Komentář: Investiční byt. Všichni ho sice chtějí, ale vyplatí se ještě?

V Česku stále můžeme sledovat vysokou poptávku po bytech, která je tažena jednak zájemci o pořízení vlastního bydlení, tak i zájemci o pořízení nemovitosti jako investice. To u nás úzce souvisí se stále výraznou touhou Čechů bydlet ve vlastním a oblibou nemovitostí jakožto investičního aktiva.

Nákup nemovitostí na investici má historické souvislosti. Dlouho u nás platilo, že „nemovitost je sázka na jistotu“. Taková investice dávala jasný ekonomický smysl a málokdo se s ní spálil způsobem, že by výrazně prodělal.

Zároveň je právě nemovitost pro velkou část Čechů první či dokonce jedinou volbou, když zvažují, jak naložit s volným kapitálem. Neznají nebo nevěří jiným aktivům a v zásadě se rozhodují mezi tím, zda prostředky vložit do investice, nebo na spořicí účet.

Efekt FOMO

Svou významnou roli bezesporu hraje i fenomén FOMO (Fear of Missing Out). Mnoho lidí hledajících vlastní bydlení neuvažuje zcela racionálně, protože jsou hnáni strachem, že levnější už to nebude a že mají poslední šanci pořídit si vlastní bydlení. Často proto jednají ve stylu „hlavně už chci něco mít“.

FOMO se projevuje i v uvažování drobných investorů, kteří jsou ovládáni spíše strachem ze zdražování, než aby se zabývali výnosností investice a srovnáním s alternativami (obětovanými příležitostmi).

V Česku i z výše popsaných důvodů zakořenilo přesvědčení o investici do nemovitosti nepochybovat. Rostoucí trend ale nemůže pokračovat do nekonečna. Příjmy rostou pomaleji než ceny nemovitostí a teplota na trhu s nemovitostmi stoupá. Je proto na čase se nedívat na investice do nemovitosti tak povrchně jako doposud, ale jít víc do hloubky. Vyplatí se investiční byt i v následujících letech?

Investiční byt rozhodně dává smysl, pokud ho vnímáte jako dlouhodobé aktivum nebo je vaší motivací předání dětem.

Racionální volbou je nadále i v řadě dalších situací, ale investor, který nyní zvažuje pořízení investičního bytu, by si měl udělat kvalifikovaný názor na to, co od realitního trhu očekává na jeho investičním horizontu. Pouhé protahování historických trendů do budoucna totiž nemusí vést k dobrým investičním rozhodnutím.

Proto doporučuji klást si otázky typu: Kam se bude vyvíjet trh? Jak porostou ceny nemovitostí, jak nájmy a jak hypotéky? Jaká jsou rizika investice? Co nejhoršího se může stát? Co od investice očekávám? Chci maximální výnos, nebo preferuji nízké riziko? Jaké jiné možnosti mám?

Pokud si na tyto a další otázky dokážu odpovědět a vyjde mi investiční byt jako nejlepší volba, pak je to naprosto v pořádku. Toto ale dnes dělá málokdo. Většina drobných investorů o investici do bytu nepochybuje a nepřipouští si, že je potřeba ji seriózněji promyslet a propočítat.

Při hodnocení investice se často zohledňuje roční výnos z nájmu (roční nájemné vs. pořizovací cena nemovitosti). Za dobrou investici jsou dnes u bezpečných regionů jako Praha považována přibližně tři procenta ročního výnosu z nájmu, v rizikovějších regionech, kde je větší šance, že například nájemník může přestat platit, je za dobrý považován výnos okolo sedmi procent.

Kromě výše nájmu je nutné vzít v potaz i potenciál zhodnocení investiční nemovitosti, které na finálním výsledku může hrát větší roli než samotné cashflow investice. Situace, kdy splátka hypotéky převyšuje nájem, jsou dnes běžné. Zejména to platí v Praze, kde nájemné běžně pokryje zhruba 60 % splátky hypotéky. Kvůli tomu ale není třeba panikařit.

Negativní cash flow není samo o sobě problémem, ale předpokládá, že je třeba sázet především na růst trhu a hodnoty vaší investiční nemovitosti. Zejména konzervativním investorům proto doporučuji volit investice do takových nemovitostí, jejichž hodnota v budoucnu s největší pravděpodobností poroste.

V případě bytů já osobně doporučuji preferovat pro bezpečnou investici především ty udržované, v dobrém stavu, zateplené, s ekologickými zdroji energií a nízkými energetickými nároky, ve velkých městech, nejlépe studentská města nebo ta se silným zaměstnavatelem.

Oblíbené téma v rámci investování do nemovitostí je „pákování“ investic hypotékami. Finanční páka násobí pohyby trhu, nicméně platí to oběma směry. Oblíbenost pákování realitních investic s cílem dosáhnout vyšší výnosnosti na vlastním kapitálu je částečně opodstatněná jejími specifiky, které snižují rizikovost. Oproti finančním brokerům vám banka nebude zesplatňovat pohledávku, pokud bude mít jakoukoli jinou možnost a předtím se s vámi pokusí najít řešení. Druhým specifikem je volatilita. U nemovitostí se pohyby na trhu propisují do cenové hladiny pomaleji než například u akcií, proto má investor více času na to, aby na negativní vývoj reagoval.

Efekt finanční páky tedy může zvýšit výnosnost, ale je nutné si být vědom i rizik s ní spojených. Zda pákovat či nikoli, případně do jaké míry, je potom rozhodnutí, které se musí činit kvalifikovaně po důkladném posouzení konkrétní situace investora a odpovídat jeho rizikovému profilu.

Konzervativním investorům bych doporučil využívat páku tak, aby zvládli i situace, kdy se bude trh vyvíjet nepříznivě. Druhým doporučením je volit vhodný typ nemovitosti v bezpečné a stabilní lokalitě, například byt 2+kk v širším centru krajského města, a investovat s delším investičním horizontem, který se kryje s časovým testem pro osvobození od daně z příjmů z prodeje nemovitosti (tzn. 10 a více let).

Podíváme-li se na druhou stranu mince, měli by na současnou situaci reagovat nějak ti, kdo již investiční byt mají? A děje se to?

Ne, zatím se prakticky nestává, že by Češi investiční byty spekulativně prodávali a získané finance investovali jinam. Většinou je k prodeji vede jejich životní situace (například potřeba financí pro nákup větší nemovitosti pro vlastní bydlení; nebo kapitálová potřeba na rekonstrukci nemovitosti na bydlení), nebo negativní zkušenost s nájemníky.

Neprodávají, protože to přestalo být výhodné, nebo protože si myslí, že je pro prodej ideální tržní situace. A dokud nepřijde nějaký velký průšvih a lidé nepřijdou o peníze, jen tak se to nezmění.

Přesto vidím minimálně dva momenty, ve kterých dává smysl zamyslet se, zda stále dává investiční byt smysl.

Zaprvé je to lepší příležitost. Myslíte si, že je potenciál vaší investiční nemovitosti už vyčerpaný? Jste pesimističtí ohledně vývoje daného segmentu? Máte možnost pořídit jinou investiční nemovitost, kde vidíte vyšší potenciál (ať už v tuzemsku, nebo v zahraničí)? Případně chcete přeskupit finance v rámci svého portfolia tak, aby v něm nemovitosti měly nižší váhu, jelikož v jiném aktivu vidíte vyšší potenciál? Vyjděte ze svého cíle a spočítejte si varianty. Následně se racionálně rozhodněte pro tu, která vám vychází nejlépe a nespoléhejte jen na historický vývoj.

Zadruhé je to investice do nemovitosti. Evropa směřuje k úspornějším a ekologičtějším budovám, což může u budov s horšími energetickými třídami dříve či později znamenat nutnost investic do zateplení či ekologických zdrojů vytápění. Tyto investice mohou negativně ovlivnit výnos, který taková investice bude generovat a investoři by měli tento faktor zahrnout do svých úvah o tom, co od své investice očekávají do budoucna.

Rostoucí trend na trhu s byty se pravděpodobně nezlomí letos, možná ani za rok, ale není pravděpodobné, že bude pokračovat do nekonečna. Riziko zpomalování dynamiky růstu, či dokonce korekce, postupně donutí investory o investicích více přemýšlet a nebrat je jako automatickou sázku na jistotu.

Kartami přitom mohou zamíchat i regulace ze strany státu. Například od dubna tohoto roku si u třetí a každé další nemovitosti banky typicky vyžádají vyšší vlastní kapitál a přísněji posoudí příjmy, což dále zvýší vstupní náklady.

Přestože tato změna ovlivní jen část investiční poptávky a její dopad bude spíše krátkodobý, je to signál, že vývoj na realitním trhu pozorně sleduje i regulátor a toto drobné popostrčení lze interpretovat jako obezřetnost nad současným vývojem trhu, které by neměli investoři při posuzováni rizikovosti svých investic nechat bez povšimnutí.