Zájemců o koupi nemovitosti ubývá. Ceny přesto porostou dál

Už v prvních měsících letošního roku se na trhu s nemovitostmi projevují změny zapříčiněné zvyšujícími se úrokovými sazbami hypoték, vysokou inflací a nárůstem cen energií, které se v konečném důsledku promítají do cen stavebních prací a materiálů. Po dlouhé době tak v závislosti na těchto faktorech dochází k poklesu poptávky po nákupu vlastní nemovitosti. Loňský rok byl totiž z tohoto hlediska rekordní. Obrat trendu potvrzuje Martin Lux, sociolog bydlení.

„Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stoprocentně ochladí poptávku, to je ostatně jedním z hlavních cílů této regulace. K výraznému ochlazení poptávky došlo ostatně již nyní po relativně prudkém nárůstu sazeb. Pořízení vlastního bydlení tak bude již často z pohledu čistě finančního srovnání s bydlením v nájmu vycházet jako finančně nevýhodné,“ okomentoval expert.

Jisté propady v prvních měsících letošního roku už na svých číslech vidí jak realitní kanceláře, tak i developerské firmy působící na českém trhu.

„Poptávka po novém bydlení ve srovnání s předchozím rokem poklesla, je to ale dáno vysokou srovnávací základnou. Loňské první pololetí bylo rekordní za celou dobu, co trh sledujeme,“ uvedl pro SZ Byznys Ondřej Šťastný, vedoucí úseku analytiky největšího českého rezidenčního developera, společnosti Central Group.

Podle Vladimíra Zuzáka, šéfa realitní kanceláře Maxima Reality, klesla poptávka od začátku roku zhruba o pětinu.

„Podle statistik průměrné návštěvnosti jedné nemovitosti jsme měli v loňském roce 8 poptávajících po nemovitosti, dnes jsme přibližně na šesti,“ řekl Zuzák minulý týden v rozhovoru pro SZ Byznys.

Podle Davida Eima, místopředsedy představenstva Gepard Finance, za klesající poptávkou nestojí pouze růst úrokových sazeb a zpřísnění požadavků na udělení hypoték (Česká národní banka od dubna zvyšuje limity takzvaných úvěrových ukazatelů známých pod zkratkami LTV, DSTI a DTI, viz tabulka níže).

„Minulé dva roky byly tak úspěšné. Určitě se tím částečně ‚vykoupila‘ budoucí poptávka. Lidé, kteří by řešili bydlení v letech 2022 a 2023 si pospíšili a vyřešili to dříve,“ upřesnil David Eim, hypoteční odborník.

Realitní kanceláři Archer klesl v březnu meziročně počet klientů, kteří chtějí nakupovat nemovitosti, o sedmdesát pět procent. Podle experta této realitní kanceláře Františka Kroupy se ale pokles poptávky neponese celým letošním rokem.

„Jsem optimista. Na trhu je stále málo nemovitostí a ti, co odkládají nákup, a ti, co jsou ostražití, tak začnou kupovat. Tato situace bude dle mého názoru trvat do konce léta. Poté se opět trh rozběhne. Kupující uvidí, že si za své peníze nemohou koupit to co před tím a že ceny nemovitostí se nemění výrazně,“ předpovídá Kroupa.

Dodává zároveň, že zásadní vliv bude mít další vývoj ruské invaze na Ukrajinu a přístup České národní banky k možnému snižování sazeb a uvolnění pravidel pro přiznávání hypoték. Prozatím centrální banka ale počítá s výrazným zvyšováním sazeb, další změna se očekává ve čtvrtek.

Podle Jana Štohanzla, spolumajitele realitní kanceláře G8 Reality, pokles poptávky potrvá jen velmi omezené období a nebude mít žádný vliv na ceny.

„Něco podobného se stalo v roce 2020 s příchodem epidemie covid-19. Dopad na trh byl v řádu dnů či týdnů, ale nakonec byl celkově rok 2020 ve znamení extrémní poptávky po nemovitostech a velmi vysokého cenového růstu,“ doplnil srovnání Štohanzl.

Ať už jednotlivým prodejcům zájemců o koupi nemovitosti ubývá, nebo ne, vzhledem k nízké nabídce jednotek na trhu se ale zatím zdá, že jejich konečné prodeje v ohrožení nejsou.

„Kam se posune poptávka, teprve uvidíme. Naše dosavadní reálné prodeje se zatím výrazně neodchylují od našich předpokladů, je ale těžké odhadovat další vývoj,“ uvádí například Renata Vildomcová, ředitelka marketingu a komunikace pro developerskou společnosti Skanska.

Navzdory tomu, že klesající poptávka po nemovitostech se do reálných prodejů realitních kanceláří a developerů zatím nepropsala, podle Petra Hány, experta na nemovitostí trh ze společnosti Deloitte, se dá předpokládat, že trh s bydlením se v důsledku aktuálního dění co do prodejů v dalších měsících zpomalí.

„Kupující mohou na jedné straně stále chtít investovat volné finanční prostředky, ale na straně druhé, může nejistota budoucího vývoje způsobovat delší dobu potřebnou pro rozhodování o koupi. Klidu nepřidávají ani stále se zvyšující úrokové sazby hypotečních úvěrů,“ okomentoval pro SZ Byznys možný vývoj na trhu.

Podle odhadu společnosti Deloitte by měl být pro letošní rok propad počtu nových hypoték oproti rekordnímu loňsku opravdu znatelný. Může jít dle jeho slov o pokles až o 75 000 tisíc.

Podle dat Hypomonitoru bylo v roce 2021 schváleno při součtu hypotečních úvěrů bank a stavebních spořitelen celkem 178 tisíc nových hypoték. Pokud by letos nových hypoték ubylo o zmíněných 75 tisíc, trh by zaznamenal pokles na téměř polovinu roku 2021. Celkový objem nových hypoték by pak byl přibližně 459 miliard korun.

S odhadem Deloitte se ztotožňuje také David Eim, hypoteční expert ze společnosti Gepard Finance.

„Návrat na objemy kolem 200–220 miliard pokládám za reálný. Ale pokud to tak opravdu bude, pak se nic hrozného neděje. Mluvil bych opravdu spíše o návratu směrem k standardním objemům než o nějakém ochlazení. Po roce, kdy se udělalo 459 miliard korun, prostě jiný směr než dolů prakticky neexistuje. Ty hodnoty nešly ani zvýšit, ani udržet. To všichni věděli,“ řekl Eim pro SZ Byznys.

Otázkou tedy zůstává, jak se ochlazení poptávky v konečném důsledku podepíše na prodejních cenách nemovitostí v Česku.

Podle Martina Luxe, experta v oblasti bydlení, žádný dramatický výkyv na trh nedorazí jak směrem vzhůru, tak ani opačně.

„Ceny bytů, pokud vůbec, porostou pravděpodobně už jen mírně,“ říká Lux pro SZ Byznys.

Zásadní obrat je podle jeho slov možné čekat jen v případě, že se vyspělý svět ocitne ve skutečné ekonomické recesi. Pokud by se tak stalo, pak by se významně přiblížila chvíle, kdy by mohla prasknout stávající cenová bublina na českém rezidenčním trhu.

S poklesem nepočítá ani Jan Škrabánek, CEO portálu Bezrealitky, a to zejména z důvodu inflace.

„Je třeba si uvědomit, že i když ceny zůstanou stejné, tak ve vztahu k inflaci v podstatě klesají. Sázím na to, že v rámci celorepublikového průměru se budeme bavit spíš o černé stagnaci (růst do 3 %, pozn. red.),“ okomentoval Škrabánek vývoj cen.

Nové byty podle Ondřeje Šťastného, vedoucího úseku analytiky Central Group, snižování aktuálně nečeká. Developeři v konečné ceně totiž musí reflektovat nárůst vstupních nákladů, který v posledních měsících stavební sektor postihl. Například ceny stavebních materiálů vzrostly o desítky a v některých případech dokonce o stovky procent.

„My naopak očekáváme další růst cen. V souvislosti s válkou na Ukrajině se dá očekávat další zdražování vstupů. Pro pokles cen tedy není důvod,“ řekl pro SZ Byznys Šťastný.

A ke snížení cen se nechystá ani brněnský developer, společnost Domoplan. „Co se týká cen nemovitostí – zde neočekáváme a ani neplánujeme snižování, jelikož ceny reflektují nárůst vstupních nákladů a promítá se v nich také dlouhodobě vysoká poptávka ze strany kupujících,“ uvedla PR manažerka společnosti Markéta Baráková.

Na straně vysokých cen navíc stále stojí nízká nabídka nemovitostí na trhu. Zatímco ještě loni na začátku roku bylo v nabídce téměř 5 tisíc nových bytů, na začátku letošního roku to už bylo jen 2 850 jednotek.

„Už je notoricky známo, že potřebná doba k získání stavebního povolení se stále prodlužuje. Dnes je to v průměru i jedno desetiletí, od zahájení přípravy projektu k prodeji a výstavbě samotného projektu. Převedeno do reality, domy, nad kterými začínáme dnes uvažovat a postupně připravovat, možná spatří světlo světa okolo roku 2030,“ dodává David Jirušek, tiskový mluvčí společnosti Finep.

V jistém očekávání budoucího vývoje se ale naopak aktuálně nachází trh s takzvanými secondhandovými (starými) byty. I ty v loňském roce na ceně významně vzrostly a ve větších městech, jako je Praha nebo Brno, se dokonce přiblížily průměrným cenám za novostavby.

„Změny však asi už zaznamená secondhandový trh, kde se ceny starých nemovitostí dost přiblížily těm novým. S ohledem na budoucí nutné energetické úspory či náklady na další rekonstrukce to příliš logiku nemělo, snad jen v tom, že trh byl do jisté míry zamrzlý a nabídka omezená,“ uvádí ekonom Creditas Petr Dufek.

Podle Vladimíra Zuzáka z Maxima Reality se dnes většina secondhandových nemovitostí prodává za „přepálené ceny“, a to často o 10 až 15 procent.

„Na rozdíl od loňského roku to na trhu ale nebude probíhat tak, že bude mít prodejce na svou nemovitost deset zájemců, kteří se budou v aukci předbíhat s tím, kolik jsou ochotni zaplatit. Tento trend v letošním roce s velkou pravděpodobností skončí. Ti majitelé, kteří budou chtít nemovitost skutečně prodat, budou muset přistoupit na ceny tržní,“ vysvětlil Zuzák v rozhovoru pro SZ Byznys.

Rostoucí ceny nemovitostí v kombinaci se zpřísněním podmínek pro získání hypotéky budou i v letošním roce zvyšovat tlak na stále menší dostupnost bydlení. Právě z tohoto důvodu větší pozornost získá bydlení v nájmu.

„Osobně vidím velkou perspektivu v nájemním bydlení, které zatím stálo poněkud stranou pozornosti. V době horší dostupnosti vlastního bydlení jde o reálnou, a navíc na českém trhu zatím nepříliš rozšířenou, alternativu, která může přispět ke stabilizaci realitního trhu. Přitom může nabídnout možnost kvalitního flexibilního bydlení jako v jiných zemích západní Evropy,“ dodal na závěr Petr Dufek, ekonom společnosti Creditas.

Podle Jana Štohanzla, spolumajitele realitní kanceláře G8 Reality je už rostoucí poptávka po nájmech znatelná. Zájem v posledních týdnech podle jeho slov zásadně posílil přiliv Ukrajinců do Česka, kteří hledají bydlení.

„Na každou nemovitost z nabídky volá velké množství lidí, kteří přišli z Ukrajiny a jsou připraveni platit nájemné,“ řekl.