Článek
V poslední době se rozhořela debata o úročení kaucí u nájmů a setkáváme se s názorem, že by kauce měly být úročeny podobně jako spotřebitelské úvěry u bank. Obhájci tohoto přístupu se odkazují na rozhodnutí soudů, včetně Ústavního soudu. Faktem je, že daná stanoviska soudů tento názor opravdu podporují. Nicméně nejde o jednoduchý problém, navíc jeho řešení, ať už jakékoli, má velké dopady na celý sektor nájemního bydlení. Pojďme tedy postupně.
Paradoxně začněme od konce, tedy od rozhodnutí Ústavního soudu z roku 2022 (Usnesení sp. zn. ÚS 2257/22 ze dne 6. 9. 2022). Pro přesnost je potřeba říci, že ÚS meritorně nijak nerozhodl, ale odmítl se danou záležitostí zabývat, neboť ji shledal neopodstatněnou. Předmětem sporu byla totiž velmi nízká částka, z pohledu úročení kauce se jednalo o jednotky tisíc korun. S odvoláním na ustálenou judikaturu ÚS soudci konstatovali, že jde o částku bagatelní a ÚS tudíž nepříslušnou.
V rozhodnutí ÚS nicméně připustil, že „opodstatněnost ústavní stížnosti v takové věci přichází v úvahu jen v případech zcela extrémního vybočení ze standardů, jež jsou pro postupy zjišťování skutkového základu sporu a pro jeho právní posouzení esenciální“. Domníváme se, že rozhodnutí v této věci představuje právě takové extrémní vybočení. Rozhodnutí má zároveň významný dopad na celý sektor nájemního bydlení a dle našeho názoru ho může významně poškodit.
Nyní k důvodům, proč oba stupně soudní soustavy vybočili ze standardů, jež jsou pro právní posouzení esenciální. ÚS konstatuje, že „z napadených rozhodnutí je zřejmé, že obecné soudy postupovaly v souladu se zákonem a řádně odůvodnily“, proč zvolily danou úrokovou sazbu. Jak uvidíme dále, „řádné zdůvodnění“ byl pohled na webové stránky ČNB a konstatování, že si pronajímatel může s kaucí dělat, co uzná za vhodné, a proto je úroková sazba „u bezúčelových, spotřebitelských úvěrů s delší dobou splatnosti“ adekvátní. ÚS se také odvolává na to, že „dotčená otázka je odbornou literaturou považována za problematickou“, takže je v pořádku, že se „obecné soudy přiklonily k jednomu z možných závěrů“.
V rozsudcích jsme nikde nenašli zmínku o tom, že by se soudy dotázaly na názor někoho z ekonomické obce či z bankovnictví. Pokud by tak učinily, stěží by mohly rozsudky vypadat tak, jak vypadají. A co se týče odkazu na odbornou literaturu, tak ta se zabývá spíše problematikou „zákonné sazby“ obecně, nikoli ve specifickém případu kaucí.
Pojďme se tedy podívat na to, jak vypadalo zmiňované „řádné zdůvodnění“ na úrovni Okresního soudu (rozhodnutí sp. zn. 12 C 307/2019-141) a Krajského soudu (rozhodnutí sp. zn. 26 Co 50/2022-173). Okresní soud zcela správně odkazuje na ust. § 2254 odst. 2 OZ, kde se jasně konstatuje, že „nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby“. Okresní soud se proto řídil ust. § 1802 OZ, kde je zákonná sazba upravena. Tam se konstatuje, že „mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“.
Z hlediska litery zákona to dává smysl, z hlediska meritu věci nikoli. Než se pustíme do vysvětlení podstaty problému úročení, uveďme zde ještě „vylepšení“ argumentace ze strany Krajského soudu, kam se žalovaný odvolal. KS konstatuje, že „vzhledem k nijak omezené možnosti žalovaného jako pronajímatele nakládat s touto částkou po dobu trvání nájemního vztahu, je třeba vztahovat tento úsudek k úvěrům bezúčelovým, spotřebitelským a s delší dobou splatnosti …“.
Začněme se základním pravidlem pro chování na finančních trzích: dnes se děti už na základní škole při výuce finanční gramotnosti učí, že výše výnosu je přímo úměrná riziku: požaduji-li jako investor vyšší výnos, musím počítat s vyšším rizikem. Pokud necháme stranou rizikové spekulace na finančních trzích, tak v segmentu bankovnictví patří spotřebitelský úvěr do té nejrizikovější kategorie a tomu také odpovídá výše výnosu. Na posouzení rizik při úvěrování přitom banky mají rozsáhlý a kompetentní aparát, na jehož fungování a správné řízení rizik dohlíží také Česká národní banka. Očekávat od pronajímatele bytu, že bude schopen posoudit riziko při snaze dosáhnout úrokové sazby na spotřebitelském úvěru, je prostě nesmysl. Pokud tedy soudy očekávají, že pronajímatelé ve snaze „vydělat“ na splacení úroku z kauce budou o něco takového usilovat, tlačí je do nepřiměřeně vysokého rizika.
Dále je potřeba si uvědomit, že – na rozdíl od argumentace Krajského soudu – pronajímatel má pouze zdánlivě neomezené možnosti nakládat s kaucí: danou kauci musí totiž v budoucnu vrátit a logicky by tudíž měl usilovat o bezrizikovou investici, aby minimalizoval možnost finanční ztráty.
Z právního hlediska chybnost aplikace úrokové sazby typické pro spotřebitelské úvěry vyplývá i z výkladu § 2254 OZ, neboť právní normu je potřeba vykládat dle jejího smyslu a účelu. Máme za to, že smyslem je kompenzovat výnos, kterého by nájemce mohl na částce ekvivalentní kauci s minimálním rizikem dosáhnout. K určení smyslu této právní normy ve vztahu ke kaucím je tedy především ekonomický aspekt.
A z ekonomického hlediska má kauce blíže k vkladu, nikoli k úvěru, případně by se hodilo srovnání s notářskou či advokátní úschovou a tam uplatňovanou sazbou. Z tohoto pohledu je znění § 1802 OZ dosti nešťastné. Při daném znění Občanského zákoníku bychom se alespoň měli snažit o stanovení úroku tak, že bude odpovídat co nejnižšímu riziku. Tomu nejlépe odpovídají úrokové sazby u hypotečních úvěrů, které mají navíc tu výhodu, že – podobně jako kauce u nájmu – souvisí s bydlením, a tudíž i z této perspektivy hypoteční úvěr dává smysl. Úrokové sazby u hypoték se liší samozřejmě i podle délky fixace; jako vhodné se nabízejí hypotéka s plovoucí sazbou nebo tříletá fixace, ale to už je detail, který může být předmětem odborné diskuze. Sice i tyto úrovně úrokové sazby mohou být pro některé pronajímatele obtížně dosažitelné, ale při daném znění OZ to je zřejmě nejlepší východisko.
Z pohledu nájemního trhu bychom také měli vzít v potaz, že tu máme několik segmentů pronajímatelů, pro jednoduchost a potřeby tohoto textu je rozlišme na jednotlivce, středně velké pronajímatele a velké „hráče“. Každá skupina má jiné možnosti dosáhnout určitého výnosu, pokud možno výnosu s co nejnižším rizikem. Na úvěr ať rovnou zapomenou, toto riziko si nemůže dovolit žádný z nich, žádný si rozhodně nebude budovat aparát na řízení rizika při investování či poskytování úvěrů. To opravdu musí přenechat bankám a specializovaným společnostem.
V případě jednotlivců, kteří pronajímají jeden či několik málo bytů, připadá v úvahu jako vhodný finanční produkt pouze spořicí účet nebo termínovaný vklad. U správců velkých portfolií nájemních bytů si lze představit, že budou investovat do vládních dluhopisů, ale předpokládá to, že budou mít schopného finančního ředitele, který má zkušenost s investováním a zejména bude schopen řídit likviditu společnosti. Obtížná situace je pro středně velké pronajímatele, protože jim banka žádný spořicí účet nenabídne a zároveň nemají dostatečnou kapacitu na operace s dluhopisy. Domníváme se proto, že dost dobře nejde úrokovou sazbu u kaucí paušalizovat, bude se lišit podle možností jednotlivých pronajímatelů.
Občanský zákoník je ve věci úročení kaucí opravdu nejednoznačný a v současné situaci, kdy existují rozsudky obecných soudů posvěcené Ústavním soudem, jsou pronajímatelé ve složité situace. Přirozenou cestou, jak situaci vyřešit, by byla úprava Občanského zákoníku a přesnější specifikace termínu „zákonná sazba“ či přímo úprava úročení kaucí. Další možností je, že se obdobný spor dostane znovu k soudu a soudce se nebude dívat jen na literu zákona, ale bude také přemýšlet o podstatě věci. A nejrealističtější pochopitelně je, že si pronajímatelé při uzavírání nových smluv dají pozor a úrokovou sazbu ve smlouvě explicitně upraví a navrhnou ji ve výši, která je pro ně dosažitelná bez nepřiměřeného rizika. A u stávajících smluv lze jen doporučit, aby pronajímatelé navrhli dodatek ke smlouvě, který úrokovou sazbu explicitně upraví.
