Článek
Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.
Rostoucí náklady ve spojení s omezenou nabídkou na trhu a pomalou výstavbou v posledních letech výrazně zhoršily dostupnost vlastního bydlení. A podle Property indexu poradenské společnosti Deloitte je na tom Česko v tomto směru skoro nejhůře z celé Evropy.
Problémy spojené s vlastnickým bydlením se ale vzhledem k popsanému v poslední době začínají šířit i do nájmů. S odložením nákupu bytu totiž stoupá počet obyvatel, kteří žijí v pronajatých nemovitostech. A s větším tlakem poptávky na nabídku, která se v Česku kvůli pomalému stavebnímu řízení rozšiřuje jen velmi těžko, pak přirozeně rostou i ceny nájmů.
Celkový průměr v zemi se jen mezi letošním druhým a třetím čtvrtletím zvýšil o 4,6 %, ukázala data Deloitte Rent Indexu. Aktuálně se v Česku za metr čtvereční pronajaté nemovitosti platí 293 korun měsíčně.
„Nájemné je pod tlakem situace, kdy výrazně opadla bytová výstavba, respektive zamrzl realitní trh vlivem drahých hypoték, rekordních cen a všeobecné skepse v ekonomice. Tím se zvýšila poptávka po nájemním bydlení, které do té doby stálo spíše na okraji zájmu,“ potvrzuje vývoj na trhu Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.
Stát kvůli obavám z nárůstu počtu obyvatel ohrožených bytovou nouzí hledá řešení. Podle dlouhodobého plánu Ministerstva pro místní rozvoj, jehož součástí je například chystaný zákon o podpoře v bydlení, by alespoň částečnou odpovědí mohly být obecní byty - tedy ty, které vlastní a spravují města či vesnice.
Bytová nouze
V bytové nouzi se nacházejí domácnosti, které nemají bydlení, jsou bezprostředně ohroženy vyklizením bytu a okamžitým vystěhováním, žijí v nevyhovujících prostorách, u příbuzných či známých, přičemž nemají jinou možnost a současně nejsou schopni vyřešit situaci samostatně.
Zdroj: Platforma pro sociální bydlení
Podle nového šetření, které resort ve spolupráci se Svazem měst a obcí ČR, provedl, je totiž takových bytů zatím nedostatek a na dnešní potřeby Čechů, kteří hledají běžný nebo například sociální pronájem, bytový fond jednoduše nestačí.
„Masivní rozprodávání obecních bytů byla určitě chyba, a to nemám na mysli jen 90. léta – privatizační vlny mnohde pokračovaly až donedávna. Teď obcím byty zoufale chybí – nemají nástroje, jak krotit vysoké nájmy,“ uvedl pro SZ Byznys ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).
Za nedostatečný považují svůj bytový fond i samotné obce, z celkového počtu oslovených (242) jej takto zhodnotilo téměř 70 procent z nich. Ale zároveň se mnoho z nich chystá stavět.
„Budeme stavět“
Jen v obcích zahrnutých v průzkumu je aktuálně v přípravě celkem 38 stavebních projektů s platným územním rozhodnutím či stavebním povolením, ve kterých by souhrnně mělo vzniknout přes tisíc bytů za celkem zhruba čtyři miliardy korun.
A proč by měly pomoci řešit bytovou nouzi právě obecní byty? V první řadě radnice nájemníkům nabízí zpravidla nižší nájemné, než je běžná tržní cena.
Pro srovnání, zatímco průměr v zemi se ve třetím kvartálu letošního roku podle Deloitte Rent Indexu pohyboval na 293 korunách, radnice pražské třetí městské části nabízí bydlení v obecním bytě za 145 korun za metr čtvereční měsíčně. U průměrného sedmdesátimetrového bytu se tak rozdíl v měsíčním nájemném šplhá na zhruba deset tisíc korun.
Rozšiřování obecního fondu by zároveň pomohlo uvolnit tlak, který je stále více vyvíjený na aktuální nabídku bytů k pronájmu, což by v důsledku také mohlo přestat tlačit nájemné stále výš. „Na MMR jsme přesvědčeni, že spolupráce se samosprávami na rozšíření a zkvalitnění jejich bytových fondů je důležitou součástí řešení krize bydlení,“ říká Bartoš.
Právě samosprávy v roli pronajímatele totiž podle jeho slov primárně nesledují zisk, ale mají i jiné cíle. Například, aby mladé rodiny neodcházely jinam, aby měla obec lékaře, hasiče, učitele nebo aby nevznikaly sociálně vyloučené oblasti.
„Tím, že nabízejí levnější alternativu bydlení, tak zároveň tlumí ceny nájmů ve zbytku trhu, jak dokládají statistiky ze zahraničí. Aby obce mohly tuto pozitivní roli hrát, musí držet podstatně větší podíl z celkového bytového fondu než dnes,“ dodává Bartoš.
Problém č. 1: staví se zoufale pomalu
Tempo chystaných projektů výstavby bytů, které ilustrují data obcí zúčastněných v průzkumu (a samozřejmě s přihlédnutím k faktu, že novou výstavbu chystají i další obce a města, která se šetření ministerstva nezúčastnila), se ale s nadějí na brzké zlepšení dostupnosti bydlení zásadně míjí.
Podle Petra Dufka, hlavního ekonoma Creditas by se totiž celkový počet nově postavených bytů musel ročně dostat přes padesát tisíc.
„V průměru se v posledních deseti letech stavělo ročně asi 30 tisíc bytů, což je evidentně velmi nízké číslo v poměru k velikosti trhu, rostoucímu počtu obyvatel i měnících se zvyklostí. Myslím si, že optimem může být číslo nad 50 tisíc bytů ročně,“ říká ekonom.
V tomto měřítku hraje plánovaná výstavba v obcích zatím spíše vedlejší roli.
Alespoň částečnou nadějí do budoucna však může být, že tempo vzniku nových obecních bytů by mohlo časem přece jen začít zrychlovat. Stát totiž začal obce při výstavbě a rekonstrukcích bytů motivovat, a to jak dotacemi, tak zvýhodněnými úvěry.
Podle ministra pro místní rozvoj by se navíc prostředky investované do výstavby bytového fondu samospráv měly znovu zvyšovat.
„Prostřednictvím Státního fondu podpory investic jsme letos podpořili výstavbu hlavně obecních bytů více než miliardou korun. Počet žádostí byl velký, v dalších letech proto chceme do dostupného bydlení dostat zhruba osm miliard z Národního plánu obnovy a na tyto prostředky navázat i soukromé peníze,“ tvrdí Bartoš. Celkem by tak podle něj mohlo jít až o 20 miliard.
Součástí plánu mají být také takzvaná podpůrná investiční centra, která budou pomáhat zejména menším obcím. Budou jim radit, jaké peníze mohou čerpat.
