Článek
Pražský kancelářský trh po několika letech útlumu začíná znovu ožívat. Ne proto, že by ve městě přibývaly nové prostory, těch se dokončuje nejméně v novodobé historii, ale protože developeři po dlouhé době znovu rozjíždějí nové projekty.
Ještě v roce 2019 přibylo v Praze přes 200 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch. Loni to bylo jen 26 600 metrů, historicky nejslabší výsledek trhu. Ani letošní rok zatím výraznější obrat nepřinese. Dokončit by se mělo přibližně 36 700 metrů čtverečních kanceláří.
Pod povrchem trhu se ale začíná odehrávat návrat zájmu investorů o tento typ nemovitostí. Objem kanceláří ve výstavbě letos meziročně vzrostl o více než 80 procent a přiblížil se 313 tisícům metrů čtverečních.
„Pražský kancelářský trh po období utlumené aktivity vysílá signály oživení. Developeři v prvním čtvrtletí zahájili tři nové kancelářské projekty a objem ploch ve výstavbě meziročně vzrostl o 81 procent,“ uvádí analýza poradenské společnosti Colliers.
Pět největších projektů výstavby kanceláří v Praze:
1. Centrála České spořitelny – 75 000 m2, odhadované dokončení v první polovině 2028
2. Sídlo ČEZ – 44 200 m2, odhadované dokončení v první polovině 2028
3. Sequoia - 33 000 m2
4. Sídlo Generali Česká – 31 600 m2, odhadované dokončení v první polovině 2027
5. Hila – 20 500 m2, odhadované dokončení v první polovině 2027
Nejvíce metrů ve výstavbě má aktuálně developerská skupina miliardáře Luďka Sekyry.
„Na jaře 2024 byla zahájena výstavba Smíchov City Jih, kde bude hlavní dominantou nový kampus České spořitelny zahrnující 75 tisíc metrů čtverečních. Součástí této etapy jsou ještě další tři kancelářské budovy o celkové rozloze 44 tisíc metrů čtverečních, které jsou též ve výstavbě. Po dokončení v nich bude sídlit ČEZ,“ uvedl Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group s tím, že celkově bude na Smíchov City necelých 120 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch.
V projektu Rohan City společnost dokončila také vlastní centrálu, budovu Arché o velikosti deseti tisíc metrů čtverečních.
„Nyní na Rohanu roste budoucí sídlo banky Creditas o bezmála 17 tisících metrech čtverečních. Připraveny k výstavbě máme další dva administrativní objekty, které dohromady nabídnou 15 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor,“ dodává Leoš Anderle.
Na trh se navíc po delší době vrací i spekulativní výstavba, tedy projekty budované bez předem zajištěných nájemců. To ještě před dvěma lety působilo v kancelářském segmentu téměř nepředstavitelně.
„Roste také podíl spekulativní výstavby, kdy developeři zahajují projekty i bez předem zajištěných nájemců. Vsázejí přitom na pokračující nedostatek kvalitních kanceláří v centru Prahy,“ uvedla společnost Colliers ve své čtvrtletní analýze.
Trh se rozdělil na dva světy
O rostoucím nedostatku kanceláří v Praze začínají stále více vypovídat data o neobsazenosti. Celková nabídka kancelářských prostor dnes činí přibližně 3,93 milionu metrů čtverečních. Neobsazenost se pohybuje kolem 5,8 procenta, což je nejméně od začátku roku 2020.
Za napjatější situací stojí kromě omezené výstavby další dva faktory. Tím prvním je návrat poptávky po kancelářích. Celková hrubá poptávka po kancelářích letos v prvním čtvrtletí dosáhla podle dat trhu v Praze 105 400 metrů čtverečních, meziročně o 19 procent více.
Hlavní část trhu ale dnes netvoří nové expanze firem, ale spíše prodlužování a přejednávání stávajících nájemních smluv.
„Na trhu jednoznačně dominují renegociace, tedy prodlužování a přejednávání stávajících nájemních smluv ve stávajících prostorách. Ty v úvodu roku 2026 tvořily plných 57 procent veškeré aktivity na trhu,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers.
Podle trhu to ukazuje, že firmy kanceláře neopouštějí, zároveň ale mnohem opatrněji zvažují přesuny do nových prostor. „Proces uzavření nájemní transakce trvá výrazně déle než dříve. Tento opatrný přístup navíc nepozorujeme jen u nás, ale napříč našimi kancelářemi v celé Evropě,“ uvedl Pavel Novák, Head of Office Agency ve společnosti Savills.
Druhým faktorem je pak samotné stárnutí velké části kancelářského trhu. Podle Colliers je dnes třetina kancelářských budov v Praze starší dvaceti let. Do roku 2030 bude takových kanceláří téměř 1,8 milionu metrů čtverečních. Jejich podíl tedy vzroste během pěti let o polovinu.
„Budovy postavené na přelomu tisíciletí se dnes dostávají do bodu technologické, ale i designové expirace. Přestávají splňovat energetické požadavky a z pohledu dnešních korporátních cílů pro udržitelnost se začnou dostávat na hranici akceptovatelnosti,“ upozorňuje Jana Vlková.
Nájemné dál poroste
Právě tady se podle trhu začíná naplno projevovat několik let slabé výstavby. Nových kanceláří přibývá málo, firmy zároveň z trhu nezmizely a největší zájem se soustředí jen do omezeného počtu lokalit. Výsledkem je další tlak na růst nájmů.
V nejlepších kancelářských budovách v centru Prahy se dnes nájemné pohybuje kolem 30 eur za metr čtvereční měsíčně. Ještě mezi lety 2015 až 2021 se přitom drželo relativně stabilně pod hranicí 20 eur za metr. Během několika posledních let tak kanceláře v centru Prahy zdražily přibližně o polovinu.
Praha se tím zároveň začíná přibližovat západoevropským kancelářským trhům. Například průměrné nájemné v německém Hamburku se pohybuje kolem 35 eur za metr čtvereční.
„Aby developer projekt vůbec zahájil, musí mu s ohledem na drahé vstupy dávat stoprocentní ekonomický smysl. To znamená dosáhnout určité výše nájemného, jistotu v zajištění pronájmů a mít případně jasnou představu ohledně budoucího prodeje budovy,“ uvedl Pavel Novák ze společnosti Savills.
Podle developerů navíc nic nenasvědčuje tomu, že by měl tlak na růst nájmů v nejbližších letech polevit. Nových kanceláří se stále dokončuje velmi málo a velká část projektů, které jsou dnes ve výstavbě, dorazí na trh až v dalších letech.
„U kvalitních projektů v dobrých lokalitách bude růst nájmů přirozený. Je to prostá ekonomika nabídky a poptávky, protože nových moderních kanceláří na trh přichází výrazně méně než v předchozích letech, zatímco poptávka po kvalitních prostorech neklesá,“ uzavírá mediální zástupce developerské společnosti CTP Tashi Erml.
