Článek
První zářijový den vstupuje v platnost nový a dlouho očekávaný Metropolitní plán Prahy. Změna přichází po více než pětadvaceti letech – ten, který platil doposud, totiž pocházel z roku 1999.
Nový územní plán má hlavnímu městu přinést více bytů, prostor pro další linku metra a slibuje také efektivnější využití brownfieldů. Rozvoj Prahy by se tak měl do značné míry odehrávat již v rámci existujícího města, místo aby se město nekontrolovatelně šířilo do okolní krajiny. Neklade si ovšem za cíl tolik určovat přesné funkce jednotlivých pozemků, ale více se zaměří na charakter města.
Na jeho přípravě pracovalo město již od roku 2012, první návrh zveřejnil Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy v roce 2018. Poté následovala tři kola připomínkování a jeho finální verzi městští zastupitelé schválili na konci letošního května.
Díky novému plánu by měl vzniknout prostor pro výstavbu 350 tisíc bytů, a to především v místech nynějších brownfieldů. Zastupitelé se tím částečně snaží řešit bytovou krizi, kdy v hlavním městě dlouhodobě chybí asi sto tisíc bytů. Do roku 2050 by podle demografických prognóz mohlo městu přibýt zhruba 300 tisíc obyvatel.
„Metropolitní plán ve zkratce Praze otevírá nové možnosti a zároveň jí dává potřebné jistoty. Je velkou revizí plánování. Opouští pouhé vymezení funkčního využívání ploch, jak o městě uvažoval starý územní plán, a nahrazuje ho důrazem na charakter lokalit a strukturu Prahy. Dosud se kvůli mnoha projektům musel měnit starý územní plán, což někdy trvalo roky, to se výrazně zkrátí. Plánovat i stavět se bude rychleji a výsledkem bude kvalitnější město,“ vysvětluje ředitel IPR Ondřej Boháč a dodává, že pro Prahu je to naprosto zásadní změna, která přináší pravidla pro budoucí rozvoj.
Jelikož růst města se přirozeně pojí také s potřebou infrastruktury, dokument zahrnuje a měl by urychlit velké dopravní projekty, jako je dostavba obou okruhů nebo vysokorychlostní železniční tratě.
Například v Letňanech se tak plánuje výstavba kolem připravovaného terminálu vysokorychlostní železnice Praha-Sever. Výkresy zahrnují i plány metra, kdy by se linka D mohla dovést až pod náměstí Republiky a vznikla by také územní rezerva pro linku E, která by mohla propojit Smíchov, Pankrác, Bohdalec, Nový Žižkov, Vysočany a Letňany. Proměnit by se mohlo také okolí Depa Písnice, kde se přilehlé plochy proměnily z produkčních na obytné. Počítá se také s rozšířením tramvajových tratí o 73 kilometrů.
Praha by mohla přivítat i vyšší budovy
Nový plán obsahuje oproti tomu dosavadnímu také výškovou regulaci, v některých místech tak bude možné stavět budovy až do sta metrů. Takový limit bude platit například na Chodově, Roztylech, u nádraží Eden, metra Českomoravská nebo na Nových Butovicích. Pro představu pankrácká třicetiposchoďová výšková budova V Tower měří 104 metrů.
Podle Boháče ale spíš než o věžáky plné bytů půjde o symbolické orientační body, například právě u významných dopravních uzlů, jako jsou stanice metra či nádraží. Plán zároveň chrání cenné výhledy a měl by respektovat charakter jednotlivých částí města.
Výšková zástavba je v Praze vnímána poměrně rozporuplně. Zatímco někteří oceňují snahu o zachování historického panoramatu města, jiní tvrdí, že je metropolitní plán z tohoto hlediska příliš omezující. Omezení výškové zástavby je podle některých členů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) mrhání potenciálem. Podle ankety asociace si zhruba polovina myslí, že výškové omezení nepřinese žádnou změnu.
„Výšková regulace je málo ambiciózní. Město by mělo růst do výšky při zachování zeleně,“ říká Martina Jůzová, portfolio manager rezidenčního podfondu WOOD & Company. Větší prostor pro vyšší zástavbu by uvítal také ředitel rozvoje obchodu Passerinvest Group Eduard Forejt. Vyšší zástavba by podle něj dala Praze možnost růst bez zbytečného zabírání veřejného prostoru.
Metropolitní plán má ovšem i své kritiky. Vadí jim hlavně nedostatek času na prostudování finální verze, která má více než 100 tisíc stran. Problém je ale i samotný obsah dokumentu, kdy odpůrci tvrdí, že v něm není dostatečně pokryta občanská vybavenost a plán vychází vstříc velkým investorům.
Organizace Arnika například upozorňuje na chybějící ochranu veřejné zeleně, nedostatek ploch pro školy, školky nebo sociální služby a obává se příliš intenzivní výstavby.
„Město plánuje obrovský nárůst počtu obyvatel, aniž by mělo zajištěnou odpovídající veřejnou vybavenost. Dopady pak ponesou hlavně rodiny s dětmi a kvalita života v Praze bude dál klesat,“ uvedla za Arniku Anna Vinklárková.
Tvůrci plánu ale argumentují, že mysleli i na občanskou vybavenost. V některých oblastech totiž plán podmiňuje zástavbu takzvanými plánovacími smlouvami o příspěvku investorů na veřejnou infrastrukturu. Developeři by se tedy měli podílet na výstavbě školek a škol a dalších služeb.
Kdy bude vidět dopad?
Odborníci se shodují, že dopad Metropolitního plánu nebude okamžitý. Do rozvoje hlavního města by se podle respondentů ankety ARTN mohl promítnout v horizontu zhruba dvou až osmi let.
Takový odstup podle ARTN odpovídá i délce přípravy velkých realitních projektů. Mezi prvním návrhem nové čtvrti nebo budovy, přípravou projektu, získáním potřebných povolení a následným zahájením výstavby totiž uplyne několik let. První projekty připravované plně podle pravidel nového Metropolitního plánu proto budou v ulicích Prahy viditelné až s určitým zpožděním.
„Změna se bude dít postupně, nebude vidět najednou. Přípravy už probíhají, protože řada projektů už se připravuje podle Metropolitního plánu. Komunikovali jsme termín, kdy plán nabyde účinnosti, a zároveň se maximálně snažíme usnadnit výklad a pochopení Metropolitního plánu veřejnosti i odborníkům,“ vysvětluje Boháč.
Ke zlepšení plánování a povolování staveb podle něj přispěje i projednávaná novela stavebního zákona, která by se právě na změnu povolovacích procesů a jejich zefektivnění měla zaměřit. „V kombinaci s Metropolitním plánem věřím, že reálná změna bude v praxi vidět dříve,“ dodává.
Institut plánování a rozvoje počítá s tím, že plán vytváří prostor až pro 350 tisíc bytů a má odblokovat velké brownfieldy uvnitř města, což otevře prostor pro novou výstavbu a částečně urychlí povolování staveb. To by mohlo částečně zmírnit tlak na růst cen, které se u novostaveb v červenci vyšplhaly na rekordních 182 845 korun za metr čtvereční.
„Na pokles bych nesázel, ale plán může přispět ke zpomalení růstu. Ceny bydlení ovlivňuje řada faktorů, včetně rychlosti povolování. Ale každé zjednodušení pomáhá,“ uvedl již dříve Boháč.
