Článek
Více než půl roku po vypuknutí konfliktu na Blízkém východě zůstává situace velmi nejistá. Jednání zatím nepřinesla výraznější posun a každá další eskalace se rychle promítá do cen ropy a obav z nové inflační vlny. Neplatí jednoduchá rovnice, že dražší ropa automaticky znamená stejně rychlé zdražení hypoték. Je ale silným signálem, že inflace i úrokové sazby mohou zůstat výše déle, než se ještě před několika měsíci očekávalo.
Tento směr nyní potvrzují také velké centrální banky. Americký Fed v září poprvé od roku 2023 zvýšil sazby, a to o čtvrt procentního bodu. Japonská centrální banka posunula svou základní sazbu na 1,25 %, nejvyšší úroveň za více než 30 let. Rostoucí geopolitická nejistota, dražší energie a přísnější měnová politika se promítají do ceny peněz na finančních trzích.
Pro české hypotéky je rozhodující především vývoj korunových úrokových swapů, od kterých se odvíjí cena zdrojů pro delší fixace. Tříleté korunové swapy se na začátku září dostaly na dvouleté maximum. Průměrná nabídková sazba u hypoték do 70 % LTV proto v srpnu vzrostla na 5,40 %. Realizační sazba zatím zůstala na 5,01 %, další zdražování se do ní ale bude propisovat.
Další cestu ukáže inflace
Bohužel nevidím mnoho signálů pro rychlé zklidnění. Vzhledem k tempu růstu ceny peněz není nyní příliš reálné, že se budou hypoteční sazby držet na stávajících úrovních. Pokud se situace na mezibankovním trhu neuklidní, může se u nabídkových sazeb do konce roku znovu objevit hranice šesti procent. V příštím roce pak půjdou ceny hypoték ruku v ruce především s inflací. Na výrazně levnější hypotéky si zřejmě počkáme déle.
Ochlazení už vidíme také v produkci. Po rekordním jaru objem nových hypoték klesá. V červenci se ještě těsně udržel nad 40 miliardami korun, za srpen už objem klesl na 34 miliard.
Vyšší sazby se navíc potkávají s dalším růstem cen bytů. Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje podíl splátky průměrné hypotéky na čistém příjmu domácnosti, v srpnu vzrostl na 62,8 %, meziročně o 3,3 procentního bodu.
Pětiletá sazba dává vyšší jistotu
I zdánlivě malý pohyb sazeb přitom znamená citelný zásah do rodinného rozpočtu. U hypotéky ve výši šesti milionů korun se splatností 30 let zvýší každý další procentní bod měsíční splátku o více než tři tisíce korun. Při pětiprocentní sazbě vychází splátka přibližně na 32 200 korun, při šesti procentech už téměř na 36 tisíc.
Lidem, kteří zvažují koupi nemovitosti, bych nedoporučoval rozhodnutí stavět pouze na očekávání, že hypotéky za rok zlevní. I pokud sazba klesne, část úspory může vymazat další růst cen nemovitostí.
Při volbě fixace bych dnes automaticky nesahal po nejkratší variantě. Tříletá fixace nabízí větší flexibilitu, pokud by sazby ve střednědobém horizontu začaly klesat. Za pozornost ale stojí také pětiletá fixace. Cenový rozdíl proti tříleté může být u některých nabídek jen kolem dvou desetin procentního bodu. Za relativně malý příplatek tak domácnost získá delší jistotu splátky a ochranu pro případ, že sazby zamíří ještě výše.
U domácností s napjatějším rozpočtem, jedním hlavním příjmem nebo menší rezervou bych proto dnes vážně zvažoval právě pětiletou fixaci. Největším rizikem totiž není samotná sazba, ale kombinace vysokého dluhu a domácnosti závislé na jediném příjmu.
