Článek
Český hypoteční trh má za sebou rok, který banky oslavily. V roce 2025 poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, spolu s refinancováním dosáhl celý trh 406 miliard. Meziročně jde o skok o desítky procent a zároveň o druhý nejsilnější rok v celé historii českého hypotečního trhu. V absolutních číslech tak trh působí jako jasný důkaz návratu poptávky po předchozím útlumu.
Jenže pod vysokým objemem peněz se odehrává zásadní proměna, která mění samotnou podstatu hypotečního trhu. Čísla totiž nerostou jen díky návratu odložené poptávky domácností, ale především kvůli rychle rostoucí výši jednotlivých úvěrů.
Průměrná hypotéka láme rekordy
Průměrná hypotéka se během velmi krátké doby posunula na úroveň, která tu ještě před několika lety nebyla běžná. Ještě v roce 2023 si lidé na bydlení nepůjčovali v průměru ani tři miliony korun. Dnes se průměrná částka pohybuje nad čtyřmi miliony.
Podle šéfa Golem Finance a hypotečního experta Broker Trust Libora Ostatka nejde o běžný trend, ale o zlom, který nemá v novodobé historii trhu obdoby: „Měli jsme tady roky, kdy byl nárůst pravidelný, a to platilo do roku 2020. Od roku 2023 tu ale máme obrovské skoky. V roce 2024 došlo k bezprecedentnímu nárůstu z necelých tří milionů na 3,6 milionu. To je skok, který tady nikdy v historii nebyl. Podobný vývoj jsme zažili i v roce 2025.“
Podle něj se za tímto vývojem neskrývá jen obecné zdražování nemovitostí, ale především zásadní přeskládání poptávky. Dříve rostla průměrná hypotéka relativně rovnoměrně napříč segmenty. Část lidí stavěla, část kupovala a poměry mezi jednotlivými typy úvěrů byly stabilní. Pandemie a následné ekonomické změny však tento model narušily.
„Jedním z klíčových faktorů je prudký růst nákladů na výstavbu. I když ceny některých stavebních materiálů později klesly, celkový rozpočet na stavbu rodinného domu je dnes nesrovnatelně vyšší než před šesti či deseti lety. Výstavba se tak stala dostupnou především pro extrémně bonitní domácnosti. Většina ostatních zájemců se místo toho orientuje na koupi hotové nemovitosti, ideálně v dobrém technickém a energetickém standardu a v atraktivní lokalitě,“ vysvětluje.
Návrat lidí do měst tlačí úvěry nahoru
S tím podle jeho slov souvisí i návrat lidí do velkých měst. „Trh se vrátil k dlouhodobému trendu koncentrace poptávky do Prahy a dalších velkých center, kde je nabídka omezená a ceny nejvyšší. Právě tato kombinace tlačí průměrnou výši hypotéky nahoru mnohem rychleji, než byl trh zvyklý v minulosti,“ vysvětluje Ostatek.
Tento vývoj potvrzují také data Českého statistického úřadu, které redakce Seznam Zpráv popsala v této analýze. Podle ní konkrétně hlavní město pracuje s předpokladem, že v roce 2050 bude mít 1,7 milionu obyvatel, tedy zhruba o 300 tisíc víc než dnes.
Rozdíl mezi současným hypotečním trhem a situací před pěti lety je dobře vidět právě na srovnání let 2020 a 2025.
V roce 2020 si novou hypotéku sjednalo asi 80 800 klientů. Banky jim tehdy poskytly nové úvěry v objemu 224 miliard. O pět let později si hypotéku vzalo přibližně 76 100 domácností, tedy jen o něco méně. Celkový objem nových hypoték ale vzrostl na 321 miliard korun, tedy o téměř sto miliard víc.
Tento rozdíl je zásadní. Počet nově příchozích klientů se v tomto období změnil jen mírně, objem poskytnutých hypoték však vyskočil o desítky procent. Růst trhu tak neleží v tom, že by si hypotéky bralo výrazně více lidí, ale v tom, že si je berou v úplně jiných částkách.
Podle mluvčího České spořitelny Filipa Hrubého lze i letos očekávat další příliv nových hypotečních klientů, podobně jako v loňském roce. Banka meziročně zaznamenala zhruba čtvrtinový nárůst nových klientů. Zatímco v roce 2024 poskytla přibližně 20 tisíc nových hypoték, v roce 2025 už to bylo zhruba 25 tisíc úvěrů.
„Předpokládáme, že růst počtu nových hypotečních klientů bude pokračovat i v letošním roce. Vývoj v dalších letech ale bude záviset především na tom, zda a jakým tempem bude dál růst cena nemovitostí,“ uvedl Hrubý.
Naráží trh na limity?
Otázka, která se v souvislosti s rychlým růstem průměrné hypotéky nabízí čím dál častěji, je jasná. Může tento vývoj pokračovat, nebo hypoteční trh naráží na své limity?
V krátkém horizontu se podle expertů žádný obrat směrem dolů nechystá. Ceny nemovitostí budou dál stoupat a spolu s nimi poroste i průměrná výše hypotéky. Důvod je v zásadě prostý. Nabídka bydlení zůstává omezená, zejména ve velkých městech, zatímco poptávka se po slabších letech znovu nadechla. To vytváří prostředí, ve kterém se ceny - a tím i úvěry - dál posouvají nahoru.
Zároveň ale stále víc domácností naráží na hranice vlastní finanční únosnosti. Nejde o náhlý zlom, ale o postupné třídění poptávky. Část lidí nákup odkládá, jiní slevují ze svých představ a další z trhu úplně odcházejí.
Jen za poslední rok vzrostly podle dat ČSOB ceny bytů o téměř 15 procent. Byt, který na konci roku 2024 stál sedm milionů, vyšel loni zhruba o milion dráž. To výrazně zvyšuje jak objem nutných vlastních úspor, tak výši potřebného úvěru. U kupujícího do 36 let, kterému stačí desetiprocentní vlastní zdroje, se jen meziročně zvyšuje požadavek na úspory přibližně o sto tisíc korun, zatímco potřebná hypotéka bobtná o další statisíce. A to jde pouze o roční srovnání.
Při pohledu pět let zpět je nárůst cen v řádu desítek procent. Šedesátimetrový byt bylo možné pořídit zhruba za tři miliony korun, tedy kolem 52 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes vyjde stejný byt o více než dva miliony dráž při ceně okolo 89 tisíc korun za metr.
„Každý další milion úvěru znamená nárůst měsíční splátky o několik tisíc korun podle úrokové sazby,“ konstatuje Libor Ostatek.
Dlouhodobější brzdu by pak mohl podle hypotečního experta a místopředsedy představenstva Gepard Finance Davida Eima představovat demografický vývoj.
„Silné populační ročníky, které dnes táhnou poptávku po bydlení, budou postupně nahrazovat výrazně slabší generace. Pokud tento výpadek nevyrovná migrace, může se v horizontu dvou či tří dekád poptávka po bydlení citelně snížit. To by znamenalo nejen tlak na ceny nemovitostí, ale i zásadní změnu fungování hypotečního trhu. Nejde ale o scénář pro nejbližší roky, spíš o připomínku, že současný stav nemusí být trvalý,“ upozorňuje odborník.
Od roku 2021 počet dětí narozených v Česku klesá. V Praze se během tří let narodilo o 15 tisíc dětí méně, v Brně o 7 tisíc méně oproti dlouhodobému průměru.
Krátkodobější odpověď na otázku, kde a kdy může trh narazit na své limity uvádí Libor Ostatek. Podle něj je nejpravděpodobnějším scénářem přirozené přibrzdění. Ve chvíli, kdy růst příjmů domácností přestane stíhat růst cen, začne poptávka slábnout. Ne proto, že by lidé přestali chtít bydlet, ale proto, že pro část z nich se kombinace ceny, úrokové sazby a splátky stane neúnosnou.
Takové zpomalení se podle Ostatka může začít projevovat už ke konci letošního roku. „Významnou roli v tom může sehrát regulace České národní banky, pokud by znovu zpřísnila pravidla pro poskytování hypoték. Nešlo by o dramatický zlom, spíš o postupné ochlazování trhu,“ popisuje Ostatek.
Podle výhledu ČSOB se ale v letošním roce očekává další růst. Banka odhaduje, že objem celého hypotečního trhu by se letos mohl zvýšit o další desítky miliard a dosáhnout až hranice zhruba 502 miliard.
S tímto vývojem podle Ostatka stoupne i průměrná výše hypotéky na domácnost. V příštích dvanácti měsících by se mohla zvýšit o další statisíce.
„Loni byl celoroční průměr zhruba 4,1 milionu. Letos se můžeme pohybovat, pokud dojde k přibrzdění, kolem 4,3 milionu. Pokud ne, klidně až 4,5 milionu,“ uzavírá odborník.
