Článek
Po letech, kdy náklady na pronájem kanceláří byly relativně stabilní a v době pandemie koronaviru někde dokonce mírně klesaly, přichází první výraznější zdražování. Do nákladů se promítají zejména rostoucí ceny energií, a to jak ve formě spotřeby přímo v rámci kanceláří, tak nepřímo i v nákladech na servisní poplatky, ze kterých je hrazen provoz a údržba společných částí budov.
U dražších budov, které zpravidla využívají novější a úspornější technologie, bude zdražení více vidět na růstu nájemného. V případě levnějších budov, které zpravidla nebývají tak energeticky efektivní, se do nákladů promítnou zejména rostoucí ceny energií. To se projeví jak na spotřebě elektřiny přímo v kancelářích, tak nepřímo i v nákladech na servisní poplatky, ze kterých je hrazen provoz a údržba společných částí budov.
„V rámci jednání s pronajímateli při prodloužení nájemní smlouvy jsme zpravidla byli schopni využívat cen z počátku nájemní smlouvy minimálně jako odrazového můstku. Nyní to ale bude poprvé, co se ceny na úroveň z doby původního podpisu smlouvy nevrátí,“ vysvětluje Radek Procházka, Managing Partner společnosti Prochazka & Partners, která se zabývá zastupováním nájemců v oblasti komerčních nemovitostí.
V současné situaci se ceny v hlavním městě pohybují přibližně mezi 15 až 26,5 eura za metr čtvereční v závislosti na konkrétní lokalitě. Horní hranice se dotýkají nejmodernějších kanceláří přímo v centru Prahy. Podle odhadu společnosti by se ale na tuto úroveň v příštím roce mohly dostat už i kanceláře na kraji města.
Důvodem skokového růstu je mimo zdražování energií a služeb také aplikace takzvaných inflačních doložek, na které v době rekordně nízké inflace většina nájemců nebrala příliš zřetel. Nyní se ale při dvouciferné inflaci stává z doložek „strašák“, který bude dělat vrásky nejednomu řediteli firmy.
Mimoto je ale v nákladech nutné počítat až s padesátiprocentním zdražením servisních poplatků oproti roku 2021 a obdobným zvýšením nákladů na spotřebu energií přímo v kancelářích. To bude znát zejména u kanceláří s nižším nájemným, kde poplatky běžně tvořily 25 až 30 procent nájemného. V současnosti se mohou dostat až na dvojnásobek.
Letos růst, příští rok pokles?
Ačkoliv návrat do kanceláří po pandemii koronaviru trval dlouhé měsíce, podle společnosti Colliers, která dlouhodobě sleduje kancelářský trh, za letošní tři čtvrtletí trh překonal objem transakcí z covidových let 2020 a 2021. Meziroční nárůst hrubé i čisté realizované poptávky, tedy nových smluv i jejich prodloužení, činil 38 procent, přičemž hrubá realizovaná poptávka se za první tři čtvrtletí pohybovala přibližně kolem 395 tisíc metrů čtverečních prostor.
„Přestože jsme zaznamenali značný podíl renegociací (přejednání smluv, pozn. red.), je patrná poptávka po nových kancelářích, kterou neovlivnilo ani diskutované snižování počtu kanceláří a optimalizace plochy, neboť české prostředí je tradičně konzervativnější v následování globálních trendů,“ řekl Josef Stanko, senior analytik v Colliers.
Ale podle Richarda Currana, ředitele společnosti Knight Frank, se poptávka po kancelářích aktuálně kumuluje jen v některých oblastech metropole.
„I když jsou v hlavním městě oblasti, jako je například Karlín, kde je patrný stále živý zájem o kancelářské prostory, jinde už je současná poptávka relativně slabá. To se však na trhu projeví až v prvním pololetí příštího roku,“ doplnil.
Některé společnosti, zejména v IT sektoru, mají navíc navzdory své snaze po koronavirové pandemii potíže přesvědčit zaměstnance k návratu zpět do kanceláří.
„Můžeme proto očekávat, že jakmile se jejich nájemní smlouvy budou blížit ke konci, budou se tyto firmy snažit o zmenšení stávajících pronajatých ploch,“ dodává Curran.
Tlak na zmenšení pronajatých prostor kanceláří potvrzuje také Radek Procházka.
„V případě razantního navyšování nájmů mohou být firmy motivovány využívat více hybridního modelu práce, a snižovat tak pronajatou plochu svých kanceláří. To samozřejmě pro majitele budov není ideální situace a budou se snažit jí pokud možno předejít,“ dodává Procházka.
Nejistá doba naopak nahrává byznysu takzvaných flexibilních kanceláří. Podle majitele společnosti Scott.Weber Adama Zvady v jejich případě narostla meziroční poptávka o více než dvě stě procent.
„Postpandemická doba rozvoj urychlila a naše predikce je, že flexibilní kanceláře budou v budoucnu řešením pro stále více firem, velkých, středně velkých, ale i malých začínajících,“ uvedl Zvada.
