Článek
Ačkoli začátkem roku se obecně sjednává méně hypoték, ve srovnání s loňským únorem je letošní objem nižší o třetinu. Úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v únoru se ještě udržela pod čtyřmi procenty, ale oproti lednu vzrostla ze 3,4 procenta na 3,84 procenta. Plyne to z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry na domácím trhu.
Aktuálně je cena hypoték ještě o dost výš – nabídkové sazby se nejčastěji pohybují v rozmezí 4,5 procenta až 5,5 procenta v závislosti na konkrétních podmínkách žadatele.
Únorová čísla dále potvrdila dřívější očekávání, že hypoteční trh v letošním roce citelně zpomalí. Banky a stavební spořitelny dle únorového ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 25,1 miliardy Kč. Ve srovnání s lednem jde o pokles o 7,5 miliardy Kč, tedy 23 procent.
„Pokles produkce je zřejmý mimo jiné i kvůli rostoucím úrokovým sazbám a nejisté geopolitické situaci. Nicméně je zapotřebí si uvědomit, že data srovnáváme s historicky nejúspěšnějším rokem 2021. I kdybychom hypoteticky letos zaznamenali až 40% pokles, stále se budeme pohybovat na úrovni produkce roku 2020,“ upozornil Hanuš Thein, výkonný ředitel pro obchod Modré pyramidy.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték v únoru poklesl z 26,3 miliardy na 20,8 miliardy Kč, u refinancovaných úvěrů pak ze 6,3 miliardy na 4,3 miliardy Kč. Počet nově poskytnutých hypoték poklesl meziměsíčně o 21 procent ze 7,7 tisíce na 6,1 tisíce.
V dalším vývoji se bude promítat cela řada faktorů, nejen výše hypotečních sazeb, ale také vývoj cen nemovitostí a současná nejistota spojená s válkou na Ukrajině. Začátkem dubna začnou navíc platit další zpřísněná pravidla pro žadatele o úvěr ze strany ČNB. To může krátkodobě zájem o hypotéky navýšit.
„Regulátor vrací do hry limity pro úvěrové ukazatele DSTI a DTI, které zrušil během pandemie, a zároveň opět zpřísní limit ukazatele LTV na 80 procent. Přestože růst sazeb se promítl i do zájmu o hypotéky a v posledním měsíci zájem klesal, očekáváme v nejbližších dnech mírný nárůst tak, aby klienti využili aktuálních podmínek pro poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti,“ říká Filip Beneš, manažer hypoték UniCredit Bank.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v únoru vzrostla na 3,84 procenta z lednových 3,4 procenta. Růst sazeb tak dále zrychluje a byl v únoru nejrychlejší od poloviny loňského roku, kdy ČNB začala zvyšovat sazby.
Průměrná hypoteční sazba se tak v únoru dostala na nejvyšší úroveň od konce roku 2011. Stejně jako v předchozích měsících však ještě zachycuje uzavřené smlouvy, které byly rozjednány s klienty v dřívějších měsících, kdy byly úrokové sazby nižší. Proto se průměrná hypoteční sazba u nově uzavřených smluv pohybuje stále pod nabídkovými sazbami hypoték. Ty se v únoru pohybovaly nejčastěji v širokém rozmezí od 4,5 do 5,5 procenta.
Nesoulad mezi nabídkovou a realizovanou úrokovou sazbou byl v posledních měsících výraznější, jelikož změna úrokových sazeb nastala v druhé polovině minulého roku poměrně skokově. Během několika měsíců se ale obě úrokové sazby opět přiblíží, tvrdí autoři ČBA Hypomonitoru.
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. V nich se promítá řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností se nacházejí na nejvyšší úrovni od roku 2008 a 2009.
„Tržní úrokové sazby delších splatností, které jsou důležité pro vývoj hypotečních sazeb, začaly po zahájení ruské agrese na Ukrajině nejdříve klesat. Poté se však vývoj i z titulu očekávané vyšší inflace obrátil a úrokové sazby se opět vrátily na své dřívější hodnoty z konce ledna. V současnosti se tak opět pohybují na nejvyšší úrovni od roku 2008 a 2009, kdy byla průměrná hypoteční sazba u nových hypoték dle oficiálních dat ČNB kolem 5,5 procenta,“ vysvětlil Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
„Hypoteční sazby by tak letos měly postupně směřovat k této hranici, ačkoli konkrétní sazba se bude odvíjet od jednotlivých parametrů hypotéky, například zvolené délky fixace či velikosti vlastních zdrojů,“ doplnil.
Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje
Průměrná výše hypotéky v únoru nepatrně poklesla, pohybovala se však na podobné úrovni jako v předchozích měsících, a to kolem 3,4 milionu korun. Kč. S očekávaným růstem úrokových sazeb se zvyšuje i měsíční splátka u nových či refixovaných úvěrů.
Růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o 1 600 až 2 000 Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, by hypoteční sazba 5 % znamenala růst měsíční splátky u průměrné hypotéky o 5 000 až 6 000 Kč měsíčně.
