Praha volá po novém plánu. Ten z dob felicií nestačí

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Realitní trh se letos znovu dostává do fáze, kdy padají rekordy. Po období ekonomické nejistoty a drahého financování se poptávka po bydlení vrátila. Rekordní rok letos zažívá i společnost Creditas Real Estate.

„Máme úplně největší počet rozestavěných bytů, letos je to zhruba kolem 720 bytů ve výstavbě,“ říká v pořadu Agenda obchodní ředitel společnosti Borek Simandl. „Ten rok je pro nás rekordní jak z pohledu počtu bytů ve výstavbě, tak i prodejně, kdy vnímáme velký zájem klientů.“

Protože trend by měl podle šéfa realitní divize v Creditas pokračovat i v příštím roce, musí se koncoví kupující připravovat na další nárůst cen. „Vždycky je to věštění z křišťálové koule, ale pokud bych si měl zavěštit, tak ten růst cen očekávám,“ říká Simandl.

Kromě samotného přetlaku poptávky nad nabídkou je dlouhodobým důvodem růstu cen extrémní délka přípravy projektů. Nejde jen o samotnou výstavbu, ale především o povolovací procesy, změny územních plánů a dlouhé roky nejistoty, během nichž má developer v projektu vázané peníze i kapacity.

„Už se ani nedá říkat, že to trvá roky, ono se to dost často táhne po desítky let,“ říká Simandl. Jako ilustraci uvádí projekt Rezidence U Milosrdných v centru hlavního města, který se připravoval více než 25 let.

K růstu cen se podle něj přidávají i další faktory, jako je tlak na ceny prací, nedostatek pracovní síly, technologické nároky a stále přísnější energetické požadavky. Ty mohou cenu bytů zvýšit klidně o 15 až 20 procent. „Samozřejmě se to promítá do těch konečných cen,“ říká Simandl.

Do této situace má příští rok vstoupit nový Metropolitní plán Prahy. Podle Simandla je jeho přijetí nevyhnutelné, protože město dnes funguje podle pravidel, která vznikla v úplně jiné době.

„Praha ho hrozně potřebuje, protože ten předchozí územní plán platil z devadesátých let. To se dostáváme do doby, kdy se jezdilo felicií, používaly se čtyřřádkové telefony a ten pohled na svět byl úplně jiný. A i když dneska máte tisíce změn územního plánu, tak když pořád něco přelepujete, tak ani tu felicii nevytuníte do něčeho, co bude odpovídat dnešním požadavkům na bezpečnost a komfort,“ říká Simandl.

Podobu města ale nový Metropolitní plán podle něj zásadně nezmění. „Tlak na zachování panoramatu města a výšková regulace zůstává v Metropolitním plánu hodně zachována, takže tam byla velká snaha, aby se tvář Prahy neměnila,“ říká Simandl.

Ovšem například v lokalitách kolem metra by nový územní plán výškové budovy měl povolovat. Stavba skutečných mrakodrapů v Praze ale podle něj přesto nehrozí. „Pokud mluvíme o výšce kolem 100 metrů, tak to v Praze asi jen tak neuvidíme,“ říká Simandl.

Skupina Creditas se takto vysokým stavbám v hlavním městě sice nebrání, ale aktuálně je nechystá. „Teď máme ve výstavbě projekt Lískovec v Brně, který má 18 pater, a na naše poměry už je to poměrně vysoká budova.“

Rychlý efekt ale nový územní plán hlavního města mít nebude. „To, že bude mít město platný územní plán, je super věc, ale pořád ještě bude následovat celý povolovací proces,“ upozorňuje Borek Simandl. Reálné projekty navázané na nový plán se tak podle něj mohou začít stavět až za sedm až deset let.

Zatímco vlastní bydlení zůstává pro část domácností stále méně dostupné, roste význam nájemního segmentu. Pro developery už nejde o okrajový produkt, ale o stabilní součást jejich byznysu.

„My máme plán, kde chceme portfolio nájemních bytů zvyšovat,“ říká Borek Simandl. Creditas dnes spravuje zhruba dvě stovky nájemních bytů, dalších přibližně 250 má ve výstavbě a do budoucna počítá s tím, že nájemní bydlení bude tvořit zhruba 20 procent portfolia.

S růstem institucionálního nájemního bydlení se mění i standard novostaveb. Stále častěji vznikají domy s recepcí, správou a doprovodnými službami, což se promítá i do výše nájemného. Podle Simandla ale nejde jen o zdražování. „Dneska přijde člověk s kufrem a má kompletně zařízený byt. Otázka je, jestli je to opravdu vyšší náklad, když si rozpočtete vybavení bytu na dobu, po kterou tam bydlíte,“ říká.

Podle dat poradenské společnosti Savills ceny nájemného v tomto typu ubytování výrazně převyšují průměrné tržní nájemné v Praze.