Článek
Čeští investoři zesilují své aktivity na zahraničních realitních trzích. Příklady z poslední doby mohou být investice česko-slovenské skupiny Penta společně s developerem Ballymore do výstavby více než 680 nových bytů v Londýně ve výši přes 19 miliard korun, akvizice druhé fáze administrativního komplexu Centrum Południe ve Wrocławi ze strany investiční skupiny Investika za 1,5 miliardy korun nebo nákup kancelářské budovy Bartók Ház v centru Budapešti za desítky milionů eur, kterou realizovala investiční skupina DRFG.
Expanze tuzemských hráčů do ciziny má několik důvodů. Stejně jako u investic do firem platí, že už je pro ně domácí trh malý. „Český trh je dlouhodobě pod tlakem vysoké poptávky a omezené nabídky kvalitních aktiv. Nabídku limituje jednak velikost trhu, jednak regulace a zdlouhavé povolovací procesy, které zpomalují přísun nových projektů na trh. To vede k tlaku na ceny a v tom důsledku na nižší výnosnost takových aktiv,“ uvádí Jan Pelíšek, ředitel Real Estate Development CEE skupiny DRFG.
Nedostatek příležitostí na českém trhu
Podobně se vyjadřuje obchodní ředitel poradenské společnosti ASB Group Dan Ledvinka: „Hlavním důvodem je strukturální nedostatek investičně atraktivních aktiv na českém trhu.“
Vedle toho se projevuje i zájem Čechů o investice do realitních fondů. Ty podle vedoucí oddělení analýz poradenské společnosti Knight Frank Lenky Šindelářové disponují velkým objemem kapitálu, který se navíc soustavně zvyšuje, protože „čeští investoři, ať již retailoví či kvalifikovaní, preferují investice do nemovitostí“.
Na českém realitním trhu ostatně již tuzemský kapitál dominuje, když stojí za zhruba osmdesáti procenty všech transakcí. „Expanze do zahraničí je tak přirozeným pokračováním dominantní pozice na domácím trhu,“ doplňuje Šindelářová.
Velká poptávka v Česku ale tlačí nahoru ceny komerčních nemovitostí, jako jsou kanceláře, obchodní centra nebo například sklady. Naopak výnosy se snižují. „Výnosy na lokálním trhu se postupně přibližují úrovni ostatních západoevropských trhů. To je důvodem, proč investice v zahraničí začínají působit atraktivněji z pohledu poměru rizika a výnosu,“ dodává Stuart Jordan, výkonný ředitel pro střední a východní Evropu poradenské firmy Savills.
Západoevropské trhy navíc během zvýšené inflace zaznamenaly větší pokles cen komerčních realit. To podle Šindelářové zvýšilo atraktivitu německých nemovitostí pro české investory.
„Český trh se cenově přiblížil vyspělejším západoevropským trhům možná rychleji, než odpovídá jeho velikosti. U prime aktiv, například kvalitních logistických či retailových nemovitostí, jsou výnosy v Česku již jen mírně vyšší, než v Německu či Rakousku, avšak při omezenější nabídce a nižší transakční likviditě,“ upozorňuje Ledvinka.
Jednoznačně už vyznívá srovnání českého a polského trhu. „Výnosová míra u špičkových kancelářských nemovitostí v České republice, respektive v Praze, aktuálně dosahuje pěti procent, ale ve Varšavě šesti procent,“ srovnává Šindelářová. U prémiových skladových prostor je podle ní výnosová míra v Česku pět procent oproti 6,25 procenta v Polsku.
Drahé Česko
České reality nejsou zdaleka levné ani podle investorů. „Česko patří v regionu střední a východní Evropy k nejdražším trhům. Polsko a Slovensko jsou typicky na nižší cenové úrovni než Česko a Německo. V Maďarsku jsou ceny komerčních nemovitostí ovlivněny nižší likviditou a jsou tedy v současné době nižší,“ porovnává Pelíšek.
Investika i DRFG proto dál budou investovat v cizině. „Plánujeme pokračovat v rozšiřování portfolia v Maďarsku, které považujeme momentálně za nejzajímavější trh, zároveň ale portfolio balancujeme tak, aby žádná země nebyla dominantní,“ komentuje Pelíšek.
Zahraniční investice potvrzuje i Kysela: „Investorovi chceme přinést dlouhodobě stabilní investici s pečlivě váženým poměrem rizika a výnosu. To se nám povede jen díky geografické diverzifikaci.“ Na cizích trzích ale budou aktivní jistě i další velké investiční skupiny a realitní hráči.
Vede Polsko
A které trhy nyní lákají tuzemské hráče nejvíce? „Nejaktivnější jsou čeští investoři v Polsku a na sousedním Slovensku, nicméně nevyhýbají se ani jiným zemím,“ líčí Šindelářová s tím, že například Investika realizovala svou první investici v Rakousku. Šlo o nákup výcvikového střediska pro profesionální piloty u vídeňského letiště za více než 30 milionů eur od investiční společnosti Propel Industrial Holding. Skupina Accolade pak nedávno oznámila, že zvýší svou přítomnost na španělském trhu.
„Velmi aktivní jsou naše fondy v sousedním Polsku, kde dnes čeští investoři představují již etablované hráče,“ doplňuje Ledvinka s tím, že kromě polského patří mezi nejatraktivnější trhy ještě Německo, Slovensko a Rakousko. Podle Stuarta se kromě Polska zajímají tuzemští investoři rovněž o Velkou Británii. „Celosvětově je vnímaná jako bezpečný přístav, i přes současnou ekonomickou nejistotu a ne zcela jasné směřování,“ popisuje.
Skupina DRFG podle Pelíška nepreferuje jednu zemi. „Aktuálně vidíme atraktivní poměr rizika a výnosu v Maďarsku, zejména v retailu a částečně kancelářských budovách,“ říká.
