Hlavní obsah

Na nový stavební zákon si Česko počká roky. Ceny bytů letí do extrému

Karolína Štuková
redaktorka SZ Byznys
Foto: Michal Šula, Seznam Zprávy

V Česku trvá vyřešit stavební povolení průměrně 246 dní. Což vede k tomu, že větší projekty zůstávají v režimu příprav často i deset let.

Reklama

1. 8. 11:32

ANALÝZA. Česko, kde se staví skoro nejpomaleji na světě, zoufale potřebuje nový stavební zákon. Jeho zavedení se ale opět prodlužuje. Jen v Praze tak nyní chybí 30 tisíc bytů. A  ceny současných letí vzhůru.

Článek

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Co se dočtete v analýze

  • Absence stavebního zákona už roky brzdí výstavbu bytů nebo rodinných domů. Nyní nová vláda odmítla vznik stavebního „superúřadu“, jak jej naplánoval předchozí kabinet Andreje Babiše.
  • Ačkoliv pouze stavební zákon sám o sobě bytovou krizi nevyřeší, zrychlení stavebních procesů by na vývoj dostupnosti bydlení mohlo mít v Česku významný dopad. Stavět by se dalo oproti dnešku výrazně rychleji.
  • Jen v Praze by bylo optimální každoročně stavět osm tisíc bytů. Aktuálně je to polovina. Tím nedostatek bytů v metropoli stále narůstá. Aktuálně chybí až 30 tisíc bytů. A převis poptávky žene ceny vzhůru.
  • Kritický stav ještě potrvá. Od 1. 7. 2023 bude totiž fungovat pouze Specializovaný a odvolací stavební úřad. Do 30. června 2024 budou ostatní stavby podléhat povolování podle dosavadních předpisů. Nelze říct, že by od 1. 7. 2024 platil nový stavební zákon, protože věcná novela ještě nebyla schválena. Aktuálně je v meziresortním připomínkovém řízení. O půl roku na 1. ledna 2024 se také odkládá digitalizace stavebního řízení.

Vzhledem k složitému a zdlouhavému procesu povolování staveb v Česku se o radikální změně, kterou má přinést právě nová legislativa stavebního zákona, mluví už roky.

A bohužel ještě bude.

Přípravu sice zahájilo už politické zastoupení z bývalé vlády Andreje Babiše, přičemž zákon i přes vlnu kritiky těsnou většinou prošel. Volební období bylo ale u konce a k rozhodování se dostali noví političtí představitelé. Na místo bývalé ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové (ANO) usedl Ivan Bartoš (Piráti), mimo jiné jeden z kritiků přijatého zákona, který v rámci programového prohlášení přislíbil, že v prvním pololetí roku 2022 předloží úpravu nového stavebního zákona.

V polovině letošního května pak Sněmovna prosadila roční odklad vzniku kontroverzního Nejvyššího stavebního úřadu a pod ním zřizovaných krajských stavebních úřadů, s nimiž počítá nový stavební zákon z loňského roku.

Nejvyšší stavební úřad

Podle doposud platného znění stavebního zákona

V čele státní stavební správy měl stát Nejvyšší stavební úřad, který měl vzniknout a převzít roli a některé činnosti Ministerstva pro místní rozvoj.

Nemělo jít však o prostý převod agendy z ministerstva na Nejvyšší stavební úřad. Úřad měl mít více pravomocí a zároveň silnější postavení ve struktuře státní stavební správy, než má aktuálně Ministerstvo pro místní rozvoj.

Nejvyšší stavební úřad má být ústředním správním úřadem, a to nejen ve věcech stavebního řádu, ale i ve věcech územního plánování a vyvlastnění.

Právě myšlenka stavebního superúřadu, který zamýšlela Dostálová, se stala hlavním zdrojem kritiky.

„Stavební úřady jsou na obecních úřadech historicky z dobrého důvodu. Jsou to právě úředníci místních stavebních úřadů, kdo nejlépe zná místní podmínky. Nejde jen o to, že se mohou kdykoliv zajít podívat na staveniště, které nemají 50 kilometrů od úřadu, ale často doslova přímo pod nosem,“ vyjádřil se Ivan Bartoš.

Další roky čekání

„Jednalo by se o nový úřad, který by měl stovky úředníků, část by se sice přesunula z jiných úřadů, ale velká část by byla nová a duplicitní. Ve zkratce – nemyslíme si, že problém byrokracie vyřešíme zřízením nového úřadu. Na tomto panuje politická shoda,“ dodal šéf resortu.

Nyní Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje superúřad nahradit takzvanou integrací procesů. Jádrem má být digitalizace. Úředníci, občané nebo firmy, kteří staví nebo stavbu plánují, budou do systému přistupovat vzdáleně, přičemž by měl zůstat zachován princip „jeden proces, jedno razítko“.

Schválená novela počítá s tím, že podle plánu od poloviny příštího roku začne fungovat pouze Specializovaný a odvolací stavební úřad. Bude mít na starosti velké infrastrukturní stavby, například dálnice, celostátní železnice nebo elektrárny. Ostatní stavby budou až do 30. června 2024 podléhat povolování podle dosavadních předpisů.

V praxi to tedy bude fungovat takto: Od 1. července 2023 bude fungovat pouze Specializovaný a odvolací stavební úřad. Do 30. června 2024 budou, jak již bylo řečeno, ostatní stavby podléhat povolování podle dosavadních předpisů. Nelze říct, že by od 1. července 2024 platil nový stavební zákon, protože věcná novela ještě nebyla schválena. Aktuálně je v meziresortním připomínkovém řízení. O půl roku na 1. ledna 2024 se také odkládá digitalizace stavebního řízení.

Zkřížení plánu na vytvoření státní stavební správy tak nejsou jediné změny, které MMR v rámci věcné novely plánuje změnit.

Základní body, na kterých bude stát nový stavební zákon:

Stavební úřady zůstanou pod dohledem radnic – Věcná novela stavebního zákona navrhuje dvě varianty stanovení počtu stavebních úřadů v obcích. Podle první varianty bude zachováno buď 375, nebo 389 stavebních úřadů, a ve druhé na základě prováděcího právního předpisu všechny stávající (694) s možností počet snížit.

Ke stanovení jejich soustavy byla využita jednotná kritéria jako počet úředníků, velikost správního obvodu, počet provedených úkonů stavebních úřadů a dostupnost počítaná na ujeté kilometry, a to maximálně do 35 kilometrů.

Jednotné environmentální stanovisko - Jde o souhrnné povolení od všech úřadů odpovědných za životní prostředí. MMR tuto změnu navrhuje jako úpravu stavebního zákona, který podle něj ochranu přírody oslabil. V původním znění nového stavebního zákona měl posouzení vlivu stavby na životní prostředí zařídit sám stavební úřad.

Jednotné řízení o povolení záměru - Místo současného dvojího řízení územního a stavebního bude zavedeno jednotné povolovací řízení vedené stavebním úřadem.

Digitalizace stavebního řízení - O stavební povolení bude možné požádat vzdáleně přes Portál stavebníka. Bývalá ministryně Dostálová chtěla zavést možnost elektronického podání žádostí na stavební úřad a digitalizaci dalších procesů řízení od poloviny roku 2023. Elektronizace ale nabírá zpoždění. Portál stavebníka by měl začít fungovat o rok později, v roce 2024.

Apelační princip - Tento princip stanoví, že pokud dojde odvolací správní orgán k závěru, že napadené rozhodnutí vydané v řízení o žádosti je v rozporu s právními předpisy nebo že je nesprávné, tuto část napřímo změní. Stavební zákon tím plánuje minimalizovat „byrokratický ping-pong“ mezi úřady.

Nový systém lhůt pro rozhodnutí o povoleních - Stavební povolení má úřad vydat u běžných staveb do 30 dnů, u složitějších staveb pak do 60 dnů. V případě, že bude prováděno posouzení vlivu záměru na životní prostředí (tzv. EIA), je základní lhůta stanovena až na 120 dnů. Tyto lhůty se mohou prodloužit o dalších 30 až 60 dnů.

Avšak stejně jako v případě stavebního zákona podle původního znění, i v tomto případě některé jeho části čelí kritice. Například právě autorka původního návrhu Klára Dostálová se ve Sněmovně ohradila vůči systému bez zavedení Nejvyššího stavebního úřadu.

Kritika novely

„Domnívám se, že stav, kdy nový stavební zákon bude účinný, avšak většina procesů včetně těch nově zahajovaných bude probíhat podle dosavadních právních předpisů, může způsobit zmatek a právní nejistotu, což pouze povede k prodloužení procesů. Tím může dojít k pravému opaku toho, co bylo novým stavebním zákonem i předloženou novelou zamýšleno,“ uvedla.

Proti zrušení některých stavebních úřadů se ohrazují i některé samosprávy, včetně zastupitelstva Libereckého kraje, ve kterém by mělo podle Bartošova modelu skončit 15 ze současných 35 pracovišť. „Nejprve by se měla provést digitalizace stavebního řízení, a teprve pak by se mělo diskutovat o rušení úřadů,“ uvedl na jednání zastupitelstva Jiří Ulvr (Starostové pro Liberecký kraj).

Komunikaci s jednotlivými územními samosprávami o vymezení stavebních úřadů v území doporučuje také výkonná ředitelka Svazu měst a obcí ČR Radka Vladyková. „Jakékoliv autoritativní vymezení stavebních úřadů bez komunikace v území může vést k další nevoli, ačkoliv by důkladná a otevřená diskuze s dotčenými obcemi v jednotlivých krajích mohla vést ke konsenzu, který by byl ve prospěch všech a vedl k cíli, kterým je zrychlení stavebních procesů,“ uvedla pro SZ Byznys.

Ať už ale na věcnou novelu stavebního zákona přichází kritika od jakéhokoliv zainteresovaného subjektu - opozice, města a obce či podnikatele ve stavebnictví, na jednom se shodují. Přeměna současného systému, který funguje na základě stavebního zákona z roku 2006, potřebuje nutně změnu.

Zrychlení výstavby je nezbytné

„Bohužel na podobě nové legislativy asi nikdy nebude panovat naprostá politická shoda. Pro urychlení výstavby je ale zcela nezbytné, aby se nový stavební zákon uvedl do praxe co nejdříve,“ uvedl Ondřej Šťastný, hlavní analytik největšího rezidenčního developera v Česku společnosti Central Group.

Ačkoliv pouze stavební zákon sám o sobě bytovou krizi nevyřeší, zrychlení stavebních procesů by na vývoj dostupnosti bydlení mohlo mít v Česku významný dopad. Stavět by se dalo totiž oproti současnému stavu výrazně rychleji.

157. nejhorší na světě

Pokud se podíváme na problematiku dostupnosti bydlení hlouběji, na začátku stojí právě systém pro udělování stavebního povolení. Jeho úroveň v mezinárodním srovnání dokládá takzvaný Doing Business 2020, index vydávaný Světovou bankou, který porovnává ekonomickou výkonnost ve 190 zemích po celém světě.

Z indexu vyplývá, že pokud jde o žebříček jednoduchosti stavebního povolení, Česko se potácí na posledních příčkách. Na 157. pozici je těsně za Moldavskem, Argentinou i Uruguayí.

Podle indexu Doing Business v České republice trvá vyřešit stavební povolení průměrně 246 dní, což je pravděpodobně způsobeno tím, že tento proces má 21 kroků a postupů řešení s úřady. Nejvíce kroků (26) musí při zařizování stavebního povolení postoupit obyvatelé Tádžikistánu, opakem je Dánsko, kde lze povolení ke stavbě sehnat sedmi kroky.

V praxi tak právě dlouhá doba povolování staveb stojí za tím, že větší stavební projekty zůstávají v režimu příprav často i deset a více let. Pro srovnání například v roce 2020 se v Praze dokončilo 5280 bytů, zatímco ve Varšavě to bylo více než čtyřikrát více – 22 570 bytů.

Ale při pohledu na aktuální data Českého statistického úřadu (ČSÚ) tempo povolování a výstavby bytů začíná mírně zrychlovat. Podle odborníků ale ani tento růst na současný nedostatek bytů nestačí.

Jen v hlavním městě by podle Ondřeje Boháče, ředitele Institutu plánování a rozvoje hl. města Prahy (IPR), by bylo optimální každoročně stavět osm tisíc bytů. Aktuální bilance dosahuje ale bohužel jen přibližně na polovinu.

„Potřebovali bychom, aby se každý rok postavilo alespoň osm až devět tisíc bytů. Aktuálně jsme přibližně na polovině. Tím každoročně nedostatek bytů v Praze stále narůstá. Aktuálně chybí až 30 tisíc bytů,“ řekl pro SZ Byznys šéf IPR.

Přetlak poptávky nad nízkou nabídkou v posledních dvou letech navíc poslal ceny nemovitostí do nebe. V Česku ceny bytů ale rostou nepřetržitě už od začátku roku 2012.

Průměrná cena bytu se v posledním čtvrtletí 2021 zastavila na novém historickém maximu 87 700 korun za metr čtvereční, ukazují data cenové analýzy Deloitte.

Nejdražší byty se ale nadále prodávají v Praze, kde se průměrná prodejní cena za metr čtvereční podlažní plochy bytu pohybuje kolem 113 500 korun. V tomto průměru jsou zahrnuty veškeré prodeje zapsané do katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Pokud bychom se ale podívali na nové byty, jejich cena by zamířila ještě výrazně výše. Prodejní cena nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí totiž vzrostla na přibližně 145 tisíc korun za m², což v meziročním srovnání lze sledovat jako třetinový nárůst.

Proč ceny nemovitostí vzrostly?

Pouze zdlouhavý proces povolování staveb ale za zdražováním nemovitostí nestojí. Jedním ze zásadních činitelů v posledních dvou letech byl vlivem pandemie razantní pokles úrokových sazeb, který zlevnil hypotéky. Ty se v té době pohybovaly kolem dvou procent.

Dalším vlivem, který stál za růstem poptávky po nemovitostech a kvůli omezené nabídce nemovitostí na trhu tedy i za zvýšením cen, bylo zrušení daně z nabytí nemovitosti. Čtyři procenta na vstupu, jež platí kupující, najednou zmizela. Při dnešních cenách bydlení daň znamenala až statisícové počáteční výdaje navíc.

Zatřetí došlo k uvolnění parametrů pro poskytování hypoték. Takzvané limity DSTI (výše splátek k příjmům) a DTI (výše dluhů k příjmům) se přestaly měřit úplně (nyní už jsou obnoveny) a LTV (výše hypotéky k ceně nemovitosti) se primárně rozvolnil na 90 %. V letošním dubnu se ale centrální banka opět vrátila k regulacím.

Úvěrové ukazatele ČNB

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby od dubna 2022 tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 80 % (90 % u lidí ve věku do 36 let).

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

Ke všem těmto opatřením se v covidovém období přidaly také obrovské finanční rezervy, které Češi během pandemie nashromáždili, čímž vznikl apetit investovat.

Poznámka: Žebříček Doing Business vyšel v roce 2021, v posledních měsících se však vyšetřuje možné zneužití informací, kdy měli autoři Doing Business indexu vědomě manipulovat s daty ze Saúdské Arábie, Spojených arabských emirátů a Ázerbájdžánu. Prozatím bylo vydávání dalších indexů pozastaveno a celá kauze se vyšetřuje.

Analýzy Seznam Zpráv:

Sdílejte článek

Reklama

Doporučované