Hlavní obsah

Kolik stojí útěk s hypotékou? Někde stovky, jinde desetitisíce korun

Foto: Shutterstock.com

Při refinancování počítejte také s poplatkem katastru nemovitostí za výmaz zástavního práva pro původní banku a zápis zástavního práva pro novou banku v celkové výši 4000 Kč.

Reklama

30. 4. 7:12

Banky na žádost SZ Byznys vyčíslily, kolik modelovým klientům naúčtují za odchod při refinancování hypotéky. Komerční banka a UniCredit Bank klienty „za nevěru“ trestají bolestněji.

Článek

Situace na hypotečním trhu je vyhrocená a možná skončí soudem. Jde o peníze, které mohou banky naúčtovat klientům, již své hypotéky „odnášejí“ do jiného finančního domu.

Zatímco většina bank si vezme v souladu s doporučením České národní banky stovky, maximálně nižší tisíce korun, dvě banky - Komerční banka a UniCredit Bank - mají vlastní právní výklad. Částky tak naskakují do desítek tisíc korun.

Podle důvěryhodného zdroje SZ Byznys vede centrální banka s Komerční bankou kvůli této věci správní řízení. To může skončit opatřením k nápravě a pokutou. Finanční společnost se ale může proti rozhodnutí ČNB nakonec bránit soudně.

„Česká národní banka (ČNB) zásadně nekomentuje jakákoli probíhající správní řízení, a to z důvodu své zákonné povinnosti dodržovat mlčenlivost,“ odpověděla na dotaz redakce ke stavu řízení mluvčí ČNB Markéta Fišerová.

Sdílná nebyla ani Komerční banka. „Co se týká dotazu k postupu ČNB vůči KB, nebudeme ho komentovat,“ reagoval za Komerční banku její mluvčí Michal Teubner. Banka je ale o své pravdě přesvědčená a je rozhodnutá ji obhájit.

„Náš přístup má oporu v důvodové zprávě k zákonu a máme pro něj dostatek právních i ekonomických argumentů a odborná expertní stanoviska. Jsme přesvědčeni že v rámci diskuzí s ČNB tak máme dostatek argumentů, abychom obhájili, že náklad s předčasným splacením se na klienta převádět má, protože je spojen se základním principem toho, jak banky fungují,“ doplnil Teubner.

Co jsou to náklady na financování hypotéky

V případě hypotéky s pevnou sazbou banka garantuje stejnou sazbu po dobu fixace. Peníze, které na hypotéku půjčuje, nedává ze svého. Sama si je půjčuje na kapitálovém trhu (od ČNB nebo vydáním hypotečních zástavních listů) za úrok, který zohledňuje délku fixace.

Když klient chce hypotéku předčasně splatit před koncem fixace úrokové sazby, zbývající část úroků do konce fixace bance neplatí. Ona ale musí dál hradit úroky ze zdrojů, které si na hypotéku půjčila.

Pokud sazby na kapitálovém trhu mezitím klesly, banka tratí. Peníze z vaší předčasně splacené hypotéky sice půjčí jinému klientovi, ale za nižší úrok, než který musí platit na kapitálovém trhu.

Může ale nastat i opačná situace – když sazby na kapitálovém trhu vzrostou, banka na tom vydělá. Peníze půjčí dál za vyšší úrok, než který za ně sama platí.

Zdroj: Hypoteční banka

Asociace: Trh přichází o miliardy

O co jde? O takzvané účelně vynaložené náklady, které banky mají s předčasným splacením úvěru. Zatímco ČNB míní (a většina bank to respektuje), že to mají být zejména náklady na administrativu, Komerční banka do účelně vynaložených nákladů zahrnuje například i ušlé úroky, které by dostala, pokud by se úvěr splácel podle původního plánu.

„Banka vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr, a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje pokrývat,“ vysvětluje Teubner.

„Cílem práva předčasného splacení zdarma by nemělo být přenášet náklady spojené s předčasným splacením v úplnosti na poskytovatele spotřebitelského úvěru,“ podotkl. Banka podle něj nemá na předčasném splacení vydělávat, ale ani by jí kvůli rozhodnutí klienta využít právo na předčasné splacení neměla vznikat ztráta.

Problém, který vytváří nerovné podmínky na trhu, se kromě ČNB řeší také na půdě České bankovní asociace (ČBA). „Předčasné splacení hypotečního úvěru mimo zákonem stanovené výjimky pro banky není beznákladová operace. Zároveň nelze přijmout tezi, že by se tyto náklady redukovaly pouze na administrativní výdaje, to je zcela mimo realitu,“ uvedl Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky ČBA.

Kvůli tomu, že většina bank klientům za odchod účtuje maximálně nižší tisíce korun, refinancování bují. Tvoří třetinu až polovinu nově uzavřených hypotečních smluv. Podle Hanzlíka kvůli tomu celý bankovní sektor ročně přichází o miliardy.

Některé banky proto, aby jejich ztráty nebyly tak veliké, začaly zkracovat fixační období úrokových sazeb. Při předčasném splacení tak bude jejich ztráta menší. „Zkracování fixací ovšem není ve prospěch nikoho. Banky trpí tím, že kratší fixace přinášejí menší stabilitu při řízení úrokových rizik. Klienti zase ponesou větší rizika při růstu úrokových sazeb a budou platit větší měsíční splátky, než plánovali,“ upozornil Hanzlík. „Dalším možným trendem v dlouhodobém horizontu by mohla být tendence k plovoucím sazbám, což je z klientského hlediska ještě méně výhodný model,“ dodal.

Rozdíl úrokových sazeb

Podle ČBA by bylo fér upravit zákon tak, aby klient, který se rozhodne pro předčasné splacení hypotečního úvěru mimo zákonem stanovené výjimky, nesl náklady spočívající v ceně peněz. Ty by se počítaly z rozdílu sazeb v době poskytnutí úvěru a v době splacení. Vzala by se částka úroků, jež zbývá podle sjednané sazby zaplatit do konce fixace, a úroky, které by klient do konce fixace zaplatil, kdyby se hypotéka úročila sazbou na trhu v době předčasného splacení. Rozdíl mezi částkami by byla ona „sankce“.

To by bylo podle zástupce ČBA spravedlivé, racionální a předvídatelné. „Předpokládáme současně, že částka takto vypočítaných účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení by byla zákonem limitována určitým procentem z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru,“ dodal.

Možnost doplatit zcela nebo částečně hypoteční úvěr i v průběhu fixace mají dlužníci, kteří si vzali úvěr po 1. prosinci 2016, kdy vešla v účinnost novela zákona o spotřebitelském úvěru. Dlužníci se staršími hypotékami sice také, ovšem za podmínky, že po 1. 12. 2016 začala běžet jejich stávající fixace sazby.

Některé banky ale zcela nebo téměř „beztrestně“ pouštějí i klienty, kteří mají starší hypotéky. „Už od začátku našim klientům nabízíme, že mohou svou hypotéku kdykoli zdarma splatit vlastními penězi, a to i během fixace. Pouze v případě, kdy by některý klient chtěl celou hypotéku u nás splatit ještě během fixace převodem do jiné banky, jsme klientům účtovali náklady za zajištění úvěru,“ uvedla mluvčí Air Bank Jana Pokorná.

Nový Index dostupnosti bytů

Zjistěte, kde jsou největší splátky hypoték, v jakém kraji máte nejvyšší šanci získat byt na hypotéku, a další informace z nového indexu Seznam Zpráv:

K tomu ale podle ní docházelo jen málo a šlo obvykle o daleko nižší částku, než jaký byl standard na bankovním trhu. „V současné době klientům neúčtujeme ani tyto nízké náklady a čekáme, až se situace ohledně pravidel ČNB pro předčasné splácení hypoték vyjasní,“ konstatovala Pokorná.

Ke sjednocení podmínek předčasného splacení hypoték bez ohledu na datum podpisu smlouvy nebo začátek fixace úrokové sazby přistoupila také Moneta. U ní zaplatí každý klient za odchod 700 Kč.

„Vedení banky rozhodlo, že budeme takto přistupovat en bloc k celému našemu hypotečnímu portfoliu bez ohledu na období, ve kterém byly smlouvy uzavřeny,“ sdělila Zuzana Filipová, mluvčí Monety.

Sdílejte článek

Reklama

Doporučené