Hypotéky musí zdražit. Úroky půjdou ke třem procentům, říká Sadil z ČSOB

Nevídaný boom se týká nejen hypoték, ale i úvěrů ze stavebních spořitelen. Jen za první čtvrtletí letošního roku banky rozpůjčovaly na hypotéky téměř 100 miliard korun, zhruba o polovinu víc než loni. A zájem o půjčky na bydlení zatím nijak viditelně netlumí ani to, že banky začaly zvedat úvěrové sazby.

Podle Jana Sadila, člena představenstva ČSOB zodpovědného za retailové služby, se v dohledné době žádný prudký obrat čekat nedá. Už proto, že velká část Čechů má přebytek peněz a hledá způsob, jak je dlouhodoběji investovat. K tomu navíc neutuchá zájem o vlastní bydlení.

Podle Sadila však nejde na hypotečním trhu o rizikovou bublinu. „Kdyby se taková bublina nafukovala, nechovali bychom se my bankéři tak, jak se chováme,“ ujišťuje v rozhovoru pro SZ Byznys.

Co se na finančním trhu děje? V médiích už se píše dokonce o „hypotečním šílenství“.

Mí kolegové by určitě rádi použili podobné výrazy. Před rokem jsme si kladli otázky, jak bude při covidu vypadat úvěrový byznys. A hypotéky jsou pro nás největší překvapení, trh se vyvíjel velmi dobře. Množství hypoték v březnu i v celém prvním kvartále bylo opravdu enormní. Pro kolegy, kteří ty úvěry zpracovávají, to opravdu jako šílenství vypadá.

Vy bankéři prý žádosti ani nestíháte zpracovávat…

Nestíháme tak, jak jsme byli zvyklí, ve standardních dobách do druhého dne. Ale děláme maximum, abychom dokázali splnit potřeby klientů. Věřím, že vrchol, kdy jsme to zpoždění měli opravdu velké, už máme za sebou.

Co hypoteční boom vyvolává?

Důvodů je víc. Nejviditelnější jsou nízké úrokové sazby. Prostředí na úrovni dvou procent je pro klienty atraktivní. Sazby teď sice viditelně rostou, ale je třeba si uvědomit, že za poslední půlrok zdroje pro banky vyrostly téměř o jedno procento. Na druhou stranu cena hypoték se pořád pohybuje kolem dvou procent.

Zatím. Banky začaly úroky zvedat někdy na přelomu dubna a května a jde teprve o začátek, ne?

Zatím, to je pravda. Banky jsou v dlouhodobě neudržitelné situaci. Sazby pro klienty zůstávají dole, cena zdrojů se zvyšuje, prostor pro marže se zužuje, takže logicky nejsou současné sazby dlouhodobě udržitelné. Ale i když úrokové sazby u hypoték porostou, nechci strašit zájemce tím, že hypotéky budou drahé a nedostupné.

Jaký růst je podle vás nutný? Průměrné sazby hypoték kolem tří procent jsme měli naposledy kolem roku 2018. Vrátíme se k nim letos?

Jsem vždycky opatrný říkat, jaké budou sazby třeba na konci roku. Už jsem vysvětloval, jak za poslední měsíce rostly zdroje a jak se dlouhodobě zdražují. Toto zdražení se do cen hypoték dříve nebo později promítne. Myslím ale, že se pořád budeme pohybovat u sazeb s dvojkou na začátku. Čímž nevylučuji, že mohou jít i výš, jen to neočekávám. Ale to, že se přiblíží tříprocentní hranici, je, myslím, pro banky nevyhnutelné.

Nízké sazby jsou jeden z důvodů hypotečního boomu, kde vidíte ty další?

Druhý důvod vyplývá z těch nízkých úrokových sazeb. Velký objem nových hypoték se nepoužívá na nákup nemovitostí, ale na splacení jiných úvěrů, ať už hypotečních, nebo ze stavebního spoření a tak dále. Pro mnohé klienty byly nízké úroky podnětem, aby své úvěry převedli do jiné banky. Právě v tom byl první kvartál letošního roku extrémní, refinancování tvořilo až 40 procent objemu nově uzavíraných hypoték.

Jak je tato situace výjimečná? Jaký podíl mělo refinancování na hypotékách třeba loni?

Nevím to číslo přesně z hlavy, ale bylo to mezi 20 až 30 procenty. Letos to stouplo asi o třetinu. Tento vliv však může pominout. Půjdou-li úrokové sazby nahoru, mnozí klienti ztratí důvod refinancovat hypotéku, protože na trhu nenajdou lepší nabídku.

Co další důvody hypotečního šílenství?

Určitě se na tom podílí potřeba bydlet. Lidé si často berou hypotéku na pořízení nebo rekonstrukci vlastní nemovitosti. Celkově je znát velký zájem o investování do nemovitostí, mnozí si pořizují pomocí úvěru byt nebo domek, aby do něj „uložili peníze“ do budoucna.

Pro Čechy je to obvykle první volba, když hledají způsob, jak se zabezpečit na stáří, ne?

Přesně tak. Ale mnozí už mají nainvestováno do jiných spořících produktů a nemovitost je pro ně prostě další způsob investice. Podle mne velmi bezpečná.

Ona se nemovitost v nejisté covidové době stává pro lidi určitým symbolem jistoty. Tušíte, kolik vašich klientů si dnes na úvěr kupuje nemovitosti, které by si, nebýt covidu, obav z krize a různých apokalyptických předpovědí nepořizovali?

Nepřeceňoval bych to. Podívejte se na rekreační nemovitosti, které jsou dnes předmětem obrovského zájmu. Může to být tím, že je omezená možnost cestovat a lidé hledají způsob, jak se dostat z města aspoň někam na venkov. Dovedu si představit, že mnozí vidí nemovitost jako něco, na co si mohou sáhnout. Mnozí si asi říkají, že se emitují velké peníze, státy se zadlužují, nemovitost je něco hmatatelného. Stálo by za to zjistit, kolik procent uzavíraných hypotečních úvěrů slouží na nákup investiční nemovitosti. My nemáme cestu, jak to přesně zjistit.

V posledních letech často čteme, že vzhledem k rostoucí ceně nemovitostí ve velkých městech běžná středněpříjmová mladá domácnost na vlastní bydlení nedosáhne – alespoň ne bez pomoci rodiny nebo výjimečných úspor. Neukazuje hypoteční boom, že je to mýtus?

Mluvme v této souvislosti o Praze, která je nejlepším příkladem cenového růstu. Když se podíváte na kritérium dostupnosti bydlení, které se počítá jako násobek ročních příjmů potřebný k dosažení vlastního bydlení, pak Praha a další velká města u nás mají ten násobek opravdu velký. Praha ho má kolem patnáctinásobku. Ano, bydlení je u nás obtížně dostupné.

Právě zájem o hypotéky to ale trochu vyvrací, ne?

Jenomže právě díky hypotékám se bydlení dostupné stává. Růst ceny nemovitostí se výrazně promítá do růstu průměrné hypotéky. Byly doby, kdy jsme se radovali, že máme průměrnou hypotéku jeden milion korun. Před pár lety by nás nenapadlo, že bude průměrná hypotéka na tři miliony. A to je v Praze ten průměr ještě vyšší. Bez úvěrových prostředků je pro lidi u nás bydlení opravdu nedostupné. Často ale i s hypotékou, protože je třeba mít vedle ní ještě nějaké vlastní uspořené prostředky.

Co podle vás budou dělat ceny domů a bytů dál?

Myslím, že především ve velkých městech budou dál růst. Je to dáno jednoduchou rovnicí, poptávka po bytech je dnes výrazně vyšší než nabídka. Dokud se nezačne stavět víc bytů, především v Praze, tak se to nezmění.

O potřebě bytové výstavby se mluví už několik let, nevěříte, že dojde konečně k obratu?

Podívejme se na čísla. Loni se v Praze postavilo řádově pět tisíc bytů a zároveň do Prahy přichází řádově kolem 10 tisíc nových obyvatel. Pokud kolegové developeři správně počítají v průměru jednu osobu na jeden byt, tak výstavba ani nepokryje potřebu, kterou vytváří přírůstek nových obyvatel. Dokud nebude větší nabídka, ceny rozhodně nebudou klesat, spíš porostou. A nedá se čekat, že by se v dohledné době nabídková strana dramaticky změnila.

Kromě bytů se začaly během pandemie nadprůměrně nakupovat chaty a chalupy. Sám jste se o tom už zmínil. I tady poptávka vyšponovala ceny do nečekaných výšin. Nehrozí, že hodnota rekreačních nemovitostí, na které si Češi teď houfně berou úvěry, po opadnutí covidových omezení půjde dolů?

Nejsem úplně odborník přes rekreační objekty…

Ale v bance řešíte míru rizika při půjčování peněz na ně.

To je pravda. Myslím, že poptávka, která loni a v letošním roce posunula ceny nahoru, poněkud opadne. Ale nemyslím, že by pak měly ceny rekreačních nemovitostí výrazně spadnout. I když predikce jsou tady obtížné – aspoň pro mne.

Vidíte na finančním trhu kromě hypoték ještě jiné segmenty či produkty, které se během covidového roku vyvíjejí podobně netypicky?

Určitě jsou to depozita. Vklady a běžné účty klientů. Za covidový rok obrovsky narostl objem retailových depozit. Potvrzuje to, že my občané nemáme kde utrácet, nemáme kam jezdit, nemůžeme do divadla, do restaurací, to vše vyvolává enormní nárůst depozit. Možná pro představu: to, co nám v současné době přibývá za měsíc, je zhruba tolik, kolik nám přibylo za celý rok 2019.

Co s těmi úsporami bude, až covid odezní?

Myslím, že prostředky na běžných účtech se začnou utrácet. I moje dvanáctiletá dcera se těší, až si půjde koupit boty. Ale nemyslím, že dojde k dramatickému poklesu a depozita z bank najednou zmizí. Ona je taky otázka, jak je rozložený příliv těch prostředků. Řada lidí hlavně z nízkopříjmových skupin měla těžký rok a nedokázala nic naspořit. Sice čekáme, že až vláda zruší omezující opatření, lidé začnou utrácet, ale část prostředků v depozitech zůstane. A bylo by dobré, aby lidé přemýšleli o tom, jak dlouhodobě peníze investovat, pokud je neutratí v dohledné době.

Znamená to, že vaši klienti hromadí peníze převážně na běžných účtech? Neroste poptávka po produktech, které nabízejí alespoň nějaké zúročení?

Velká část prostředků zůstává na běžných a spořicích účtech, kde je sice úročení malé, ale zase jsou ty peníze rychle, prakticky okamžitě k dispozici. Ale letošní rok přece jen znamená růst zájmu o investování. Lidé hledají produkty, kde mohou uložit peníze na středně dlouhou nebo delší dobu, a mohou na nich vydělat o něco víc.

Změní covid chování bankovních klientů dlouhodobě?

Chtěl bych věřit, že uplynulý rok přivede naše klienty k tomu, aby více přemýšleli o svých finančních rezervách. O tom, jak a kde prostředky mají, a o tom, jak odkládat pravidelně alespoň malou částku stranou. Aby v případě, že se objeví podobná situace, měl každý rezervu. Pořád je u nás hodně domácností, které veškerý svůj příjem utratí.

Jak se podle vás bude v Česku vyvíjet ekonomika? Jsme na prahu krize, jak se o tom někdy mluví?

Jako bankéři nejsme žádní ultraoptimisté, ale myslíme si, že to nejhorší máme za sebou a že by nás neměl potkat prudký propad ekonomiky nebo prudký růst nezaměstnanosti. Kdybychom nebyli mírní optimisté, určitě bychom neposkytovali v takové míře úvěry jak na bydlení, tak třeba firmám.

Na finanční trh může mít vliv ještě jeden faktor. Státní kasa je po covidové etapě vybrakovaná, roste zadlužení státu a přibývá úvah o tom, že bude třeba zvednout daně. Pokud lidem zůstane v domácích rozpočtech méně peněz, není to riziko třeba pro splácení dnes poskytovaných úvěrů?

Hodně se hovoří o tom, které daně by mohly narůst, v posledních týdnech se mluvilo například o dani z nemovitosti. Majetkové daně však nezachrání celý deficit státních financí…

To určitě ne. Pokud by ale došlo třeba na návrhy, podle kterých by se dnešní daně z nemovitostí měly zvednout až na procento z tržní ceny, platili by třeba lidé v Praze za běžný rodinný byt daň kolem 50 tisíc ročně. Řada lidí, typicky seniorů, by nemusela být schopna vlastní byty nebo domy financovat… To už by mohlo otřást zájmem o nemovitosti. Může podle vás dojít na podobné scénáře?

Pro mne je to téma velmi široké, nejen politické, ale i sociální. Nemyslím, že by v dohledné době došlo k takové změně majetkových daní, aby to změnilo okamžitě chování našich retailových klientů. Už z důvodů politických a sociálních to asi není pravděpodobné ani možné. Je možné, že se daně mohou navyšovat postupnými krůčky. Na druhou stranu podle zkušenosti západní vyspělé civilizace určují majetkové daně úroveň komunity: když nemám na to, abych vlastnil dům nebo byt v určité lokalitě, stěhuji se do levnější lokality. Ale myslím, že toto ještě bude trvat dlouhou dobu.

Rozhovor natáčíme před tím, než ČSOB oznámí hospodářské výsledky za první čtvrtletí letošního roku. Chápu, že mi čísla zatím neprozradíte, ale řekněte alespoň, jak se bance na začátku druhého covidového roku dařilo.

Řekl bych, že dobře. Pro celý bankovní sektor je skvělá zpráva, že na celém trhu zůstávají úvěrová portfolia v dobré kvalitě. Opravné položky se používají jen minimálně, bankovní sektor je stabilní a peníze klientů jsou v bezpečí. Pokud se například podíváte na úvěry na bydlení, klientů, kteří mají potíže se splácením, jsou jednotky procent. Loňské moratorium (vláda loni pozastavila splátky úvěrů, aby pomohla lidem postiženým covidovou krizí, pozn. red.) přineslo svá pozitiva, ale skončilo a podstatná většina klientů se vrátila k řádnému splácení. Jak v retailovém, tak ve firemním byznysu jsou výsledky velmi dobré.