„Stavte, ale ne u nás“. Český fenomén, který dusí nové byty už v zárodku

Zdražování se stalo jedním z hlavních témat letošní předvolební kampaně. Není divu. Po letech, kdy vysoká inflace českým domácnostem ukusovala z úspor i reálných příjmů, zůstává strach z růstu cen jedním z nejcitlivějších témat. Přestože se inflace dnes už opět drží poblíž dvouprocentního cíle České národní banky, jen málokdo zapomněl na období, kdy cenovky v obchodech přepisovaly rekordy měsíc co měsíc.

Za rekordními čísly se ale skrývá víc než jen zdražující potraviny či energie. Jedním z klíčových motorů inflace je totiž také bydlení.

„Ceny nemovitostí ovlivňují českou inflaci přes koncept imputovaného nájemného, který zachycuje náklady vlastnického bydlení. Vzhledem k silnému růstu cen nemovitostí z poslední doby se u něj pohybuje inflace kolem necelých pěti procent meziročně, což lze považovat za vysoké číslo,“ uvádí Jiří Polanský, analytik České spořitelny.

Imputované nájemné je fiktivní částka, kterou by majitel nemovitosti zaplatil, kdyby si ji pronajímal, nebo kterou by inkasoval, kdyby svou nemovitost pronajímal někomu jinému.

Ukazatel tak zvýrazňuje specifikum české ekonomiky. V zemi, kde většina lidí bydlí ve vlastním, se pohyby cen nemovitostí okamžitě promítají do celkové inflace.

Ekonomové se shodují, že jediným řešením, jak brzdit vliv bydlení na celkovou inflaci, je zvýšit tempo výstavby. „Nemá smysl hrát si s metodikou výpočtu inflace, protože to realitu zdražujícího a stále méně dostupného bydlení neovlivní. Pokud bychom měli něco udělat, tak jedině posílit výstavbu. Udělat z Česka zemi, kde se dají stavět byty,“ zdůrazňuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.

Jenže právě v této oblasti je český trh dlouhodobě slabý. Podle Českého statistického úřadu vydaly stavební úřady v prvním čtvrtletí letošního roku nejméně stavebních povolení od roku 1999. Na vině je kombinace faktorů: Od nepovedeného startu digitalizace stavebního řízení po téměř dvouletou stavební pauzu developerů, kteří v době vysokých úroků a ekonomické nejistoty odkládali nové projekty.

Problém je ale hlubší a dlouhodobý. Povolit rezidenční projekt v českých podmínkách trvá roky a v metropoli i déle než dekádu.

Dlouhé schvalovací procesy a rozbujelý fenomén NIMBY (not in my backyard) podle ekonoma Petra Dufka způsobují, že jakýkoliv projekt může zastavit odvolání nebo petice, často i od lidí, kteří se stavbou nemají nic společného. „Máme tu rozbujelý NIMBY, který už asi nikdo nikdy nenapraví. Proto bude bydlení nejspíš už jen dražší a dražší. Zvlášť když novou výstavbu budou prodražovat stále přísnější pravidla. Budeme bydlet ,zeleně‘ a draze,“ varuje.

Vývoj českého trhu s bydlením za posledních deset let mluví jasně. Podle Deloitte Real Indexu vzrostly ceny nemovitostí během jediné dekády o téměř 300 procent. Je to tempo, které nemá v Evropě velkou konkurenci a které zásadně mění podobu toho, co si domácnosti mohou dovolit.

Zatímco dříve byl standardem byt o třech místnostech, dnes se z něj stává luxus. „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních. To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ popisuje šéf Trigemy Marcel Soural.

Důvody jsou přitom na první pohled jasné, ceny bytů rostou rychleji než příjmy obyvatel.„Potom nemáte na výběr. Nemůžete jít cestou zlevňování metru čtverečního, ale cestou zlevňování absolutní hodnoty bytu, na kterou klient vidí a kterou si může dovolit. Zmenšování bytů je v současnosti jedinou možností,“ vysvětluje Soural.

Trh se tomu přizpůsobuje. Menší byty, garsonky, nebo dokonce přestavěné nebytové jednotky se postupně stávají běžnou součástí nabídky. A zájem o ně roste i na straně financování.

„Pozorujeme vzestupný trend ve financování mikrobytů, kam spadají například ateliéry nebo nebytové jednotky přestavěné pro účely bydlení. Očekáváme, že tento trend se díky rostoucí atraktivitě pro developery i investory rozšíří i do dalších krajských a zejména vysokoškolských měst,“ říká generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek.

Menší byty ale většina domácností nevnímá jako ideální bydlení. Často fungují spíše jako investiční produkt. Stále obvyklejší je model, kdy majitel koupí malý byt, u nějž si splátku hypotéky může s pomocí nájemníka dovolit. Sám pak bydlí ve větším nájemním bytě.

„Na trh vstupují velcí hráči – fondy, pojišťovny –, ale i jednotlivci, kteří byty kupují jako investici, někdy je ani nepronajímají a čekají, až jejich cena stoupne. Bydlení se tak stále víc mění z něčeho, co pokrývá základní potřebu, na finanční aktivum,“ upozorňuje sociální antropoložka Lucie Trlifajová z Fakulty sociálních věd UK a Sociologického ústavu AV ČR.

Jiní řeší vysoké ceny bydlení, zejména ve větších městech, stěhováním do levnějších lokalit. Trend potvrzují anonymizovaná data mobilního operátora O2 z loňského března, která sledují každodenní dojíždění obyvatel do Prahy. Pravidelně do hlavního města dojíždí více než 250 tisíc lidí. Ještě před sedmi lety to bylo okolo 140 tisíc a v roce 2002 pouhých 95 tisíc lidí.

Pokud stěhování do levnějších regionů nepřipadá v úvahu a ceny vlastního i nájemního bydlení v metropolích zůstávají nedostupné, přichází na řadu další řešení: spolubydlení. To, co dříve bývalo doménou studentů, se dnes stále více normalizuje i mezi mladými pracujícími.

„Se stále se zvyšujícími cenami nájmů, zejména ve velkých městech, se zvyšuje i zájem o alternativní formy bydlení. Tradičně šlo o studenty, ale dnes se spektrum zájemců rozšiřuje,“ potvrzuje Štěpán Gjurič z realitní kanceláře RE/MAX Horizont.