Ceny nemovitostí by se mohly propadnout o třetinu

„Na pořízení nemovitosti je dnes ta vůbec nejhorší doba,“ domnívá se sociolog a ekonom Martin Lux z Akademie věd ČR. Ani reálný pokles cen na dostupnosti bydlení v Česku totiž nic nemění.

„Dostupnost bydlení je nejhorší za celé období, po které vývoj cen sledujeme, tedy od roku 1998,“ uvedl v rozhovoru pro SZ Byznys.

Kupovat byt nedává podle jeho slov smysl ani z pohledu investičního. Po zvýšení úrokových sazeb jsou dnes totiž výnosy z rizikového pronájmu ve většině krajských měst nižší než výnosy z koupě z bezrizikových státních obligací.

Letos budou ceny nemovitostí pravděpodobně klesat. „Pokud statistika z loňského roku zaznamenala pokles o šest procent, letos to může být i o více než deset procent a za oba roky dohromady pak téměř dvacet procent minus. To už je reálný propad cen,“ říká v rozhovoru expert na bydlení.

Stále je však třeba počítat i s variantou dramatického propadu cen, který by provázel příchod velké hospodářské krize. Ta by podle něj byla podstatně horší než ta, se kterou trh bojuje nyní. Prvním signálem příchodu velké krize by podle jeho slov bylo zlevnění nájemního bydlení.

„Ti lidé přijeli za prací třeba do Prahy, nebo vůbec do České republiky, a pokud tu práci v důsledku krize ztratí, nemají důvod zůstávat a začnou se vracet zpátky. Mladí lidé zůstanou déle u rodičů nebo ve spolubydlení. Firmy přestanou poptávat bydlení pro své zaměstnance. Poptávka se oslabí a nájmy začnou klesat. Teprve až takový pokles nájmů by mohl otevřít bránu i pro razantnější korekci cen bytů,“ vysvětluje v rozhovoru Martin Lux.

Pak by podle něj hrozil pokles i o více než třetinu.

V rozhovoru pro SZ Byznys jste před rokem uvedl, že pokud přijde krize, cena bytů klesne minimálně o třetinu. Je tohle ta krize, o které jste mluvil? První zprávy o poklesu cen na trhu už můžeme sledovat.

Ne, není to ona. Uváděl jsem, že by musela být co do vážnosti srovnatelná s tou, která proběhla po roce 2008. Jen samotný pokles HDP nestačí, pokud se zásadnějším způsobem nedotkne vývoje příjmů domácností a míry zaměstnanosti. Pokud se míra nezaměstnanosti prakticky nezmění a nominální příjmy českých domácností dokonce dál rostou, pak to není dost silný impuls pro prasknutí cenové bubliny, ale jen pro časově omezenou a mírnou korekci cen.

Podle našich odhadů vycházejících z predikcí ČNB a Ministerstva financí by se v tomto roce měl meziroční pokles cen bytů pohybovat mezi třemi až osmi procenty a v druhé polovině roku se může obnovit i cenový růst. Nikde ale není psáno, že zásadnější krize ještě nepřijde. Pokud by k ní opravdu došlo, stále platí, že by ceny bytů mohly spadnout o více než třetinu.

Inflace se ale přece dnes významně dotýká reálných příjmů domácností v Česku.

To je pravda. Reálně příjmy klesají, ale to i ceny nemovitostí. Ovšem nominálně se mzdy budou nejspíše i v tomto roce zvyšovat. A i když se zvýší nepatrně i nezaměstnanost, nebude to mít na poptávku po bydlení zásadní vliv. Je ale důležité říct, a mluví se o tom málo, že v reálném vyjádření, tedy po započtení inflace, ceny bytů u nás prudce klesají již nyní. Podle statistik OECD v loňském roce nejvíce poklesly reálné ceny bytů v Dánsku a hned za ním byla právě kvůli vysoké inflaci Česká republika.

A jak to bude s reálnými cenami nemovitostí letos?

V tomto roce poklesne reálná cena bytů ještě více. Pokud statistika z loňského roku zaznamenala pokles o šest procent, letos to může být i o více než deset procent a za oba roky dohromady pak téměř dvacet procent minus. To už je reálný propad cen.

Mluvíme tu o míře zaměstnanosti a reálných i nominálních příjmech, které mohou působit trochu abstraktně. Jak budou vypadat první signály na nemovitostním trhu, které ukážou na to, že ta velká krize přichází?

Jasným signálem bude, když rostoucí nezaměstnanost a klesající příjmy postihnou lidi žijící v nájmu. Ti lidé přijeli za prací třeba do Prahy, nebo vůbec do České republiky, a pokud tu práci v důsledku krize ztratí, nemají důvod zůstávat a začnou se vracet zpátky. Mladí lidé zůstanou déle u rodičů nebo ve spolubydlení. Firmy přestanou poptávat bydlení pro své zaměstnance. Poptávka se oslabí a nájmy začnou klesat. Teprve až takový pokles nájmů by mohl otevřít bránu i pro razantnější korekci cen bytů.

Stále je tu ale reálný pokles cen bytů. Pro spoustu zájemců to bude signálem pro pořízení nemovitosti. Vy byste si v dnešních podmínkách koupil byt?

Nerad na takovou otázku odpovídám, ale já osobně bych si rozhodně byt nekoupil. Ta situace je horší než loni. Podle našeho srovnání je aktuální míra nadhodnocení cen bytů ještě větší, než byla loni. A důvodem je meziroční vývoj cen, který byl i přes pokles v posledním čtvrtletí roku celkově pozitivní, ceny vzrostly opět dvouciferným tempem. V této chvíli je vlastně nadhodnocení cen z pohledu dostupnosti bydlení nejhorší za celé období, po které vývoj cen sledujeme, tedy od roku 1998.

Dostupnost bydlení měřená poměrem „price-to-income“ (podíl průměrné nominální ceny nemovitostí a průměrné nominální mzdy, pozn. redakce) je o zhruba pětinu horší, než byla v roce 2008, tedy na tom posledním vrcholu cen, než začaly klesat. Odchylka od dlouhodobé rovnováhy je dnes rekordní.

Kupovat byt nedává smysl ani z pohledu investičního. Po zvýšení úrokových sazeb jsou dnes výnosy z rizikového pronájmu ve většině krajských měst nižší než výnosy z koupě z bezrizikových státních obligací. Mimo jiné, v roce 2008 to platilo pouze pro Prahu, ale dnes to až na dvě výjimky – Karlovy Vary a Ústí nad Labem – platí pro všechna krajská města. A ceny bytů už také nerostou, aby pokles výnosů z nájmu kompenzovaly. I to jasně ukazuje, že míra nadhodnocení je v Česku opravdu rekordní, extrémně vysoká. Jakákoliv skutečná hospodářská krize může celý trh strhnout jak domeček z karet.

Uvědomují si tohle kupující? Vnímáte, že by se uvažování Čechů, pro které je vlastní nemovitost důležitou investicí v životě, postupně měnilo, třeba i s ohledem na aktuální dění na trhu?

Preference vlastnit své bydlení podle mě zůstává pořád stejná. Mnozí mladí lidé si dnes reálně nemohou jeho pořízení dovolit, ale jen nákup odsouvají a předpokládají, že se stanou vlastníky svého bydlení někdy v budoucnu.

Investice do rezidenční nemovitosti jsou pořád, myslím, vnímány jako nejlepší z možných. Ten postoj se změní až ve chvíli, kdy zažijeme právě ten zásadnější pokles cen, o kterém jsme tu mluvili. V takovém okamžiku se mnoha lidem může stát, že budou například dlužit bance více peněz, než kolik je aktuální hodnota jejich nemovitosti. To už poznala velká část irských, maďarských nebo španělských domácností během té minulé krize. Až tehdy by si mnoho z potenciálních kupujících mohlo říct, že vlastnické bydlení není tou nejlepší variantou a že by mohli žít například celý život v nájmu a úspory investovat do něčeho jiného.

Mluvíme tu o tom, že Česko z pohledu nadhodnocení nemovitostí patří k rekordmanům. Je tu velká poptávka, velká touha Čechů vlastnit, složité povolovací procesy. Je tohle vysvětlení celé problematiky, nebo jde o komplikovanější problém?

Je to mnohem složitější problém. Málo se například mluví o tom, že trh s bytovou výstavbou je poznamenán řadou tržních selhání, kdy dochází k omezení konkurence. Příkladem je už samotný trh volných pozemků, který je nejen zvláštní v tom, že pozemky v případě nedostatku nelze vyrobit a nakopírovat, ale taky v tom, že je zpravidla velmi koncentrovaný a ve velkých městech jsou to často developeři, kteří jsou i jejich největšími vlastníky.

V zahraničních studiích je prokázáno, že developeři pozemky strategicky drží, čímž zvyšují jejich cenu a zajišťují si vysoké zisky i při malé výstavbě. Jiným příkladem je výroba stavebních materiálů. U některých z nich, jako například pálených cihel, vznikl u nás prakticky oligopol. Dominantní tržní podíl si drží dva hráči. Stejně je na tom třeba výroba vat, které se používají k izolaci stěn. V tomto případě je dokonce v celé EU jen asi pět velkých výrobců.

V roce 2007, tedy taky v roce cenového boomu, jsme zorganizovali skupinovou diskuzi developerů, stavebních firem a výrobců stavebních materiálů a z ní jasně vyplynulo, že výrobci takových stavebních materiálů si svou tržní sílu velmi dobře uvědomují. Stejně tak tehdy zaznělo, že velké stavební firmy si u velkých miliardových zakázek rozdělují trh, jejich zástupci si vzájemně telefonují a informují se o tom, jestli se tendrů budou, či nebudou účastnit a s jakou nabídkou. Se závěry jsme seznámili Ministerstvo pro místní rozvoj, které výsledky předalo antimonopolnímu úřadu. Nic se ale tehdy nestalo, nemohli jsme totiž říct, kdo se výzkumu zúčastnil.

Za pár dní to bude rok, kdy Česká národní banka zpřísnila podmínky pro získání hypotéky. Co tento krok, byť byl z pohledu ekonomické situace na trhu nutný, způsobil?

Toto zpřísnění národní banky zavádějí většinou z toho důvodu, aby chránily finanční sektor před systémovými riziky. Důležitým cílem je ale také ochladit růst cen bytů, nebo ho případně úplně zastavit. Pokud se podíváme na některé studie analyzující efekt tohoto opatření, pravda je taková, že ve většině případů výsledky ukazují, že to funguje, a to i u nás.

O čem se ale v této souvislosti rovněž čím dál více mluví, je, že největší negativní dopad to má na středně příjmové skupiny, tedy zejména mladé domácnosti, které si na pořízení bytu potřebují vzít hypotéku. Proto se velmi často doporučuje doplnění těchto opatření o daňové nástroje, například zvýšení daní z nemovitostí u těch bytů, které nejsou obsazené nebo jsou používáné pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Jen připomínám, že podle dat z posledního sčítání lidu je v Česku více jak osm set tisíc bytů takzvaně obvykle neobydlených. To neznamená, že jsou všechny prázdné, ale stejně je to velmi vysoké číslo.

Jak kvůli nedostupnosti vlastnického bydlení, tak přílivem ukrajinských uprchlíků byl vloni velký zájem také o pronájmy. Jejich ceny v průměru rostly v meziročním srovnání dvouciferným tempem. Jak hodnotíte jejich aktuální úroveň?

Do nájemního bydlení přicházejí pořád noví lidé, ale ti, co dříve odcházeli do vlastního, odcházet přestali, takže se logicky zvedla poptávka a nájemné. Stejně tak se na tomto rekordním růstu nájmů podepsala imigrace z Ukrajiny. V tuto chvíli se zdá, že se růst nájmů zastavil. I když se zdají být vysoké, pokud bychom je poměřili s cenou bytů a vzali v úvahu výši úrokových sazeb, je z čistě finančního pohledu nájem racionálnější volbou.

Přesto zůstává podíl nájemního bydlení v Česku nízko. Hodně se mluví o potřebné změně těchto poměrů. Jaký by byl tedy ten optimální podíl?

To lze říct jen velmi těžko. V každé zemi to může být jinak. Je určitě dobře, když je podíl obou forem bydlení vyrovnanější. Pokud je totiž v zemi příliš silná norma vlastnit, jako je tomu právě v Česku, hrozí více vznik cenové bubliny, tedy prudký nárůst cen bytů během boomu a pak jejich prudký pokles.

A co je pro to tedy potřeba udělat?

Změnit by se určitě mělo to, na jak dlouho se u nás uzavírají nájemní smlouvy. Měly by trvat déle než jeden rok. Tady by měl stát vytvořit takové podmínky, aby vystěhování nájemníků, kteří závažným způsobem poruší nájemní smlouvu, netrvalo rok a více, jako je tomu dnes. Měla by to být otázka několika měsíců. Pronajímatelé by se pak nebáli uzavírat i dlouhodobé nájemní smlouvy.

Druhá podmínka je v našich hlavách a je možná vůbec nejdůležitější. Museli bychom poznat i stinné stránky investic do bytů a pochopit, že vlastnické bydlení nám zas takové jistoty, jak jsme si mysleli, nepřináší. Že to není zas tak skvělá investice. Kdyby ceny bytů poklesly velmi výrazně, tak si myslím, že spousta lidí by změnila názor a v nájemním bydlení viděla už skutečnou alternativu.