Hlavní obsah

Ceny pronájmů letí vzhůru. Mohou dohnat i placení hypotéky, říká odborník

Rozhovor o vývoji na trhu rezidenčních nemovitostí s Ondřejem Mašínem, výkonným ředitelem Bidli reality.Video: Seznam Zprávy

 

Reklama

16. 7. 16:10

Drahé hypotéky odradily velkou část lidí od nákupu nemovitosti. Ve společnosti Bidli evidují pokles zájmu o 80 procent. Oproti tomu razantně roste poptávka po pronájmech. Ty by cenou mohly brzy dohnat i měsíční hypoteční splátky.

Článek

Vysoké úrokové sazby oproti loňsku radikálně zdražují hypoteční úvěry. Vlastní bydlení se tak stává stále nedostupnější a zájem o investování do nemovitostí proto upadá. Například společnost Bidli, která staví vlastní rezidenční nemovitosti a zároveň zajišťuje nákup i prodej nemovitostí, eviduje za poslední měsíce letošního roku pokles poptávky až o osmdesát procent. Prodeje pak klesly o čtvrtinu.

„Když jsme dříve vydali nějaký zajímavý inzerát, zavolalo nám třeba deset lidí za den a dnes se nám stane, že nám týden nikdo nezavolá,“ říká v rozhovoru pro Seznam Zprávy Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality.

Na druhou stranu dle jeho slov významně roste poptávka po pronájmech. Shání se po nich ti, kteří nedosahují na podmínky pro získání hypotéky a ve velké míře také váleční uprchlíci, kteří hledají dlouhodobé bydlení. Na tento růst už také reaguje trh a zvyšuje ceny nájmů. Ty by podle Mašína mohly v blízké době dorovnat i výši měsíční splátky hypotéky.

Po dvou letech nárůstu cen nemovitostí spojeného s vysokou poptávkou a také s historicky nízkou úrokovou sazbou začíná zájem o nákup klesat zájem. Někteří už mluví i o možném poklesu cen rezidenčních nemovitostí. Vidíte signály toho, že by se ceny bydlení mohly snižovat?

Vidím spíš takovou stagnaci. Velmi záleží na lokalitě, například v Praze a dalších velkých krajských městech mírný růst ještě je. Vzhledem k vysoké inflaci, kterou dnes sledujeme, vlastně ani není možné, aby ty ceny klesaly. A jsou samozřejmě dva typy klientů. Jedni potřebují prodat. A proto prodávají za řekněme rozumnou cenu, kterou nastavíme, která je akceptovaná trhem. Pak jsou tu ale také klienti, kteří se ještě snaží prodat za co nejvyšší možnou částku, jako se to dělo třeba vloni, předloni, kdy byla na trhu obrovská poptávka. V těchto případech se ale ta doba prodeje dnes ohromně prodlužuje.

Takže trh dnes spíše stojí, ale co přijde potom?

Já myslím, že to nikdo úplně přesně neví. Protože jsou určité cykly, které se neopakují. Já pracuji v realitách osmnáctým rokem. Zažil jsem dobu, kdy tady byly drahé hypotéky. Přes pět procent. Zažil jsem krizi v roce 2010, kdy padaly americké banky. A teď se sešlo více věcí najednou. Vysoké ceny nemovitostí, úrokové sazby, vysoká inflace, konflikt na Ukrajině a tak dál. A zároveň vysoké ceny energií. Je to opět nová situace, kterou nedokážeme podle žádného z předchozích scénářů plánovat. Například v době, kdy byly na trhu tak vysoké sazby hypoték jako dnes, ale zároveň nebyly tak vysoko ceny nemovitostí. Je to teda velmi těžké srovnávat. Určitě by nám ale pomohlo, pokud by se úrokové sazby opět vrátily trochu níže.

Ceny v posledních dvou letech rostly právě kvůli zmíněné vysoké poptávce. Jak je na tom z vašich dat poptávka dnes?

Řekl bych že až extrémně klesla. Až o osmdesát procent. Opravdu ty počty lidí, kteří dnes chodí na prohlídku nemovitostí, dramaticky klesly. A prakticky minimum lidí dnes chce hypotéku. Ti lidé, kteří k nám chodí a chtějí zprostředkovat nákup nemovitosti, tak platí přímo hotovostí z vlastních zdrojů.

O společnosti Bidli

Bidli je český holding, zaměřený primárně na oblast realit, bydlení a energetiky, věnuje se ale i fotovoltaice, investicím či elektromobilům.

Pod názvem Bidli figuruje holding na českém trhu od února 2018, do té doby firma založená Jiřím Lejnarem v roce 2010 figurovala jakožto skupina RSH.

Divize Bidli reality:

Na českém trhu patří mezi pět největších realitních společností. Nabídka pravidelně čítá až 2 000 nemovitostí.

  • velikost realitní divize – 230 realitních makléřů
  • tržby za loňský rok – 165 mil. korun
  • celkový počet zaměstnanců - 615
  • počet transakcí – v roce 2021 bylo prodáno a pronajato 1696 nemovitostí
  • počet developerských projektů ve výstavbě – Rodov, Nemilany, Vrskaň, Myslinka, Libeř

Říkáte, že poptávka klesla o osmdesát procent. Jak se tento dramatický pokles projevil na vašich aktuálních prodejích?

Tam bych řekl, že jsme klesli třeba o čtvrtinu. Prodeje právě vykrývají ti zákazníci, kteří mají vlastní financí zdroje a hypotéku nepotřebují. Byli jsme ale zvyklí na daleko větší zájmy, organizovali jsme prohlídkové dny, když jsme vydali nějaký zajímavý inzerát, zavolalo nám třeba deset lidí za den a dnes se nám stane, že nám týden nikdo nezavolá. Třeba po týdnu zavolá první zájemce. Musíme si na to zvykat.

Jedni na to nemají, další chtějí jistou investici

Zvyšování úrokových sazeb a tím tedy zmíněné zdražování samotných hypoték, je reakce na rostoucí míru inflace, která za červen dosáhla 17,2 procenta. Jaké další dopady se objeví v souvislosti s inflací na nemovitostním trhu?

V tuto chvíli se nabídková úroková sazba hypoték pohybuje od 5,9 procenta výše. Často spíš přesahuje šest procent, přibližně 6,2 - 6,5 procenta. Lidé si za tak vysoký úrok, navíc ve spojení s regulací ČNB, nejsou ochotni a často také schopni brát hypotéku. To s sebou jednoznačně inflace přináší. Druhá strana ale je, že ti lidé, kteří mají stále naspořené finance se je snaží chránit a investovat, často právě do nemovitostí.

Jak bude na inflaci reagovat trh s rekreačními nemovitostmi? Zůstává na trhu stále tak omezená nabídka, kterou vytvořil obrovský zájem právě v těch předchozích dvou letech během covidové pandemie?

Rekreační nemovitosti jsou samozřejmě zbytné nemovitosti. To znamená, když si něco potřebujete odpustit jako první, tak to bude právě ta rekreační nemovitost a budete preferovat raději nemovitost na bydlení. To znamená ano, určitě výrazně klesá zájem o rekreační nemovitosti. Nemohu ale říci, že by zmizel úplně. V případě zajímavých nabídek zájem stále přetrvává. Teď jsme například prodávali chatičku na Sázavě u řeky s pramicí. A cena se tam vyšplhala na sedm set tisíc korun přesto, že to byla relativně obyčejná chata a ještě na cizím pozemku, jenom s pronájmem. Celkově ale počet zájemců o  rekreační objekty jednoznačně výrazně klesl.

Úvěrové ukazatele ČNB

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby od dubna 2022 tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 80 % (90 % u lidí ve věku do 36 let).

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

Čekáte, že i v tomto segmentu trhu se ceny udrží, nebo jim hrozí pokles?

Já si nemyslím, že by obecně měly klesat ceny. Ať už těch rezidenčních nebo těch rekreačních. Spíš už nebudeme svědky takového růstu, přesto, že tady je inflace, která výrazně stoupá. Tento stav se dle mého udrží minimálně pro následující rok.

Kromě zprostředkování nákupu a prodeje nemovitosti se také věnujete samotné výstavbě rezidenčních nemovitostí. Podle dat z vašeho portfolia jde primárně o lokality mimo hlavní město. Plánujete u tohoto zůstat, nebo míříte i do Prahy?

Je to věcí nabídky a poptávky. Samozřejmě dostávají se k nám i možnosti výkupu pozemků v hlavním městě, v okolí středních Čechách. Je to spíše o tom, že v těch řekněme, ne tak exponovaných lokalitách, nesoupeříme s dalšími developery. Dostáváme se na zajímavé příležitosti, jako je jeden z našich největších projektů u Hradce Králové, Rodov nebo Myslinka kousek od Plzně.

Proč je tedy výhodnější stavět v lokalitách mimo hlavní město? Zmínil jste tu konkurenci. Hrají roli i ceny pozemku?

Hrají roli i ceny pozemku i samozřejmě starostové obcí vyžadují řekněme takovou v uvozovkách daň, nějaký příspěvek obci za to, že tam vlastně můžete stavět. Což třeba v těch ne tak exponovaných lokalitách kolikrát není. Takže to záleží na té místní samosprávě.

Boom cen ve stavebnictví nevydrží

V souvislosti s výstavbou nemovitosti nelze opomenout ani téma stavebního materiálu. Obrovské nedostatky, prudké zdražování. To byly v poslední době dva zásadní problémy, které tento obor sužovaly. Přetrvává tato situace, nebo vidíte drobné zlepšení?

Určitě nás zaskočil prudký nárůst cen. Trochu nám samozřejmě pomohlo, že rostly i ceny nemovitostí. Pozemky, na kterých stavíme, jsme koupili před třemi, čtyřmi lety, kdy se jejich cena pohybovala úplně jinde a výrazně níž, než je jejich hodnota dnes. Takže jsme vždy kalkulovali s dostatečně velkou rezervou, ale samozřejmě musíme i do budoucna předvídat, že ten růst cen může přetrvávat.

Obecně co já slýchám, tak ten boom ve stavebnictví, který byl v posledních měsících, už pomalu klesá a je možné, že ani ceny stavebních materiálů už tak daleko růst nebudou.

Už jste propsali zdražení stavebního materiálu do finálních cen projektů?

Zpravidla ano. A nejenom my. I developeři se kterými spolupracujeme. Všichni postupně zdražovali své projekty právě kvůli rostoucím cenám stavebních materiálů. Vždy se toto navýšení pohybovalo kolem 15 - 20 procent.

Právě zdražení materiálu spolu s pomalou výstavbou a převisem poptávky vyhnalo ceny bydlení za poslední dva roky velmi vysoko. V rámci Evropské unie dokonce české nemovitosti pro bydlení rostly vůbec nejrychleji. A drahé bydlení spolu s drahou hypotékou jednoduše dělá vlastní bydlení stále nedostupnější. Přesouvají se tedy lidé do pronájmů?

Přesouvají. Je to takový ten efekt, kdy už se člověku hypotéka zdá nedostupná, raději preferuje nájem. Řekl bych ale, že převis poptávky ještě zdůraznil už zmíněný válečný konflikt na Ukrajině, kdy uprchlíci hledali v Česku dlouhodobější bydlení. Trh na tento růst poptávky po pronájmech už reaguje a ceny prudce rostou. Typicky bych teď mohl uvést příklad, můj kolega pronajímal v minulém týdnu byt na Žižkově o dispozicích 1+kk, 30 metrů čtverečních. Tipněte si cenu.

Netuším.

Devatenáct tisíc bez poplatků. A na tento inzerát volalo asi dvacet zájemců. Z toho asi jeden Čech a zbytek byli cizinci. A domnívám se, že ceny za pronájmy ještě porostou, což by mohlo vést k tomu, že se opět začne vyplácet poměr mezi měsíčním nákladem na splátku hypotéky a výdaji za pronájem. Části klientů by to mohlo opět vrátit uvažování ve hře o hypotéku.

Myslíte tedy, že by dorovnáním cen za pronájmy znovu vzrostla poptávka po hypotékách?

Určitě by pomohlo, pokud by se současný stav prudce rostoucích sazeb zastavil, zastabilizoval. Lidé nemají příliš rádi ceny v panice, proto spousta lidí aktuálně vyčkává, co se stane. Za pár měsíců bychom se mohli vrátit do normálních kolejí, kdy se lidé znovu rozhodnou o nákup nemovitosti usilovat, protože budou věřit, že ceny za hypotéku už níže nepůjdou.

Sdílejte článek

Reklama

Doporučované