Článek
Čeští developeři dlouho rostli především doma a v zemích střední Evropy. V posledních letech se však jejich ambice posouvají dál na západ. Londýn, jeden z nejdražších a nejkonkurenčnějších realitních trhů světa, pro ně přestává být jen místem příležitostných nákupů nemovitostí. Stává se trhem, na kterém chtějí aktivně stavět, přestavovat a dlouhodobě působit.
Tento posun není příběhem jediné skupiny ani jediné transakce. V Londýně dnes český kapitál míří do různých segmentů – od rezidenční výstavby přes prémiové kanceláře až po starší hotelové investice. Realitní divize KKCG zde buduje portfolio prémiových kancelářských budov, Penta Real Estate se podílí na rezidenčních projektech a v minulosti v londýnských nemovitostech investovaly také PPF, J&T či další společnosti spojené s českým kapitálem. Jednotlivé strategie se liší, společná je však snaha překročit hranice regionu, ve kterém české skupiny vyrostly, a obstát v globální konkurenci.
České skupiny se na londýnském realitním trhu objevovaly už dříve. PPF a J&T například spoluvlastnily hotel v blízkosti britského parlamentu, který následně prodaly španělské hotelové skupině. Zajímavé na současné vlně je to, že developeři vstupují do fáze výstavby nebo přestavby a nesou projektové riziko. Právě zde je proto rozhodně namístě opatrnost se slovem úspěch. Koupit atraktivní nemovitost je důležitý milník, ale u developmentu představuje teprve začátek.
O konečném výsledku rozhodne dodržení rozpočtu a harmonogramu, obsazení kanceláří a prodej bytů i schopnost reagovat na vývoj úrokových sazeb a londýnského trhu. Koneckonců to sami velmi dobře známe z českého prostředí – kvůli byrokratickému a úřednímu maratonu skutečně není zakoupení pozemku samo o sobě výhrou. Zatím tedy sledujeme především snahu o expanzi a zajímavou ambici; definitivní ekonomický výsledek přinesou až další roky.
Dva developeři, dvě odlišné strategie
Do samotné výstavby již v Londýně postoupila Penta Real Estate. Ve společném podniku s britským developerem Ballymore získala poloviční podíly ve dvou rezidenčních projektech s celkovou hodnotou přes 800 milionů eur. V Cuba Street u Canary Wharf má vzniknout 52podlažní věž se 434 byty. Projekt The Capston v Nine Elms, nedaleko amerického velvyslanectví, přidá dalších 247 bytů. Oba projekty jsou ve výstavbě a jejich dokončení se plánuje na rok 2029.
Penta tak do Londýna nepřichází s jednou solitérní investicí, ale s více než 680 rozestavěnými byty. Pro její realitní divizi jde zároveň o první krok mimo střední Evropu. Skupina už přitom otevřela londýnskou kancelář a veřejně říká, že chce hledat další příležitosti nejen v bydlení, ale také v kancelářích, hotelích či studentském ubytování.
Jinou strategii zvolila realitní divize KKCG, která se zaměřuje na prémiové kanceláře v centru města. V srpnu dokončila nákup sídla BP na adrese 1 St James’s Square za 291 milionů liber, přibližně 8,2 miliardy korun, kdy po odchodu současného nájemce v roce 2028 má následovat přestavba. Tato investice doplňuje londýnské aktivity skupiny, do nichž patří také budova The Burlian na rohu New Bond Street a Oxford Street. Tu na konci roku 2025 koupila společnost Allwyn a spravuje ji KKCG Real Estate UK.
Oba příklady ukazují rozdílné cesty na stejný trh. Penta vstupuje prostřednictvím rozsáhlé bytové výstavby, zatímco druhá skupina sází na několik mimořádně hodnotných kancelářských aktiv. V obou případech ale nejde jen o pasivní uložení peněz do hotové nemovitosti: součástí strategie je výstavba či přestavba, řízení projektu a dlouhodobá přítomnost v Londýně.
Proč právě Londýn
Londýn nabízí něco, co středoevropské metropole nabídnout nemohou: mimořádně hluboký trh, globální poptávku a možnost pracovat s projekty v řádu stovek milionů liber. Současně jde o prostředí s vysokou vstupní cenou a tvrdou konkurencí. O budovu na St James’s Square se podle oborových médií zajímali také globální hráči typu Blackstone nebo JPMorgan Asset Management. Už samotná schopnost takovou transakci financovat a uzavřít proto ukazuje, jak výrazně české investiční skupiny za poslední desetiletí kapitálově vyrostly.
Větší velikost trhu však v žádném případě neznamená jednoduchost. Londýnský development je detailně regulovaný a u projektů v centru se propojují požadavky na architekturu, památkovou ochranu, dopravu, veřejnou infrastrukturu a energetickou náročnost. Proces bývá transparentnější a formalizovanější než v Česku, ale nikoli nutně kratší. Mnoho měsíců vyjednávání probíhá ještě před podáním žádosti. A není žádným překvapením, že každé prodloužení projektu přitom prodlužuje také dobu, po kterou v něm developer musí financovat vázaný kapitál.
Praha jako tvrdá průprava
Zkušenost z Prahy se do Londýna nedá jednoduše překopírovat. České stavební právo ani vztahy s tuzemskými úřady tamní povolení neurychlí. Přenositelná je však schopnost řídit dlouhou přípravu, koordinovat velké množství odborníků a institucí a udržet ekonomiku projektu i ve chvíli, kdy se harmonogram posouvá a návrh se opakovaně mění.
Velký pražský projekt obvykle vyžaduje jednání s magistrátem, městskými částmi, stavebními úřady, správci infrastruktury, památkáři i veřejností – právě koordinace se zástupci posledních dvou kategorií může být zvláště frustrující. Tuzemští developeři mají za sebou celé městské čtvrti, administrativní komplexy i komplikované zásahy v historickém centru. Penta například v Praze realizovala Florentinum, Waltrovku či Masaryčku; domácí portfolio dalších skupin zahrnuje projekty typu Bořislavka Centrum, Savarin nebo rozsáhlé brownfieldy.
Taková zkušenost bezpochyby vytváří institucionální odolnost, avšak samotnou institucionální odolnost nelze brát jako automatickou konkurenční výhodu. Londýn má vlastní pravidla, obchodní zvyklosti i síť vztahů. Za pozornost proto stojí, že čeští investoři vstupují na trh s místními partnery, například s Ballymore nebo YardNine. Česká strana přináší dlouhodobý kapitál a zkušenost s developmentem, britská znalost trhu snižuje riziko, že se projekt zadrhne na místních specifikách.
Export kapitálu, nebo i know-how?
Londýnská expanze vypovídá o proměně českého realitního byznysu. Skupiny, které ještě před dvěma desetiletími rostly především na domácím trhu, dnes dokážou soutěžit o aktiva na jedné z nejdražších adres světa a podílet se na projektech za desítky miliard korun. Neexportují přitom jen kapitál. Snaží se exportovat také schopnost připravit složitý projekt, pracovat s architekturou a veřejným prostorem a řídit investici v dlouhém časovém horizontu.
Současně je však potřeba si říci, že (prozatím) nejde o žádné české tažení na Londýn. Ve srovnání s globálními realitními fondy zůstávají české skupiny menšími hráči a jejich první britské projekty vznikají ve spolupráci se zkušenými místními hráči. Právě tato kombinace sebevědomí a opatrnosti může působit jako zajímavá známka dospělosti: nevstupovat na cizí trh s představou, že domácí recept funguje všude, nýbrž spojit vlastní kapitál a zkušenosti s místním know-how.
Nejnovější velká akvizice je tak především vhodným okamžikem všimnout si širšího českého developerského příběhu. Rezidenční projekty, kancelářské přestavby i starší investice různých skupin dohromady ukazují poměrně zajímavý příběh, tedy že český kapitál v Londýně už není pouze příležitostným hostem. Je však potřeba mít na paměti, že i přes optimistický pohled na celou expanzi se definitivní známky budou rozdávat až po dokončení projektů. Teprve potom se ukáže, zda čeští developeři dokázali nejen vstoupit na prestižní adresy, ale také vytvořit hodnotu v prostředí, kde je každá chyba násobně dražší. Praha mohla být tvrdou školou developmentu. Londýn nyní ověří, jak dobře své absolventy připravila.
