Není kde bydlet, nebudeme rodit. Mladí protestují proti bytové krizi

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Data získaná z dlouhodobých analýz, která v českém mediálním prostoru prezentuje Index prosperity Česka, hovoří o tom, že úroveň bydlení v Česku je dokonce pátá nejhorší v EU. Tento stav se navíc pomalu, ale setrvale zhoršuje, před třemi roky se Česko umístilo na 21. příčce, letos už je třiadvacáté.

Faktem je, že čelíme bytové krizi, jíž charakterizuje frustrující finanční nedostupnost bydlení. „Dostupnost bydlení je v ČR velmi špatná. V porovnání s příjmy domácností jsou ceny bydlení výrazně nadhodnocené, což ukazují data nejen naše, ale třeba i ČNB,“ potvrdil Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR, oddělení Socioekonomie bydlení.

Jak ukázal průzkum, který v létě pro Evropu v datech a Českou spořitelnu provedla agentura Ipsos, dopadá problém zejména na mladé lidi. Téměř 40 procent Čechů ve věku 18 až 29 let nedosáhne na své ideální bydlení.

Současnou bytovou situaci ale považuje za špatnou více než 80 procent všech Čechů a více než polovina ji dokonce označila za velmi špatnou. Pořízení devadesátimetrového bytu v Česku vyjde na 13,6 ročních platů, což je třetí nejvyšší hodnota v EU. V Praze pak pořízení bytu průměrně stojí dokonce 17,8 ročních platů a není tedy divu, že právě Pražané jsou k současné situaci nejkritičtější. Nespokojené jsou dvě třetiny obyvatel hlavního města.

Své ideální bydlení má podle průzkumu třetina Čechů, ve věkové skupině do 30 let je to ale jen osm procent. Zpráva o tom, že si svůj sen o bydlení plní jen nemnoho mladých, bude asi, zejména starší generací, vnímána rozdílně.

„Líbilo by se mi, kdyby bylo se svým bydlením spokojených sto procent lidí, ale to asi není reálné nikde na světě,“ říká sociolog Petr Sunega. Zároveň upozorňuje, že ona jedna třetina spokojených není konečné číslo, protože řada lidí může na vlastnické bydlení dosáhnout v pozdějším věku. „V řadě zemí je běžné, že mladí lidé bydlí na začátku své životní dráhy nejdříve v nájmu a s rostoucími příjmy, změnou životní situace (partnerství, rodina) atd. pak postupně přecházejí do vlastního.“

Z tohoto pohledu tedy nemusí být zmíněná třetina spokojených zase tak málo.

Podle ředitelky Platformy pro sociální bydlení Barbory Bírové už mladí na ideu vlastního bydlení často úplně rezignovali, protože ani v párech nedosáhnou na hypotéku. Někteří to pak zkoušejí mimo velká města, i když musí dojíždět do práce.

„Prohlubuje se sociální nerovnost, mladí bez majetkového zázemí mají podstatně horší start,“ říká Bírová. Odborníci upozorňují, že současná bytová krize bude mít i dalekosáhlé socio-ekonomické dopady. Podle citovaného průzkumu vede nedostupnost k tomu, že mladí odkládají založení rodiny, a tím pádem klesá porodnost. Potvrdilo to až 55 % Čechů ve věku 18 až 29 let.

Ceny bytů vzrostly za poslední desetiletí na více než dvojnásobek. V Praze stojí oproti roku 2015 o 112 % více, v Brně dokonce o 140 %. Podle Barbory Bírové je hlavní příčinou výrazný převis poptávky nad nabídkou.

„Stojí za ní zejména vnitřní migrace do měst – vysokoškoláci zůstávají v univerzitních městech a jejich podíl za posledních 20 let zároveň výrazně stoupl.“ Čísla mluví jasně: Mladí chtějí bydlet ve městech. A mají-li zakládat rodinu, rádi by bydleli ve svém. Takže potřebují hypotéku.

Hypoteční úvěry se podle České národní banky z jara 2025 na financování koupě bytů stále podílejí zhruba z poloviny. Dosáhnout dnes na hypotéku ale není vůbec snadné. Průměrná výše nové hypotéky v Česku totiž dosáhla téměř čtyř milionů korun. Jak tuto číselnou informaci číst?

Podle hlavního ekonoma České spořitelny Davida Navrátila je klíčová otázka ne samotná suma, ale jak velkou část rodinného rozpočtu tato částka ukrojí. „Podle dat ČNB je dnes průměrná dluhová služba u nových hypoték na úrovni 38 % příjmů. Tedy, aby se domácnost vešla do tohoto průměru, musí mít čistý měsíční příjem přes 93 tisíc korun. A to už není běžná domácnost,“ říká David Navrátil.

Před šesti lety stačilo mít pro dosažení průměrné hypotéky čistý příjem 54,4 tisíce. K dnešku ale díky rostoucím cenám bytů průměrná hypotéka vzrostla o 70 %. Splátka dokonce o 93 %.

„Kombinace rostoucích cen nemovitostí a úrokových sazeb ve výsledku dostupnost vlastního bydlení dramaticky proměnila,“ uzavírá Navrátil.

Jako nikoliv nepodstatná příčina stále rostoucí poptávky, a tedy i nárůstu ceny bytů, jsou v médiích donekonečna popisováni investoři, kteří si byt kupují jen kvůli uložení či zhodnocení svého kapitálu. Podle některých jsou vinni tím, že byt koupili, i když v něm nepotřebují bydlet, a teď jej budou skrývat trhu, který po něm tolik touží. Institucionální investory, třeba investiční fondy, má pak z jejich viny usvědčovat fakt, že polovina prodaných bytů je zaplacena buď hotovostí, nebo jiným typem úvěru, což často ukazuje právě na investory.

V pomyslné frontě na byty dnes tedy stojí hlavně mladí lidé, co nutně potřebují bydlet ve svém, ale na hypotéku nedosáhnou, a předbíhají zase ti, kteří si byty mohou dovolit, nemusí si ani půjčovat a svojí poptávkou tlačí ceny nahoru.

Jiný pohled na stejnou věc ale ukazuje, že bez poptávky investorů, deklarované ještě před započetím výstavby, se mnohdy vůbec stavět nezačne.

Pozornost zájemce o vlastní bydlení by se ale mohla obrátit na trh s byty staršími. Jak před nedávnem pro Seznam Zprávy řekl David Bureš, šéf společnosti Bureš & partneři, která se specializuje na financování, rekonstrukce, pronájem a správu investičních nemovitostí v Praze: „… když se postaví nový dům, někdo se do něj přestěhuje a uvolní tak svůj starší byt, bydlet někde totiž musel i předtím. Tento byt pak může využít další člověk, často s nižším příjmem než první kupující.“

Podle Miroslava Dudy, prezidenta Asociace realitních kanceláří, je ale i trh se staršími byty, zejména v některých částech větších měst, ve velkém přetlaku.

„Ceny v Praze atakují u běžného staršího zrekonstruovaného bytu částku 200 tisíc za metr čtvereční. Přesto, co je v nabídce, to se prodá.“

Kolik starších bytů se ročně prodá, je ale statisticky velice těžké podchytit. Realitní kanceláře, natož jiné subjekty prodávající starší nemovitosti, tyto prodeje nereportují, nemají na tom žádný zájem.

„Údaje o počtech bytů nabízených k prodeji jsou opravdu většinou od developerů, ti je rádi sdílejí,“ vysvětlil Duda, ale dodal, že je pro změnu rádi zkreslují. „Ne vše, co postaví, prodávají.“

Statistiky o bytech nabízených k prodeji tedy většinou popisují hlavně to, co se nově postaví a jde na trh. Z celkového počtu volných bytů na trhu to ale podle různých zdrojů představuje cca 10 - 50 procent.

Jakkoliv by zlepšení finanční dostupnosti bydlení mělo vést v první řadě přes razantní navýšení výstavby ve velkých městech, ekonom České spořitelny Michal Skořepa by se nebránil ani zvýšení daně z nemovitosti a zdanění krátkodobých pronájmů. Těm, co byty skupují a nedávají je na trh s dlouhodobým nájemním bydlením, by se možná dýchalo hůř, příklady z Evropy to potvrzují.

Debaty o bydlení často sklouzávají k hledání nesprávných viníků či jednoduchých řešení. Fakta jsou přitom jasná: zvýšení nabídky bydlení prostřednictvím nové výstavby snižuje tlak na ceny, a dostupnost bydlení tím ve výsledku zlepšuje.

Aktuální vyhlídky na zlepšení situace ale popsal Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd: „Současná výstavba nových bytů se nachází hluboko pod optimem a v nejbližší době se situace nezmění. Aby se nová výstavba projevila na snížení cen bytů, namísto dnešních 30 tisíc by se muselo stavět odhadem 90 tisíc bytů, aby to mělo skutečně zásadní dopad na ceny. A to dnes není reálné.“