Článek
Když dělník Š’ Tchien-niou před deseti lety kupoval v předprodeji byt, věřil, že investuje do budoucnosti. Ostatně developer sám vznikající komplex o 12 blocích v průmyslovém Tchung-čchuanu promoval jako „prémiový produkt určený k předávání z generace na generaci“.
Jenže ani osm let developerovi k dokončení projektu Gaotie Wellness City nestačilo a Š’ Tchien-niou, který do nemovitosti vložil veškeré úspory, neměl na výběr. Nastěhoval se do betonové klece bez přívodu vody, topení a elektřiny ve 20. patře bez funkčního výtahu.
„Téměř vůbec nepiju vodu, nemyju si obličej, ani si nečistím zuby,“ popisoval tehdy devětatřicetiletý Š’. „Nemám už žádné peníze, přišel jsem o rodinný majetek a jediné, co mi zbylo, je tahle nedokončená budova.“ K ní se Š’ a jeho sousedé, často senioři, dostávali přes zarostlé pole a skrz díru ve zdi. Společná kuchyň v přízemí měla jediný plynový hořák, toalety fungovaly provizorně v plechové boudě.
65letá Čchi Siao-sia si na byt půjčila peníze od všech známých a přátel. „Mou rodinu to zničilo,“ posteskla si před South China Morning Post. „Na tyhle domy se nedá spoléhat. Poslední roky jsme si museli hodně utahovat opasky, abychom spláceli, ale bydlení pořád nemáme a můj syn stále nemá manželku.“
Obdobný příběh vypráví Rebecca Wej, která doplácí na kolaps realitního giganta China Evergrande Group. Ocitla se v situaci, kdy splácí hypotéku za nedokončený byt z nevelkého platu a nemá jistotu, že bydlení někdy někdo dokončí.
„Developer předal nemovitost, aniž by splnil základní inspekční standardy. V podstatě nám řekli: ‚Ber, nebo nech být‘,“ řekla pro SCMP Wej, která se s partnerem a čtyřletým synem nastěhovala mezi holé zdi a betonové podlahy. V bytě netekla voda, nefungovala elektřina a budova nesplňovala požární předpisy.
Tyto příběhy jsou jen jedny z milionů, nebo spíše desítek milionů - přesné oficiální analýzy neexistují, mimo jiné i proto, že úřady omezují zveřejňování dat.
Objem prodejů nových bytů v Číně, vyjádřený jako 12měsíční klouzavý součet. Po dvou dekádách téměř nepřetržitého růstu se trh po roce 2021 prudce propadl, což signalizuje kolaps developerského modelu založeného na předprodejích.
Analytici pouze odhadují, že na dokončení čeká 20 až 25 milionů předprodaných bytů. Širší akademické odhady, které zahrnují i dlouhodobě zmrazené projekty, mluví až o 48 milionech jednotek.
Boom
Realitní krize v Číně během posledních čtyř let sejmula všechny kdysi gigantické developery. Odstartovala u China Evergrande Group, jejíž závazky přesahovaly 300 miliard dolarů, a postupně se rozšířila na celý developerský sektor s dluhy v řádu bilionů dolarů.
Z developerského giganta Evergrande a jedné z nejvýdělečnějších firem vůbec se postupně stala nejzadluženější realitní developerská společnost na světě.
V roce 2019, kdy Rebecca Wej a její partner byt v rezidenčním komplexu Jün-chu Šang-jüan kupovali, byl ovšem realitní trh na vrcholu. Poháněla ho souhra několika faktorů: reformy z roku 1998, které přesunuly bydlení ze státního systému do soukromého vlastnictví, migrace téměř půl miliardy lidí z venkova do měst a také snadno dostupné úvěry od státních bank.
Stavební horečka proměnila panoramata čínských měst a rodiny ukládaly úspory do „cihel a betonu“. Miliony domácností střední třídy začaly více utrácet.
„Tři červené linie“
Evergrande se vezla na vlně prudkého růstu čínského realitního trhu a nahromadila extrémní objemy dluhu. Zlom přišel během první vlny pandemie, kdy vláda prezidenta Si Ťin-pchinga zavedla rozsáhlá nová pravidla omezující, kolik dluhu si mohou developeři nabrat.
Tzv. „tři červené linie“ – tři finanční ukazatelé zadluženosti developerů, které zabraňovaly půjčovat si nebo refinancovat dluhy – měly drtivý dopad na developerský model, který je na dluhu strukturálně závislý.
„Od roku 2020 začaly čínské úřady usilovat o to, aby ekonomiku postupně odvykly extrémní závislosti na investicích do nemovitostí,“ řekl pro Newsweek výzkumník David Lubin z think-tanku Chatham House.
„Částečně to bylo z obezřetnosti, protože závislost ekonomiky na realitních investicích dospěla téměř k absurditě: v roce 2020 tvořily investice do nemovitostí necelých 15 % čínského HDP, což ukazovalo na silně nevyváženou ekonomiku – příliš mnoho vajec v jednom košíku, totiž v nemovitostech,“ dodal Lubin.
Závratná urbanizace, která v Číně probíhala od konce 90. let, proměnila bydlení v jeden z klíčových pilířů ekonomiky. Navzdory dlouhodobým institucionálním omezením spojeným se systémem chu-kchou dnes zhruba 90 % čínských domácností vlastní nějakou formu nemovitosti. V zemi s omezenými investičními možnostmi se právě bydlení stalo hlavním nástrojem spoření i symbolem ekonomické jistoty.
Povinná registrace domácností
Chu-kchou je systém evidence obyvatelstva, na jehož základě se občané ČLR dělí na dvě společensky nerovné kategorie: stálé obyvatele měst a obyvatele venkova („rolníci“). Toto rozdělení, které je ze zákona dědičné, omezuje vnitřní migraci a dává privilegia obyvatelům měst. I dnes, kdy se v důsledku ekonomických reforem pohyb obyvatelstva uvolňuje, stále zakládá systémovou nerovnost mezi obyvateli venkova a města, o níž se někdy hovoří jako o svého druhu apartheidu.
Zdroj: Sinopsis
Jenže čím větší boom, tím hlubší a dlouhodobější pád. Po dvou desetiletích nekontrolovaného růstu vyhnala do roku 2020 čínská realitní bublina ceny bydlení ve velkých metropolích jako Šanghaj nebo Šen-čen na více než sedmnáctinásobek průměrných mezd.
Nesplnění dluhových závazků Evergrande v roce 2021 spustilo dominový efekt v celém čínském realitním sektoru. Problémy ohlásily i desítky menších firem, které se dostaly do platební neschopnosti. Od roku 2021 více než 70 developerů vstoupilo do defaultu, restrukturalizace nebo přerušilo splácení závazků.
Další rána, další pád
Před pár dny vyšlo najevo, že se hroutí i poslední přeživší této několikaleté krize monumentálních rozměrů.
Společnost China Vanke Co. byla některými investory označovaná za „příliš velkou na to, aby padla“. Omyl. Zvrat přišel, když společnost Shenzhen Metro Group Co., která developerovi téměř dva roky kryla záda, ztratila trpělivost a stanovila strop pro jakékoli další financování. Po Vanke chtěla navíc zajištění k úvěrům, včetně těch již vyčerpaných.
Dolarové dluhopisy Vanke ztratily více než dvě třetiny hodnoty a propadly se až na 20 centů za dolar nominální hodnoty. Postupné sčítání škod naznačuje, že by mohlo dojít k jedné z největších korporátních restrukturalizací v dějinách Číny. Týkala by se více než 50 miliard dolarů nesplaceného dluhu a zasáhla sektory napříč čínskou ekonomikou i finančním systémem, ohrozila by banky a ještě víc přiškrtila pochroumaný realitní sektor.
Vývoj cen nových i existujících bytů v 70 středně velkých a velkých čínských městech. Po vrcholu v letech 2021–2022 následuje dlouhodobý pokles cen, který odráží prasknutí realitní bubliny a ústup poptávky.
„Vanke byla vzorovou firmou v realitním sektoru,“ řekl pro agenturu Bloomgberg Liou Šuej, analytik realitní agentury China Index Holdings. „Skutečnost, že nyní čelí vážné dluhové krizi, zasadí trhu těžkou ránu.“
A ani více než pět let poté krize nejeví známky ústupu - důkazem může být poslední vývoj kolem společnosti Vanke.
Podle britské banky Barclays se s propadem cen nemovitostí vypařilo z majetku domácností více než 18 bilionů dolarů. Stavební aktivita, dříve jeden z hlavních motorů čínského HDP, se mezitím propadla natolik, že dnes celkový hospodářský růst naopak brzdí a stahuje jej pod cíle stanovené Pekingem.
„Potíže čínského realitního sektoru jsou zcela důsledkem vlastních rozhodnutí,“ dodal David Lubin z Chatham House.
Byty „na papíře“
V Číně je běžné za bydlení zaplatit dřív, než vůbec vznikne. Kupující zaplatí byt, který existuje jen na papíře, a developer mezitím jejich peníze využívá k financování dalších projektů. Takový systém funguje, dokud ceny rostou. Když v takové situaci vláda přijde se zpřísněním financování (viz zmiňované „tři linie“) a zastaví přístup k dluhu, řetězec se zlomí, domy zůstanou nedokončené a lidé bez peněz a bydlení.
„Čína má symptomy bytového nedostatku i bytového přebytku zároveň,“ uvedl v epizodě podcastu agentury Bloomberg editor The Economist Mike Bird. Znamená to, že Čína nemá málo bytů obecně - ale má jich málo tam, kde je lidé potřebují a příliš mnoho tam, kde slouží jen jako finanční produkt.
Nedostatek bytů je v zemi zejména v oblastech velkých měst a v ekonomicky atraktivních regionech. Přestěhovat se do těchto míst však může problém. Systém chu-kchou omezuje přístup migrantů ke službám a lidé dlouhodobě snadno nemohou bydlet tam, kde pracují. Přestože by lidé ve městech žít chtěli, buď si to nemohou dovolit, nebo na to nemají nárok.
Množství nepoužívaných prázdných bytů je přitom obrovské. Jde zejména o nemovitosti v menších městech, v nových „rozvojových zónách“ a v projektech stavěných čistě kvůli financování. Místní vlády, jejichž příjmy jsou závislé na prodeji půdy, totiž tlačí developery k výstavbě, i když reálná poptávka neexistuje. V nabídce jsou tak byty v předprodeji, přestože ještě ani neexistuje infrastruktura.
Důkazem, že bydlení v Číně není problém fyzického nedostatku, jsou podle Birda relativně nízké nájmy. Bytů je dost, ale jsou špatně rozmístěné.
Konec éry „nekonečných peněz“
Ačkoli jsou ve světě realitní krize běžným fenoménem, ta čínská se klasickým cyklům nepodobá, vysvětluje v podcastu Bird. Realitní sektor v zemi plnil funkci finančního systému, sociálního zabezpečení i motoru růstu, který po jeho narušení nemělo co plně nahradit. Proto Peking nemá kam přesunout úspory domácností, čím financovat místní vlády a nemá nástroj, jak sladit výstavbu s reálným bydlením.
S tím souvisí další velký problém, a to zadlužení místních samospráv, které byly skrytým motorem stavebního boomu. Prodej půdy jim dřív zajišťoval až polovinu rozpočtových příjmů, v některých regionech ještě víc. Jakmile se realitní trh zastavil, zdroj vyschl.
Celkové zadlužení čínské ekonomiky přesahuje 300 % HDP a největší zátěž nesou provincie. Centrální vláda má sice dostatek prostředků, aby je v případě potřeby zachránila, ale éra „nekonečných peněz“ skončila. Čína se sice vyhnula totálnímu kolapsu, který zaznamenalo například Španělsko po roce 2008, ale realitní krize bude velmi bolestivá.
„Řešení“ cenzurou
K ekonomickému napětí se přidává i to informační. Čínská vláda rozhodla nezveřejňovat klíčová data o prodeji bytů a znemožnila tak náhled do aktuálních problémů realitního trhu.
Takový krok není ojedinělý - když v létě roku 2023 dosáhla nezaměstnanost mladých lidí rekordní úrovně, úřady o ní přestaly zveřejňovat údaje. O půl roku později se objevily statistiky zpracované podle „nové metodiky“ - a čísla byla výrazně optimističtější.
Poslední známá data přitom měla k optimismu daleko. „Pravděpodobně sledujeme celotržní propad o 50 procent, který by se mohl prohloubit až na 85 procent, než se trh znovu vyrovná,“ uvedla pro Deutsche-Welle Anne Stevenson-Yangová, zakladatelka a ředitelka výzkumu tchajpejské společnosti J Capital Research.
Jako příklad zmínila svého kolegu ze středočínského Si-anu, kterému developer nabídl tři byty za cenu jednoho. Podle Stevenson-Yangové to odpovídá poklesu ceny každé nemovitosti zhruba o dvě třetiny.
V pozoru jsou i čínští internetoví cenzoři – úřady v Šanghaji mažou příspěvky na sociálních sítích, které vyjadřují pesimismus ohledně realitního trhu. Platformy Siao-chung-šu a Pi-li-pi-li odstranily více než 40 tisíc příspěvků v rámci speciální kampaně na regulaci online obsahu o nemovitostech. Vláda také naznačila, že zintenzivní úsilí potlačit „chaos“ kolem tohoto sektoru a bude lépe regulovat šíření souvisejících informací.
Globální dopad
Krize čínského bydlení se ovšem už přelévá daleko za hranice země.
„Ceny i produkce oceli a cementu v Číně klesají, zaměstnanost i podnikové investice jsou slabé – to všechno jsou vedlejší škody způsobené kolapsem realitního trhu,“ uvedla Stevenson-Yangová.
Velká část poptávky Číny po železné rudě, mědi, oceli a cementu souvisela se stavebnictvím. Na útlum poptávky nejvýraznějšího odběratele tak doplácí i vývozci surovin, jako jsou Austrálie, Brazílie či Chile.
Slábnoucí spotřeba v Číně znamená i méně prodaných aut, luxusního zboží, kosmetiky i technologií - a menší tržby například i pro evropské výrobce.
„Dlouhodobý pokles trhu s nemovitostmi v Číně způsobil, že mnoho spotřebitelů nemá chuť na velké nákupy. Mezitím se bohatí lidé stále více stydí veřejně ukazovat své bohatství,“ uvedl Paul Gong, vedoucí výzkumu automobilového průmyslu v bance UBS. Dodal, že jde o špatnou zprávu zejména pro evropské automobilky jako Porsche, Aston Martin, Mercedes-Benz a BMW.
A jak dlouho to celé potrvá?
Realitní krize obvykle trvají zhruba pět let. V USA se trh s nemovitostmi zhroutil v roce 2007 a stabilizoval se až v roce 2012. Po pěti letech se z realitního kolapsu z roku 2008 začalo vzpamatovávat i Španělsko. Jako vůbec nejdéle trvající realitní krize v historii bývá zmiňovaná ta japonská, která se táhla od roku 1991 až do 21. století.
Podle Anne Stevenson-Yangové čínský realitní sektor směřuje k dalším „deseti letům záporného, nebo stagnujícího růstu“. Jiní analytici předpovídají, že pokles může pokračovat hluboko do druhé poloviny 20. let. A ti nejoptimističtější naznačují oživení už příští rok nebo kolem roku 2027.
Největší zátěž však ponesou běžné čínské rodiny, které vložily celoživotní úspory do bytů, které mezitím výrazně ztratily na hodnotě. Zůstaly jim hypotéky, ze kterých se nemohou vyvázat, a nemovitosti, které nemohou prodat.
„I kdybychom v budoucnu měli nějaké peníze navíc, rozhodně bychom se do realitního trhu nepouštěli,“ řekla Rebecca Wej pro SCMP. „Hodnota i dobře postavených bytů na trhu nyní klesá, natož pak našeho nedokončeného. Prozatím budeme prostě žít v tomto rozbitém domě tak, jak je.“
