a velké využití robotizace a automatizace. Tohle jsou investice v řádu stovek milionů eur, firmy to plánují na extrémně dlouhou dobu dopředu a pro Českou republiku je to neuvěřitelná příležitost.
Jak často ale firmy zamíří k nám? Nedávno jste říkal, že dost investic stáhne Polsko.
Stále si konkurujeme s Polskem a nejenom s ním. U té automatizace je naší konkurencí i Rakousko a zmiňované Německo. V Německu jsou mzdy samozřejmě vyšší, ale podíl robotizace je tak obrovský, že investoři vlastně mohou zvažovat celý kontinent. Řekl bych ale, že dnes jsou pro nás největším konkurentem Španělsko a Portugalsko.
Proč tyto země?
Ceny energií, dostupnost pracovní síly, jednoduchost povolování. Pořád je to věc, která nás blokuje. A samozřejmě jsme malá země. Nemůžeme si hrát na to, že jsme velcí jako Polsko nebo Amerika. Když se podíváme na rozměry velkých projektů – typicky třeba TSMC – a na to, co budují v Arizoně, tedy výrobu nejmodernějších čipů, tak to je rozsah projektu 5000 hektarů.
Dvě místa na datová centra
Panattoni má novou divizi založenou speciálně na datová centra. Budete je budovat i v Česku? Jednáte nyní se zájemci?
Máme tady dvě vytipované lokality. Tohle je divize, kterou jsme vyzkoušeli v USA. V rámci našeho portfolia, které v Česku prověřujeme, máme v přípravě 70 lokalit. Pro tento typ projektu připadá v úvahu ale jen jedna lokalita v Čechách a jedna na Moravě. Jsou blízko páteřním sítím optiky, mají dobré predispozice z hlediska energetiky, tedy pozemky, kde můžeme využít třeba technologickou vodu na chlazení, případně přebytečné teplo pustit do teplárny, která dál zásobuje město. U nás je to v tomto komplikovanější než v severských zemích, kde mají levnější elektřinu z obnovitelných zdrojů.
Už víte, co by na těchto dvou českých lokalitách mohlo být? Jedná se s někým?
Záleží, jaký typ klienta tam přijde. Tohle ale mají na starosti kolegové, specialisté na datacentra, kteří sedí v Londýně. My pak budeme řešit výstavbu samotnou, přípravu území a objekt, ale ta jednání s klienty probíhají na evropské úrovni.
O které lokality jde?
Jednou oblastí je Karvinsko.
Takže je řeč o karvinské průmyslové zóně Barbora?
Jedna část toho území by mohla fungovat jako datové centrum. My vytváříme prostor pro podnikání a uvidí se, jestli předpoklady toho regionu a pozemku budou fungovat v automotive, datovému centru, nebo výrobě čipů. Druhé místo ve středních Čechách je brownfield, kde je zase obrovská kapacita technologické vody na chlazení plus máme vedle sebe teplárnu, které můžeme to teplo dát a městu tak zlevnit energie.
Jaká je situace v zóně Barbora? Naposledy se objevila zpráva, že areál může mít podle Ministerstva životního prostředí vliv na životní prostředí a musíte dopracovat dokumentaci těchto vlivů. Už jste to udělali?
Doplňujeme, dopracováváme. Velké projekty přináší velké výzvy, takže my jsme na to zvyklí. Budeme to podávat prakticky během následujících týdnů.
Zpozdí to nějak povolovací proces a přípravy?
Věříme tomu, že to doženeme.
Kromě Barbory stavíte v areálů Poldi Kladno, tam je situace jaká?
To je naše středočeská láska. Máme hotovou hrubou stavbu pro prvního uživatele. To je společnost HAVI, která řeší logistiku pro McDonald’s. Doufám, že se nezpozdíme se stavbou a objekt jim odevzdáme v létě. Diskutujeme s dalšími uživateli.
Je zajímavé, že Středočeský kraj generuje spoustu poptávek od firem, které už v tom kraji jsou a nemají kam růst. Vypadá to, že areál poskládáme právě z firem, které jsou v okolí.
Kdy bude průmyslová zóna zaplněná a hotová?
Máme dvě etapy. Poldi a Strojírny Poldi – tam teď získáváme povolení. Tohle je třeba právě potenciální prostor pro datacentrum, takže ještě uvidíme. Na tom větším pozemku, který už teď realizujeme, budeme myslím komplet hotovi v roce 2028.
Hledání pozemků je stále těžší
Jak jste na tom s dalšími pozemky? Které další velké průmyslové zóny máte v hledáčku?
Je to těžší a těžší. Připravili jsme povolení na zónu Joseph Most, což je zase areál po důlní činnosti, a jsme před podpisem s prvními uživateli. To je pro nás strategické – expandujeme a dohromady to bude mít 35 až 40 hektarů. To je velká zóna.
Samozřejmě by nás zajímaly i další brownfieldy, o kterých diskutujeme, zatím je ale brzy na to je zmiňovat. Všichni říkají, že brownfieldy jsou místo, kde se má stavět. Já říkám ano, ale pojďme si uvědomit, že v Česku je registrováno 15 000 hektarů brownfieldů, což v celkové rozloze dělá jen dvě procenta České republiky. Zastavěno máme skoro pět procent a tato dvě procenta nic nevyřeší, protože to bude mix – něco na rezidence, něco na průmysl. Tohle v zásadě nevyřeší ani větší dostupnost bydlení, ani dostupnost podnikatelských ploch. Není to jediná cesta, jak se má republika rozvíjet.