Článek
V posledních letech roste zájem investorů o revitalizaci a změnu využití starých budov – nejen v Praze, ale i v dalších evropských metropolích. Trendem ale není „romantika historických fasád“, jde o pragmatickou strategii napojenou na regulační realitu, rostoucí poptávku po jedinečných nemovitostech, ale také ekonomiku celého projektu a v neposlední řadě i udržitelnost.
Vhodné domy na hraně své dosavadní využitelnosti často stojí v atraktivních částech měst, kde už doslova není prostor pro novou výstavbu. Architektonická autenticita těchto čtvrtí tak místu dodává charakter a konkurenční výhodu oproti často sterilním novostavbám na okrajích města. Zájem je ale hnán také širšími společenskými, ekonomickými tlaky a rostoucím významem environmentálních otázek.
Přestavět, nebo zbourat? Dilema investora
Volba mezi zachováním a novou výstavbou není triviální. Demolice a nová výstavba umožňují projektovat od základu efektivní budovu, optimalizovat dispozice i energetické standardy. Nevýhodou ale bývá ztráta identity místa, do rozhodování vstupuje i veřejný odpor k případné likvidaci historického dědictví a v neposlední řadě také „povolitelnost“ novostavby na místě stávající díky právní nejistotě v oblasti územního plánování a navazujícího stavebního řízení.
Rekonstrukce proti tomu nabízí architektonicky i kulturně hodnotnou cestu, která je zároveň ekologičtější: namísto dalšího stavebního materiálu, který někdo musel vytěžit, zpracovat a zabudovat, je zrecyklován již jednou vyrobený a zabudovaný materiál.
V Praze a dalších českých městech je stále mnohem více potenciálně zajímavých objektů, které postupně dosluhují nebo už jsou za hranou využitelnosti, než nezastavěných parcel. Jejich revitalizacím často brání majetková struktura, složitá restituční historie či náklady revitalizace v limitech památkové ochrany. S mizejícími volnými parcelami v atraktivních částech měst a obvyklou délkou stavebního řízení u novostaveb však potenciální rizika a komplikace spojená s rekonstrukcí stále častěji ustupují vysokému potenciálu takových nemovitostí. Nejvhodnější objekty pro konverzi jsou ty, které mají fundamentálně dobré konstrukční schéma pro požadovanou funkci, solidní technický stav klíčových prvků stavby (ideálně bez ekologických zátěží – azbest atp.), kapacitu médií a zároveň se nacházejí v lokalitách s dobrou městskou infrastrukturou, která rozhoduje o atraktivitě projektu z hlediska budoucích obyvatel.
Role odborníků i úředníků
Od samého počátku takového projektu je nezbytná spolupráce a otevřená komunikace s institucemi a úřady včetně památkářů, statiků a dalších. Administrativní náročnost je i u revitalizací největší překážkou – povolovací procesy mohou být zdlouhavé a složité. U památkově chráněných staveb navíc některé požadavky (např. na zachování historických prvků nebo původního interiéru) mohou rekonstrukci prodražit natolik, že ztratí ekonomický smysl. V některých případech jsou neefektivní společné prostory nebo historická schodiště dokonce překážkou pro využití nemovitosti v dnešních standardech. Nicméně velkou výhodou v celém procesu je skutečnost, že rekonstrukcí budovy na hranici životnosti, tedy potenciální problém vyžadující řešení v budoucnosti, vznikne relativně rychle hodnotná nemovitost, a to bez výraznějších zbytečných zásahů do chodu okolí. Zájem je zde oboustranný.
Zásadní pro zájem o takto transformované nemovitosti jsou i nadále atmosféra, příběh a lokalita. Ale dnes už nejsou tyto faktory samy o sobě dostačující – navyšuje se tlak na doplňkové služby a komunitní aspekty. Od investora se často očekává, že zachová dobový charakter budovy a zároveň nabídne maximálně moderní komfort – energeticky úsporné technologie, nové instalace, zateplení, vylepšením bývá také přidání služeb navíc, běžnou se stávají sdílené prostory a služby jako posilovna, terasa, coworking, relaxační místnosti, prádelna.
Výhodné i zelené
Z pohledu investora není revitalizace starých budov sentimentální volbou. Je to strategická investice, která spojuje ekonomickou návratnost, udržitelnost a kulturní přidanou hodnotu. Přes rizika nabízí oproti novostavbám konkurenční výhodu: prestižní adresu, charakter, potenciál pro vyšší nájemné nebo prodejní ceny a často lepší ekologickou bilanci.
Pokud budou instituce a developeři spolupracovat efektivněji – přes jasná pravidla, digitální procesy a podporu veřejných politik –, může revitalizace starých budov hrát klíčovou roli ve výstavbě udržitelnějších a atraktivnějších rezidenčních částí měst. Zásadní je digitalizovat a zrychlit stavební řízení, což zlevní a zkrátí povolovací procesy, a vytvořit jasné a předvídatelné postupy v památkové ochraně, kdy transparentní kritéria pro památkáře pomohou developerům plánovat. Pomohla by také aktivnější správa městského majetku: městské části vlastní množství budov, které jsou potenciálně zajímavé pro transformaci na bydlení. Města by mohla sama iniciovat proměny svých historických objektů.
Z pohledu investorů je rekonstrukce strategií, která sice znamená často složitější přípravu, na druhou stranu ale umožňuje spojit „příběh místa“ s moderní funkčností v prémiových lokalitách. Zájem municipalit je pak na významně rychlejším procesu uvádění nových bytů do oběhu, kdy na rozdíl od projektů na zelené louce lze potenciálně zahájit, dokončit a zabydlet revitalizovanou nemovitost v rámci jednoho volebního období. Další podstatný prvek je zrychlení obnovy stavebního fundamentu měst, která trpí historickým dluhem zanedbané údržby předrevolučních let a těmito rekonstrukcemi podporuje a vrací život zpět do center měst.
