Nový stavební zákon bod po bodu. Zrychlí stavby a zavede „pohodu bydlení“

Vláda ještě není jmenována, ale téma jejího prvního zasedání už je jasné. Podle místopředsedy hnutí ANO Karla Havlíčka přijde nejdřív „na stůl“ nový stavební zákon. Respektive staronový zákon,budoucí vláda oprášila pět let starý návrhu exministryně Kláry Dostálové.

Budoucí vláda chce „stavebák“ schválit ve zrychleném řízení, aby nabyl účinnosti se začátkem roku 2027. Ambice je jasná: výrazně zrychlit povolování staveb a tím bydlení zlevnit.

Jaké hlavní změny přinese? Vznikne jeden stavební superúřad. Omezí se byrokratické překážky a posílí role samospráv při rozvoji území. Bydlení má být veřejným zájmem a bytové komplexy se na papíře stanou „strategickou stavbou“. SZ Byznys získaly návrh paragrafů stavebního zákona.

Zatímco doteď se  zákon soustředil na ochranu veřejných zájmů, lidově řečeno „aby nevzniklo nic, co by mohlo vadit“, nově si zákon bere za cíl  „vytvářet podmínky pro bydlení, práci a život lidí.“ Nová formulace má tlačit na úřady, aby hledaly rovnováhu mezi ochranou hodnot a možnostmi rozvoje, tedy výstavby.

Zákon také říká, že výstavbu půjde zastavit jen tehdy, pokud nebude existovat nějaké mírnější opatření než úplná stopka. Například kompenzace. Tím chce eliminovat praxi úplných zákazů, které blokovaly výstavbu bez adekvátního vyhodnocení dopadů.

Novela staví na principu  „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“. Pravděpodobná budoucí vláda chystá vznik Úřadu rozvoje území České republiky. Tento „superúřad“ má řešit jak územní plánování, tak povolování staveb i vyvlastňování.

Pod „superúřadem“ má vzniknout 14 krajských úřadů rozvoje území s 205 územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností. „Ping-pong“ mezi úřady a dlouhé čekání na vyjádření tu hygieny, tu požárníků by mělo odpadnout. Většina posuzování totiž proběhne v rámci jednoho jediného řízení.

Radikální změnou je integrace dotčených orgánů přímo přímo do stavebních úřadů.  Úřad má nově vydávat rozhodnutí, které nahradí většinu závazných stanovisek ostatních institucí. Výjimkou zůstávají nejcitlivější oblasti: památková péče, ochrana životního prostředí a požární ochrana.

Méně obstrukcí

Stavebníci kritizovali dotčené orgány za jejich extrémní a údajně někdy nepodložené požadavky. Zákon nyní výslovně stanovuje, že stanoviska se mají vydávat co nejdříve, pouze v mezích působnosti a s použitím nejmírnějších prostředků, které stačí k ochraně jejich zájmů.

„​​V případě rozporu zájmů úřad rozvoje území porovná jejich význam a závažnost s cílem zajistit, aby zásah do žádného z nich svými nepříznivými následky nepřesahoval přínosy,“ píše se v návrhu.

Novinkou je také tzv. fikce souhlasu: pokud vlastník veřejné dopravní nebo technické infrastruktury (například silnic, železnic, vodovodů nebo elektrických sítí) ve stanovené lhůtě své stanovisko nevydá, zákon jeho mlčení automaticky považuje za souhlas bez dalších podmínek. Cílem je snížit byrokratické překážky a urychlit projednávání staveb.

Na úplné minimum se povolovací proces zkrátí v tzv. zrychleném řízení. Schváleno může být už v řádu týdnů. Co je k tomu potřeba? Obec musí disponovat územním plánem, zároveň záměr nesmí vyžadovat tzv. EIA (posuzování vlivů na životní prostředí). A zatřetí stavebník musí doložit souhlasy všech účastníků. V takovém případě může stavební úřad vydat povolení rovnou, jako úplně první úkon řízení.

Zrychleně budou moci být nově schvalovány i bytové domy. Okruh takzvaných vyhrazených staveb se totiž rozšíří i o projekty hromadného bydlení o výměře nad 10 tisíc metrů čtverečních. V Praze přitom nyní trvá získání povolení pro bytový dům i deset let.

O územních plánech a územním rozvoji by si nově měly rozhodovat samy obce. Podobně jako si rozhodují třeba o rozpočtu. Měly by tak mnohem větší prostor uplatňovat vlastní priority.

Územní plán je nejsilnější nástroj, kterým obec říká, kde se bude stavět, jaké typy staveb budou povoleny, jaké území se má chránit, kde mají být služby, zeleň nebo infrastruktura.

Pokud plán nebude schvalovat stát, ale samospráva, získává větší šanci bránit svůj vlastní veřejný zájem — například dostupné bydlení, živé centrum nebo ochranu hodnotného území.

Velkou úlevou pro developery i obce je i nový paragraf 193.  Ten říká, že pokud je záměr v zastavitelném území a je v souladu s územním plánem, má se za to, že je přípustný i podle jiných zákonů.

Už se neposuzuje například krajinný ráz nebo vynětí ze Zemědělského půdního fondu. Je tím posílen princip, že klíčové rozhodování se odehrává už při tvorbě územních plánů, nikoli až u jednotlivých staveb.

Zákon také nově definuje „pohodu bydlení.“  Chrání sousedy před nepřiměřenými dopady výstavby, ale nemohou bránit stavbě jen proto, že se jim „nelíbí“.

„Každý má právo na ochranu před nepřiměřenými zásahy do pohody svého bydlení… Za narušení pohody bydlení se nepovažuje architektonické ztvárnění záměru ani imise a účinky, které nejsou v rozporu s plánovaným charakterem území nebo které odpovídají běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území,“ píše se v návrhu.

Odlehčení přinese úřadům rozšíření pravomocí autorizovaných inspektorů. Kromě kontroly mohou nově vydat i kolaudační rozhodnutí. Stavebník by tak na úředníka „s razítkem“ měl čekat kratší dobu.

Odvolací orgán již podle nového zákona nemá rušit rozhodnutí a vracet věc k novému řízení — musí rozhodnutí nějak konkrétně změnit. Soudní přezkum se pak zrychluje díky měsíční lhůtě pro podání žaloby a omezení na důvody, které byly uplatněny už v odvolání.