Očima byznysu: Nové byty nestačí. Co raději opravit 70 000 starých?

Debata o zvýšení dostupnosti bydlení v Česku se zúžila na zrychlení stavebního řízení, výstavbu nových bytů a nízké hypoteční sazby. Je to však pouhá iluze řešení. I kdybychom ihned odstranili všechny administrativní překážky, v horizontu pěti až deseti let se efekt projeví minimálně. Potřebné množství bytů nelze na trh dodat tak rychle, natož levně. Výstavba je setrvačný proces a hlavně města nemají prostor pro výstavbu takového množství novostaveb. Nové byty může na trh rychleji dostat revitalizace stávající zástavby. Ta zároveň zajistí, aby starší bytové a rodinné domy nebyly časem vyřazeny z bytového fondu.

Mnohem rychlejší cestou je pracovat s tím, co už stojí. Starší byty a domy už mají vybudovanou infrastrukturu, dopravní obslužnost i služby v okolí. Renovace neřeší otázku kam, ale jak rychle obnovit kvalitu a užitnost bydlení. A hlavně, renovacemi lze na trh vracet byty, které dnes zůstávají dlouhodobě prázdné nebo jsou neobyvatelné kvůli technickému stavu.

Ministerstvo pro místní rozvoj tvrdí, že v Česku je evidováno 860 tisíc neobydlených bytů a že dlouhodobě prázdných jich je kolem 200 tisíc. Část z nich zůstává prázdná z rozhodnutí vlastníků, ať už jde o investiční byty, nebo jiné důvody. Zhruba 40 až 70 tisíc bytů ale není obýváno kvůli špatnému technickému stavu. To pro ilustraci představuje počet srovnatelný s velikostí dvou velkých sídlišť typu Praha–Jižní Město.

Limity nové výstavby nejsou jen v povolování. Jsou i v územním prostoru a infrastruktuře. Vezměme si Prahu: kam umístit desítky tisíc chybějících bytů a současně dobudovat dopravu a občanskou vybavenost? Zmiňované sídliště Jižní Město v Praze 11, jedno z největších v ČR, má zhruba třicet tisíc bytů. Na další „Jižní Město“ prostě v Praze není místo, a to i kdyby se výstavba rozdělila do menších developmentů.

Dalším limitem je čas a setrvačnost výstavby. Praxe ukazuje, že i pokud by se podařilo zrychlit stavební řízení a zkrátit jej na polovinu, nové byty by se podařilo na trh dostat nejdříve za pět let.

Zásadním limitem je i cena. U nových bytů v Praze se průměrné ceny na konci roku 2025 pohybovaly přes 170 tisíc korun za metr čtvereční. Na novostavbu tak dosáhne stále méně domácností, a to i při dostupnosti levnějších hypoték. Poptávka se proto zaměřuje na starší, levnější byty a domy, které ale často vyžadují nákladnou obnovu.

Majitelé starší nemovitosti pak platí nemalou hypotéku a navíc značné částky do fondu oprav. V praxi proto společenství vlastníků investice do renovací odkládají, nebo je dělají etapově, což bývá dražší a méně účinné.

Revitalizace bytového fondu odstraňuje řadu zmiňovaných limitů. Kompletní obnova bytového domu včetně zateplení, rozvodů a společných částí může být hotová přibližně za rok včetně přípravy. Pro srovnání, nový bytový projekt trvá minimálně pět let!

Renovace navíc chrání bytový fond, který již máme: jen v panelových domech je k dispozici 1,2 milionu bytů, kde žijí téměř tři miliony obyvatel. Původní sídliště byla stavěna s horizontem životnosti kolem padesáti let, nejstarší už přesluhují a narážejí na limity rozvodů, elektroinstalací, střech i obvodového pláště. Revitalizací je možné jejich životnost zásadně prodloužit, zvýšit komfort a bezpečnost bydlení při nízkých nákladech na energie.

Renovace, konverze, nástavby a návrat neobydlených bytů na trh jsou proto cestou, jak zvýšit dostupnost bydlení rychleji než čekáním na výsledky zrychlení stavebního řízení. Navíc se tím stabilizuje bytový fond bez nutnosti záboru nové půdy.

Zapomíná se navíc na demografii. Podle projekcí Českého statistického úřadu bude v Česku za dvacet let o zhruba 150 až 200 tisíc obyvatel méně a výrazně vzroste podíl seniorů. Masivní výstavba novostaveb dimenzovaná na dnešní poptávku proto nese riziko, že za jednu generaci budeme mít bytový fond, který nebude odpovídat potřebám měnící se skladby obyvatel.

Nejde o to stavět méně, ale nevsadit všechno na jednu kartu. Vedle stavebního zákona potřebujeme systémovou podporu renovací: cílené dotace pro nízkopříjmové domácnosti, zvýhodněné úvěry a záruky pro společenství vlastníků a stabilní prostředí pro investory i realizátory. Renovace představují způsob, jak také využít existující městskou strukturu a neodepsat bytový fond, který může při správné péči sloužit ještě další desítky let.