Hlavní obsah

Koupě domu jako noční můra. Z šetrné stavby se vyklubal žrout energií

Foto: Seznam Zprávy

Dům ve Vojicích.

Reklama

7. 12. 2022 7:12

Byla přesvědčená, že kupuje moderní dřevostavbu. Místo ní má žrouta energie s vadnou statikou. Případ seniorky ukazuje, že pokud pořídíte dům se skrytými vadami či nesedí průkaz energetické náročnosti, nápravy se domůžete těžko.

Článek

Když loni Lucie Hrdinová s matkou hledaly dům na venkově, byla pro ně dřevostavba ve Vojicích na Hořicku jasnou volbou. Matka se chtěla na penzi odstěhovat z Prahy, dcera tu viděla dobrou investiční příležitost. Do stavby s prosklenými stěnami a unikátním výhledem do krajiny se zamilovaly na první pohled.

Prodávající jičínský podnikatel Karel Dyntar žádal téměř osm milionů korun. Ženy cenu akceptovaly v domnění, že kupují architektonicky zajímavý, sotva dva roky starý dům, vybavený fotovoltaikou, tepelným čerpadlem a rekuperační jednotkou. Tedy nenáročný na údržbu a s minimálními náklady na provoz.

Takový jim alespoň nabízela realitní kancelář Fincentrum Reality, která prodej zprostředkovávala. Energetickou efektivitu dokládala Průkazem energetické náročnosti budov nejvyšší třídy A.

Průkaz, zkratkou označovaný jako PENB, je podle zákona od roku 2015 povinně součástí dokumentace ke každé prodávané nemovitosti. „Áčkový“ certifikát ženy dostaly spolu s dalšími informacemi o domě zhruba měsíc před prodejem.

Jenomže naletěly. Dům, který Dyntar stavěl svépomocí, je ve skutečnosti energetický žrout s řadou dalších vad, při jehož stavbě byly zřejmě porušeny technické normy. Včetně statiky.

Dvojí PENB

Až po koupi domu se ukázalo, že klíčový dokument, který ženy dostaly od realitky před podpisem smlouvy – „áčkový“ průkaz PENB – neplatí. Přesto, že ho Fincentrum Reality uváděly v inzerátech a předaly jej i odhadci, který nemovitost oceňoval pro banku kvůli hypotéce.

Nevím, že dům byl nabízený s nějakou takovou kategorií.
Karel Dyntar, původní majitel

Při podpisu smlouvy dostaly s další dokumentací k domu jiný průkaz PENB, který dům řadí do nižší třídy B/C. „Zjistily jsme to až doma. Udělaly jsme chybu, že jsme tomu nepřikládaly pozornost,“ líčí Blanka Hrdinová, která v domě od loňského léta bydlí. Při koupi totiž ona ani dcera nepředpokládaly, že sotva dva roky stará stavba vybavená moderními technologiemi může být energeticky neúsporná.

Jak rozdílné certifikáty vznikly? Oba nechal Karel Dyntar zpracovat v roce 2016, když stavbu chystal. První „áčkový“ vznikl v červnu s dokumentací pro stavební řízení. Druhý PENB třídy B/C je jen o dva měsíce starší a zohledňuje změny projektu proti původnímu architektonickému návrhu.

Po zkušenosti s provozem domu jsou nové majitelky přesvědčeny, že ani průkaz třídy B/C (řadí stavbu na pomezí kategorií „úsporná“/„vyhovující“) neodpovídá skutečnosti.

Proč dostaly kupující při jednání s realitkou evidentně neplatný průkaz A, není Dyntar schopen vysvětlit. „Realitce jsem dal podklady, které jsme měli. Netuším, co s tím udělali. Nedal jsem jim k odsouhlasení jediný inzerát, i cenu určovala realitka. Nevím, že dům byl nabízený s nějakou takovou kategorií. Jestli jsem měl od paní architektky plány na nízkoenergetický dům a pak jsme to tak postavili a zkolaudovali, to nevím,“ řekl bývalý majitel v telefonickém rozhovoru pro SZ Byznys.

Podle makléře Petra Babíčka pracovala realitka s dokumentací, kterou jí Dyntar předal. A nekontrolovala, jaké dokumenty pak jejich klient při podpisu předává kupujícím. „Za vzniklou situaci se necítíme zodpovědni,“ shrnuje makléř.

Karel Dyntar řekl, že má kvůli prodělané mozkové mrtvici výpadky paměti, i proto prý neví, v jaké energetické třídě jeho dům byl. „Nevím, proč by si na to měl někdo nechat dělat posudky. Já netuším, co jsem nechal dělat. Každopádně než si to ti lidi koupili, tak tam dva měsíce žili,“ prohlásil.

Nebýt zastropování, můžu se jít oběsit.
Blanka Hrdinová, nová majitelka

Děravý dům

Skutečnost je ale jiná. Kupující si dům poprvé prohlédly loni v dubnu, v květnu tu jednu noc přespaly. V červnu podepsala dcera smlouvu, koncem července se matka nastěhovala a na první problém narazila, když udeřila srpnová vedra: dům s velkými okny se přehřívá tak, že je v létě hlavní interiér téměř neobyvatelný.

Na podzim se ukázala další potíž. Při nižších teplotách dům nelze vytopit. Systém vytápění není dostatečně výkonný, špatně zaizolovanými stěnami, stropem i podlahou uniká teplo, netěsnými prosklenými dveřmi táhne a při deštích zatéká.

Dotápění elektrickými přímotopy je drahé, od prosince dodavatel elektřiny zvedl Hrdinovým cenu čtyřnásobně. I se zastropováním cen elektřiny od ledna čeká Blanka Hrdinová příští roční vyúčtování kolem 150 tisíc korun. „Nebýt zastropování, můžu se jít oběsit. A i když propálím v topení tolik peněz, je doma buď zima, nebo vedro,“ říká.

Bál bych se do něj vstupovat. Na konstrukci jsou zoufale provedené detaily, některá místa jsou mnohonásobně přetížená.
Václav Stupecký, statik

Objednaný expert na těsnost staveb Martin Šauer majitelkám potvrdil, že obálka domu netěsní, a doporučil detailně proměřit tepelné ztráty. „Za mne lze konstatovat, že je to špatné a nekvalitní,“ sdělil Blance Hrdinové. Provedená měření signalizují, že při stavbě nebyly dodrženy technické normy.

Majitelky se místo dalších odborných posudků za desetitisíce korun rozhodly pustit raději do oprav domu, pořízení předokenních žaluzií a rozšíření střešní fotovoltaiky. Ke konzultaci Blanka Hrdinová přizvala statika, který se v roce 2016 podílel na projektové dokumentaci domu pro stavební řízení. Václav Stupecký po kontrole stavby přišel se šokujícím zjištěním. Dům postavený ve skále na kopci nad strží má poddimenzovanou ocelovou konstrukci, na které stojí.

„Řekl jsem majitelce, že bych se do něj bál vstupovat. Na konstrukci jsou zoufale provedené detaily, některá místa jsou mnohonásobně přetížená,“ potvrzuje pro SZ Byznys statik. A upozorňuje, že není jasné, kdo nosnou konstrukci vyráběl, zda k tomu měl patřičné oprávnění a detailní projekt.

Jeho pochyby pro SZ Byznys potvrdil i Štěpán Mádle, u nějž Karel Dyntar při stavbě nosnou konstrukci poptával. „Nedalo se to dělat podle papírů, které pan Dyntar měl. Neměl výrobní dokumentaci, jen dokumentaci ke stavebnímu řízení, kde nebyly detaily. Nabízeli jsme mu zpracování výrobní dokumentace, on nechtěl, takže jsme zakázku nedělali. Nemohl bych se pod to podepsat,“ vzpomíná majitel firmy Mádle-kovo-elektro.

Z podobných důvodů se s Dyntarem rozešel i zámečník Jaroslav Heršálek. „Začal jsem dělat na ocelové konstrukci. Neviděl jsem ale žádnou dobrou dokumentaci, jen rozkres, který měl být dál dopracovaný. A když jsem zjistil, jak je stavba vedená, že tam není stavební dozor, že tam není statik, nejsou přítomné zodpovědné osoby, šel jsem od toho,“ řekl Heršálek.

Čisté ruce stavebního úřadu

Vystrašené majitelky nechaly letos v létě konstrukci zpevnit, bály se havárie. Obrátily se také na stavební úřad v Hořicích, který v roce 2019 dokončenou stavbu kontroloval. Dozvěděly se, že dům byl stavěn nikoli na základě stavebního povolení, nýbrž jen na takzvané ohlášení stavby. Úřad proto nedohlížel na průběh stavby, po dokončení neproběhlo klasické kolaudační řízení.

„Zákon to umožňuje, pokud investor staví pro vlastní bydlení,“ vysvětluje pro SZ Byznys šéfka hořického stavebního úřadu Gabriela Vaňkátová.

Přesto po dokončení v roce 2019 provedl její podřízený kontrolní obhlídku Dyntarova domu. Protokol z kontroly konstatuje, že stavba je v souladu s projektovou dokumentací předloženou při ohlášce. Úřadu to podle zákona stačí. A to i přesto, že podle několika odborníků oslovených SZ Byznys běžná dokumentace pro stavební řízení neřeší detaily provedení ani přesné postupy, jak dodržet technické normy.

A taky přesto, že dům stavěný bez úředního dohledu pro vlastní bydlení investora Karel Dyntar ve skutečnosti nabízel k pronájmu jako penzion a dva roky po kolaudaci ho prodal.

Stavební dozor mi slíbila architektka, ale pak od toho dala ruce pryč. Kdo si má pamatovat, kdo to dělal?
Karel Dyntar, původní majitel

Gabriela Vaňkátová dnes připouští, že problémem domu ve Vojicích jsou zřejmě tepelné mosty, způsobující úniky tepla, poddimenzované izolace nebo nosná konstrukce. „Nejsou to viditelné závady,“ vysvětluje.

„Stavební úřad stavbu prohlédl a v rozsahu, v kterém kontrolní prohlídka probíhá, zhruba během jedné hodiny, nezjistil odchylky od projektové dokumentace předložené při ohlášení stavby,“ shrnuje úřední stanovisko. Tím pro úředníky kauza končí.

Stavební úřad přitom nemá jasno ani v tom, zda Dyntar splnil jednu ze základních podmínek jeho vlastního Souhlasu s ohlášenou stavbou z roku 2016. V dokumentu se výslovně píše, že dodavatelem stavby musí být „oprávněná osoba“. Tedy držitel patřičných oprávnění na odborné práce, třeba na svařování nosných konstrukcí. Kdo dům stavěl nebo kdo na stavbu dohlížel, kontrolní protokol z roku 2019 nezmiňuje.

Karel Dyntar pro SZ Byznys řekl, že dům stavěl sám, svépomocí. Podle zákona si měl v takovém případě zaplatit odborníka, který dohlíží na dodržení norem a náležitostí projektu. „Stavební dozor mi slíbila architektka, ale pak od toho dala ruce pryč. Kdo si má pamatovat, kdo to dělal?“ řekl.

Autorka architektonického návrhu Michaela Chvojková potvrzuje, že zpracovávala jen dokumentaci k ohlášce. Zda měl nad stavbou ve Vojicích někdo odborný dohled, není známo. A kromě dnešních majitelek to už nikoho nezajímá.

Čerstvá penzistka Blanka Hrdinová kvůli svému domu už celé měsíce nespí. Netuší, zda je nosná konstrukce dobře ukotvená do skály, dnes to lze těžko zkontrolovat. Bojí se havárie.

Starosti s domem zhoršily její chronické zdravotní problémy. Musela vyhledat psychologa, užívá antidepresiva, trpí srdeční arytmií. Ví, že má-li dům opravit, přijde to až na milionové částky. „Musí se vlastně celý rozebrat a postavit znovu,“ tvrdí.

„Náklady na posudky k domu, vyztužení konstrukce a konzultace s právníkem mne vyšly zatím asi na 230 tisíc. Platím to z celoživotních úspor na důchod,“ říká Hrdinová. Je přesvědčena, že se s dcerou staly obětí podvodu. A nechce se smířit s tím, že v zemi s mimořádně dlouhým a komplikovaným stavebním řízením lze prodávat sotva dva roky staré domy, které mohou mít vadnou statiku.

Ve výhledu soud

Majitelky domu vyzvaly Karla Dyntara k dohodě o slevě z kupní ceny kvůli dodatečně zjištěným skrytým vadám. Jejich výčet mu zaslaly a Lucie Hrdinová žádá navrácení 30 procent z kupní ceny, tedy 2 355 000 korun.

Já jí nebudu dávat zpátky žádné peníze, nikdy, ani halíř za to, co jsem neviděl, co tam udělala.
Karel Dyntar, původní majitel

Dyntarův právník v odpovědi zpochybnil Stupeckého statický posudek, připustil jen úhradu nákladů na zpevnění či výměnu jediného nosníku ocelové konstrukce. Nároky na kompenzaci dalších vad odmítl s tím, že jeho klient se nezavázal k prodeji nízkoenergetického domu a majitelky stav budovy před podpisem smlouvy musely znát.

Sám Karel Dyntar – alespoň v rozhovoru pro SZ Byznys – ale jakoukoliv mimosoudní dohodu s majitelkami domu odmítá.

„Žádné náklady navíc paní Hrdinové neuznávám, byly zbytečné. Já jí nebudu dávat zpátky žádné peníze, nikdy, ani halíř za to, co jsem neviděl, co tam udělala. Pozvala si dokonce statika, který pro mne kreslil návrh! Asi mu zaplatila nějaké peníze, protože jí tvrdil, že jsme tam něco neudělali, co jsme měli. Nevím, jestli dům nezničila úmyslně. Myslím, že jedná účelově, aby dostala zpátky prachy. Zřejmě jí někdo z jejích známých řekl, že dát za takový dům ve Vojicích osm milionů je úchylné,“ řekl.

Spor tak zřejmě skončí u soudu, pokud ovšem Lucie a Blanka Hrdinovy najdou peníze na další právní služby a odborné posudky, které k tomu budou potřebovat. A také energii pro justiční martyrium, jež se může táhnout léta.

Rada odborníka

Jak se nedostat do situace Lucie a Blanky Hrdinových? Radí pražský realitní makléř František Kroupa.

1. Co je PENB? Je důležitý?

PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) je posudek spotřeby energií v provozu. V mnoha případech (u starých domů) je zbytečný, pak se uvádí nejhorší třída G.  Podle zákona je prodávající povinen předat PENB při prodeji. V případě prodeje bytu dodává posudek SVJ, pokud PENB v tomto případě není k dispozici nebo ho SVJ prodávajícímu prokazatelně nedodá, je možné namísto něj předložit vyúčtování energií za minulé 3 roky.

2. Jak postupovat, když po koupi nemovitosti zjistím skryté vady?

Uplatnit právo z vadného plnění a požadovat po prodávajícím vyrovnání, ať už formou slevy, nebo jiné náhrady. Uplatňované skryté vady ale musely existovat již před prodejem. Nelze uplatnit vady vzniklé až po prodeji. V tom bývá často jádro sporu.

3. Pokud prodej zprostředkovává realitka, kdo odpovídá za rozpor mezi nabízenými vlastnostmi domu a jeho skutečnými vlastnostmi (například rozpor mezi inzerovaným a platným PENB)?

Záleží na smluvním ujednání realitní kanceláře s prodávajícím. Realitní makléř by měl být odborně způsobilý a podklady by si měl zkontrolovat. Makléř ručí za obchodní část, neručí za pravost dokumentů předložených prodávajícím. Jiná situace je v případě vědomé lži.

4. Jaké jsou lhůty pro reklamaci skrytých vad kupované nemovitosti?

Pět let.

5. Lze dělat v domě zásahy, úpravy, pokud jsem s prodávajícím ve sporu ohledně skrytých vad ? Jak postupovat, pokud jde o vady snižující výrazně uživatelský komfort?

Je dobré nejprve vyzvat prodávajícího k odstranění vady. Pokud odmítá nebo nereaguje, je možné vadu odstranit na vlastní náklady a ty pak požadovat po prodávajícím. Tím ale kupující výrazně snižuje šance, že náklady vymůže.

6. Lze u tři roky staré stavby, u níž je podezření na narušení statiky, hnát k odpovědnosti stavební úřad? Má kupující šanci zjistit, zda byl dům postaven v souladu s technickými normami?

Stavební úřad hnát k odpovědnosti nemůžete. Za soulad s normami a projektem ručí stavitel, potažmo prodávající. Kupující má možnost si před koupí udělat stavební audit, ale v praxi se to příliš nedělá. Proto doporučuji důkladně se s nemovitostí seznámit, využít odborníka ke konzultaci a důkladně si prostudovat dostupné materiály. Následně zvážit, zda kvalita odpovídá ceně.

Pomoc proti zdražování – Jak zvládnout krizi

Domácnosti a firmy čelí problémům s vysokou inflací a růstem cen energií. Projekt Seznam Zpráv „Jak zvládnout krizi“ vám nabízí praktické informace, jak ušetřit a jak řešit či snížit dopady zdražování.

Mohlo by vás také zajímat:

Sdílejte článek

Reklama

Související témata:
Karel Dyntar (podnikatel)
PENB
Energetická náročnost budov
Technické normy

Doporučované