Kolik bytů vzalo Praze Airbnb? Z centra lidi vyhání, za krizi s byty nemůže

Praha zvažuje regulaci pronájmu bytů přes platformu Airbnb. Inspiraci hledá například v Chorvatsku, na ministerstvu pro místní rozvoj (MMR) se chystají také legislativní změny. Jedním z důvodů je i domněnka, že krátkodobé pronájmy vytlačují Pražany z bytů a prohlubují bytovou krizi. Nová analýza projektu Pražské bydlení pod lupou ale ukazuje, že dočasné pronájmy ukrajují z bytového fondu jen minimálně.

„V červnu 2026 bylo v Praze evidováno 7878 aktivních celých bytů nebo domů nabízených prostřednictvím platformy Airbnb. Ve srovnání s přibližně 720 tisíci byty v Praze představují přibližně 1,1 procenta bytového fondu,“ vysvětluje Jakub Kuneš, odborný garant projektu.

To podle něj neznamená, že Airbnb nemůže vytvářet lokální problémy v historickém centru města. Krátkodobé pronájmy ale nemohou být vysvětlením pro celopražskou bytovou krizi.

Mezi jednotlivými lokalitami je totiž velký rozdíl. Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) tvoří jednotky nabízené přes Airbnb na území Prahy 1 zhruba pětinu všech bytů. Podobně vysoký podíl krátkodobých pronájmů měla před zavedením regulace i centra Barcelony, Amsterdamu nebo Lisabonu.

Oproti Praze 1 je podíl bytů pronajímaných přes Airbnb v ostatních městských částech výrazně nižší - v Praze 2 dosahuje sotva sedmi procent, v některých okrajových částech nedosahuje ani půl procenta. Existují ale i další platformy, které krátkodobé pronájmy nabízejí, a počty nabízených bytů se také mohou měnit v závislosti na sezóně.

Podle IPR se navíc mění charakter samotného trhu – zatímco v roce 2019 připadaly na jednoho hostitele v průměru dva byty, v roce 2024 už byly tři. Přes polovinu celé pražské nabídky dnes provozují hostitelé s pěti a více jednotkami. Z krátkodobých pronájmů se tak stává profesionální byznys.

Vyšší koncentrace bytů v Airbnb podle Kuneše přirozeně mění i charakter dané čtvrti. „Pokud se na nějakém místě koncentrují krátkodobí návštěvníci, zejména pak v centrech měst, přirozeně se zde zvyšuje poptávka po restauracích, kavárnách, rychlém občerstvení nebo suvenýrech,“ popisuje.

Hlavní příčina bytové krize tak podle analýzy leží jinde. Kumulovaný deficit výstavby v hlavním městě od roku 2006 přesahuje počet 91 tisíc bytů - staví se totiž výrazně méně, než by Praha potřebovala. Problém dlouhodobě nedostatečné výstavby je přibližně 11,5krát větší než celý současný objem bytů vázaný v Airbnb. Nelze tedy říct, že by za nedostupností bydlení v Praze stálo především krátkodobé ubytování.

„Představme si, že by se všechny byty nabízené na Airbnb ze dne na den vrátily na dlouhodobý nájemní trh – což je myšlenka, která je sama o sobě iluzorní. Praze by i poté stále chybělo více než 83 tisíc bytů. Úplný zákaz Airbnb by tak odstranil pouze přibližně 8,6 procenta současného bytového deficitu. Rozhodně nejde o řešení bytové krize, navíc v situaci, kdy Praha každoročně vytváří bytový dluh a toto je jednorázové opatření,“ vysvětluje Kuneš.

Hlavní problém pražského bydlení se začal formovat dávno předtím, než pronájmy přes Airbnb dosáhly dnešního rozsahu. Kumulovaný deficit bytové výstavby prý překročil dnešní objem aktivních bytů na Airbnb zhruba v letech 2009 a 2010. Od té doby se pouze zvětšoval. Bytová krize tak podle něj není důsledkem rozmachu krátkodobých pronájmů, ale výsledkem dlouhodobě nedostatečné výstavby, která trvá už téměř dvě dekády.

Efekt zákazu Airbnb by tak podle něj byl jen dočasný – i kdyby se všech skoro osm tisíc pražských Airbnb jednotek okamžitě proměnilo v dlouhodobé bydlení, při současném tempu výstavby by tato „úleva“ vydržela necelé dva roky. Poté by se bytový dluh vrátil zpět na původní úroveň. Zároveň by ale regulace Airbnb mohla mít určitý vliv na ceny nájmů, protože by se část bytů vrátila na dlouhodobý trh.

Pokud podle něj nedojde ke zrychlení výstavby nových bytů, bude mít Praha stejný problém i po zavedení regulace znovu – jen o pár let později.

Nutno ovšem podotknout, že dostupnost bydlení není to jediné, co obyvatele měst v souvislosti s krátkodobými pobyty turistů v běžné zástavbě trápí. Stěžují si na hluk a rušení nočního klidu, u tohoto typu pobytů navíc není ošetřeno placení městských poplatků a město tak přichází o peníze. Majitelé bytů se totiž k placení poplatků přihlašují dobrovolně.

Ministerstvo pro místní rozvoj proto připravuje novelu zákona o cestovním ruchu a městská část Praha 1 žádá, aby chystaná novela dala obcím konkrétní nástroje – tedy možnost dohledat vlastníka bytu, ověřit, zda je prostor řádně zkolaudovaný, a zkontrolovat, zda provozovatel skutečně odvádí poplatky. Česká republika totiž zatím specifickou regulaci krátkodobých pronájmů nemá.

Podle zastupitele Prahy 1 Giancarla Lambertiho totiž samotná obecná regulace nestačí a bez přístupu k datům a možnosti kontroly by šlo jen o formální proces, který by nepoctivé ubytovatele fakticky nezastavil, uvedl pro ČTK.

Stanovisko schválilo zastupitelstvo Prahy 1 na konci června a opírá se i o výsledek loňského říjnového referenda, ve kterém omezení krátkodobého ubytování v bytech určených k bydlení podpořilo přes 72 procent hlasujících.

Praha 1 by zároveň ráda prosadila, aby platformy jako Booking nebo Airbnb nesměly zveřejňovat nabídky ubytovatelů, kteří nesplní stanovené podmínky – a chce i změnu zákona o místních poplatcích, která by umožnila obcím určovat si výši poplatku z pobytu samostatně, ve výši až 200 korun místo současných pevných 50 korun za osobu a noc (cca 2 eur).

V evropském srovnání je totiž pražská sazba jednou z nejnižších. Například v Drážďanech je poplatek tři eura, ve Vídni a Paříži jsou čtyři eura, v Berlíně poplatek činí šest eur, v Barceloně 12 eur a v Amsterdamu dokonce 20 eur.

Místopředsedkyně představenstva městské firmy Prague City Tourism Jana Adamcová již dříve uvedla, že by dala přednost regulaci podle chorvatského vzoru. Tamní pronajímatelé musí splnit konkrétní podmínky stanovené státem nebo městem a pokud je nesplní, platformy jako Booking jejich nabídku vůbec nezaregistrují.

Konkrétní podobu celostátní regulace ministerstvo pro místní rozvoj zatím nemá hotovou. „Ministerstvo pro místní rozvoj aktuálně připravuje implementaci evropského nařízení o sběru údajů z platforem krátkodobých pronájmů. Cílem je nastavit transparentní a jednotná pravidla pro celý trh a zároveň umožnit větší regulaci krátkodobých pronájmů v souladu s Hospodářskou strategií vlády,“ uvedla pro Seznam Zprávy tisková mluvčí MMR Veronika Lukášová.

„V oblasti krátkodobých pronájmů stále probíhá intenzivní odborná diskuse. Proto finální rozsah a konkrétní parametry nelze v tuto chvíli blíže definovat,“ dodala. Finální podoba regulace trhu tak stále zůstává otázkou.