Článek
Český nájemní trh je dlouhodobě v nerovnováze. Jistota bydlení je malá a vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem zůstává nevyvážený. Zhruba polovina nájemníků má smlouvu kratší než dva roky, statisíce lidí jen na rok. Pronajímatelé se obávají neplatičů, nájemníci zase ztráty bydlení. Výsledkem je trh, který je napjatý, panuje na něm vzájemná nedůvěra a na jehož stabilizaci se zatím žádné vládě nepodařilo najít funkční recept.
Podle odborníků je přitom právě nájemní bydlení jednou z oblastí, kde může stát zasáhnout nejrychleji. „Řešit nájemní bydlení má tu zásadní výhodu, že se to na dostupnosti bydlení může projevit vlastně dost rychle. Řešit bytovou nouzi dobře zacílenou výstavbou dává smysl, ale bude to trvat deset let. Nájmy změníte za rok,“ říká Mikoláš Opletal, analytik Platformy pro sociální bydlení.
Právě tímto směrem se chce vydat i vítěz voleb, hnutí ANO. Ve své hospodářské strategii uvádí, že se po sestavení vlády zaměří na reformu nájemního trhu. Počítá s daňovými úlevami pro majitele bytů, kteří uzavřou dlouhodobé smlouvy, s nástroji na rychlejší vystěhování neplatičů a s regulací krátkodobých pronájmů typu Airbnb, které podle měst odčerpávají byty z rezidenční nabídky.
Portugalský vzor
ANO chce přenést do českého prostředí model, který zavedlo před zhruba dvěma lety Portugalsko. Tamní zákon ustanovil daňové zvýhodnění, jehož výše se odvíjí právě od délky nájemní smlouvy. Čím delší je smlouva, tím nižší daň z příjmů z nájmu majitel platí. U pronájmů do pěti let činí sazba 25 %, u smluv na pět až deset let klesá na 15 %. U dlouhodobějších smluv sazba dále klesá, a to až na 5 % u nájmů na více než dvacet let. Pokud majitel smlouvu předčasně ukončí, musí úlevu vrátit i s úroky.
V Česku se dnes příjmy z nájmu daní jednotnou sazbou 15 %, u vyšších příjmů pak 23 %. Majitelé si mohou odečíst paušální výdaj 30 % nebo uplatnit skutečné náklady, ale žádné zvýhodnění za délku nájemní smlouvy systém nezná.
Zda by česká varianta měla kopírovat i portugalský princip odstupňovaných sazeb, zatím není jasné. Na dotaz redakce SZ Byznys hnutí ANO nereagovalo. Pokud by ale daně byly nastavené podobně, většina majitelů by musela přistoupit na pětileté či delší smlouvy, aby si alespoň udržela současnou daňovou zátěž. Ti, kteří by nadále nabízeli jen krátkodobé, například roční, pronájmy, by naopak platili vyšší daň z příjmu, než je dnešních 15 %.
„Daňové zvýhodnění pro majitele bytů, kteří uzavírají dlouhodobé smlouvy, může být krok správným směrem,“ říká advokátka Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR. „Ale úlevy samy o sobě nestačí. Potřebujeme širší reformu, která propojí daňovou politiku, územní plánování a sociální podporu. Jen tak dosáhneme skutečné stability.“
Co chystá ANO
Hnutí ANO s přehledem vyhrálo volby do Poslanecké sněmovny. SZ Byznys připravil detailní přehled jeho ekonomického programu.
Na potřebě komplexního přístupu se shodují i zástupci druhé strany trhu, tedy pronajímatelů. „Strategii hnutí ANO v oblasti bydlení považujeme obecně za zdařilou a komplexní,“ říká Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení.
Asociace podporuje především snahu o větší ochranu pronajímatelů před neplatiči. „Je to ten první krok, protože obava z neplatičů nebo zničení bytu je hlavní bariérou, proč majitelé své byty nepronajímají,“ vysvětluje Vysocký. „Pokud se to podaří, podpoříme i diskusi o uzavírání více než jednoletých smluv. Pozitivní motivace formou daňového zvýhodnění při víceletých smlouvách je jedna z cest, kterou si umíme představit,“ dodal Jakub Vysocký.
Tento směr už přitom začala prosazovat i současná vláda. V rámci zákona o podpoře bydlení letos prošel takzvaný rozkaz k vystěhování, který má urychlit a zjednodušit proces, kdy nájemník byt odmítá opustit i po ukončení nájemní smlouvy.
Podle advokátky a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenky Veselé ale bude mít uživatel bytu i v tomto režimu možnost proti vyklizovacímu rozkazu podat odpor. „V takovém případě bude muset proběhnout soudní řízení, které by však nemělo trvat déle než šest měsíců,“ říká.
Oproti dnešní praxi by i šestiměsíční čekání znamenalo významné zrychlení. Podle ekonoma a pedagoga z Právnické fakulty UK Libora Duška (Piráti) nyní spory o vyklizení bytu trvají v průměru čtrnáct měsíců, v Praze až dvacet jedna měsíců.
Strop pro Airbnb a spol.
Zkušenost Portugalska ukazuje, že daňové úlevy samy o sobě trh nespasí, ale podnítily růst počtu uzavíraných dlouhodobých smluv. Podle oficiálních dat portugalského statistického úřadu INE se v roce 2024 uzavřelo téměř 99 tisíc nových nájemních kontraktů, tedy o 4,3 % více než o rok dříve.
K růstu nabídky ale přispěla i druhá část portugalského balíčku, zaměřená na regulaci krátkodobých pronájmů. Vláda po roce 2023 zastavila vydávání nových licencí, které musí majitelé bytů získat, pokud je chtějí nabízet přes Airbnb a podobné služby. Umožnila také obcím nastavit si vlastní limity či zpřísnit podmínky provozu.
Podobným směrem se chce vydat i hnutí ANO. Ve své strategii uvádí, že plánuje umožnit obcím regulovat krátkodobé pronájmy podle místní situace. Systém by měl fungovat po vzoru španělského modelu, kde musí mít každý byt nabízený přes Airbnb unikátní registrační číslo a města mohou určovat, kolik turistických bytů na jejich území smí fungovat.
„Omezení krátkodobých pronájmů dává smysl, hlavně tam, kde kvůli nim chybí byty pro běžné bydlení,“ říká Lenka Veselá. „Byty nejsou hotely. Pokud se promění v ubytovny, přicházejí města o obyvatele a domy o klid.“
Současná vláda se o podobnou regulaci krátkodobých pronájmů pokusila už dříve. Chtěla obcím umožnit stanovit maximální počet dní, kdy lze byt krátkodobě pronajímat, nebo určit minimální prostorové standardy. Koalice se ale neshodla a návrh zákona se do Sněmovny nikdy nedostal. „Jakmile se debata přesune z odborné roviny do politické, vše se komplikuje,“ připouští ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek (STAN).
