Článek
České domácnosti jsou rekordně bohaté, ale také rekordně pasivní. Podle dat České národní banky (ČNB) držely domácnosti na konci ledna na bankovních účtech a ve vkladech 4,2 bilionu korun. Část na termínovaných vkladech, část na běžných účtech s úrokem blížícím se nule. Přesto většina domácností nic nemění. Čekají. Na co? Na lepší časy?
Ty ale, alespoň pokud jde o vstupní ceny nemovitostí, zřejmě nepřijdou. Na realitním trhu trpělivost zpravidla není ctnost. Je to náklad. Přijdou přísnější podmínky financování. Přijdou vyšší ceny. A pro ty, kdo čekali, přijdou vyšší vstupní bariéry.
Kořen problému je na straně nabídky. Nejde jen o tempo výstavby, ale i o využití stávajícího bytového fondu. Odhady pracují s tím, že v Česku jsou dlouhodobě nevyužívané byty v řádu stovek tisíc. Kdybychom dokázali zrekonstruovat byť jen část z nich, pomohlo by to zásadně zmírnit bytovou krizi a v řadě lokalit rychleji než nová výstavba. Výstavba je velmi důležitá a tvrdím, že stát by do ní měl zasahovat byrokraticky co nejméně - stavební řízení jsou zdlouhavá, povolovací procesy jsou neefektivní, což výstavbu velmi prodražuje a zpomaluje. Setkáváme se tak s velmi limitovanou nabídkou, kterou rekonstrukce a revitalizace částečně řeší.
Pro investora z toho plyne jeden závěr: poptávka po nájemním bydlení bude strukturálně silná. Hypotéka zůstane pro část domácností nedostupná nebo příliš drahá. Bydlet se ale musí vždy.
Dostupnost bydlení ekonomové měří dvěma ukazateli. Price to income říká, kolik hrubých ročních platů stojí průměrný byt. V Praze téměř dvojnásob toho, co v Německu nebo Rakousku. Rent to income ukazuje, jakou část výplaty spolkne nájem, v Praze jde o 35–50 % čistého příjmu, v regionálních městech zpravidla 20–30 %. Obě čísla říkají totéž: vlastní bydlení se vzdaluje průměrné domácnosti a nájemní trh posiluje.
To není cyklický výkyv, ale strukturální potřeba, která s rostoucími cenami a zpřísněním hypoték ještě roste. Pro investora je to základ dlouhodobé poptávky v regionech. Máte kapitál na jeden čtyřicetimetrový byt v Praze. Cena kolem 6 až 8 milionů korun. Průměrný nájem 18 až 25 tisíc měsíčně. Hrubý výnos se tak dostane pod 3 %. A stačí jedna větší oprava a přijdete o čtvrtletní výnos.
Největší smysl dávají malometrážní byty v lokalitách, kde je silná poptávka po bydlení, ale nová výstavba prakticky neprobíhá. Rozvojové regiony s dobrou dopravní dostupností a rostoucí infrastrukturou nabízejí investorům kombinaci vyššího výnosu a nižšího vstupního kapitálu než Praha nebo Brno. Za stejný kapitál v regionech: dvě nebo tři nemovitosti. Celkový měsíční příjem 28–33 tisíc. Hrubý výnos 5–6 %. Tři různé lokality, tři různí nájemníci. Pokud jeden byt zůstane měsíc prázdný, ostatní vydělávají. Regiony nejsou kompromis. Jsou to místa, kde kapitál pracuje efektivněji.
Klíčové ale je, jak nemovitost vybrat. Koupě bez prověření lokálního nájemního trhu, stavu budovy nebo struktury poptávky v dané čtvrti je sázka do loterie. Pečlivě vybraná nemovitost se chová jinak, jako aktivum s předvídatelným chováním. Predikovatelné cash flow přináší klid investora a zároveň konkrétní benefit při financování: příjem z pronájmu je pro banky doložitelný, pravidelný, ověřitelný. Ve chvíli, kdy zvažujete financování další nemovitosti, to není detail.
Globální ekonomika se nevyvíjí standardně. Ekonomové hovoří o K-shaped ekonomice tehdy, když se různé skupiny obyvatel nevyvíjejí stejným směrem – jako dvě větve písmene K. Jedna míří nahoru, druhá dolů. Na realitním trhu to vypadá konkrétně: ti, kdo vlastní nemovitosti, vidí svůj majetek růst. Ti, kdo nevlastní, čelí rostoucím nájmům a stále vzdálenější možnosti vlastního bydlení. Nemovitostní trh tuto divergenci nejen odráží, ale prohlubuje. Kdo investuje dnes, je na vzestupné větvi. Kdo čeká, bariéra vstupu pro něj roste každým rokem. Pasivita není neutralita. Je to vědomá nebo nevědomá volba zůstat na té horší větvi.
Do tohoto kontextu vstupuje od dubna ČNB se zpřísněním investičních hypoték. Maximální možný poměr velikosti úvěru k ceně nemovitosti (LTV) klesá na 70 %, maximální velikost hypotéky na sedminásobek ročního příjmu žadatele (DTV). Kdo chce investovat s využitím hypotéky, musí poskytnout minimálně 30 % z vlastních zdrojů. Model „koupím byt s minimem vlastních peněz a nájem to nějak utáhne“ bude nedostupný.
LTV
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Jednoduše řečeno je to poměr mezi částkou, kterou si potřebujete půjčit na koupi nemovitosti, a kupní, případně odhadní cenou dané nemovitosti.
Průměrné LTV u „typických“ (okolo mediánu) nově poskytnutých hypoték bylo ve třetím čtvrtletí 2025 na úrovni 66,7 %. ČNB to uvádí ve Zprávě o finanční stabilitě – podzim 2025. Při hranici 70 % u investičních bytů lze očekávat, že se průměrné LTV posune níž, realisticky do pásma cca 55–60 %.
Toto zpřísnění investičních hypoték nevymaže zájem o investice do nemovitostí. Vyfiltruje ty, kdo vstupovali na trh bez propočítané strategie, a ponechá prostor těm, kdo mají jasno v ekonomice konkrétního projektu. Nedostatek nabídky přetrvává a tlak na ceny i nájmy v řadě lokalit zůstává.
Co si z toho tedy odnést? Shrňme si, že jako Češi máme více než biliony korun na bankovních účtech, trh roste dvouciferným tempem a víme, že nabídka bytů se nezlepší přes noc. Regulace spíše zvýší vstupní bariéry, než aby zlevnila bydlení. Strukturální deficit výstavby, který se v dohledné době nezmění.
Tradiční rada „spořte a čekejte“ předpokládá, že trpělivost bude odměněna. Na realitním trhu to často platí naopak. Proto dává smysl investovat do pečlivě vybraných nájemních bytů v regionech (vysoký výnos, nízká vstupní cena, diverzifikace rizik) s cash flow, které obstojí i v konzervativním scénáři, a s provozem nastaveným tak, aby se z investice nestala druhá práce. Nespořte. Nespekulujte. Investujte.
