JRD chce do dvou let rozestavět dva tisíce bytů. Nejdříve začne prodávat Kamýk

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Zatímco jeden z velkých stavitelských hráčů Central Group brzdí a zastavuje všechny projekty na příští rok, developer JRD se naopak nadechl k obří expanzi. Do dvou let chce začít výstavbu dvou tisíc bytů – tedy víc než za celou dobu své existence.

„Ta doba je dobrá. Máme mnoho projektů, které jsou připravené, mnoho projektů které jsou i povolené, a některé, které na povolení čekají. Máme představu, že bychom každý další rok měli mít „na skladě“ zhruba tisícovku bytů. Objemy, které teď máme před sebou na dva roky, jsou asi o polovinu větší než to, co jsme vybudovali za těch 22 let historie JRD,“ říká v Agendě šéf JRD Jan Sadil.

Aktuálně budete stavět víc bytů než za celou svou existenci. Čím to je nebo proč právě teď?

Těch důvodů je několik. První je, že trh má zájem, aby se stavěly nové byty.

Trh má ale zájem už delší dobu…

To určitě ano. JRD za celých 22 let rostlo s projekty, které dodávalo na trh a jiné připravovalo. Některé déle, jiné kratší dobu, ale díky tomu, jaký je povolovací proces, tak se právě teď dostanou na trh.

Co znamenají dva tisíce nových bytů z hlediska investic?

Hodnotově to bude zhruba osm miliard korun. Pokud si vezmeme, že developerský byznys by měl mít ziskovost někde nad deseti procenty, tak ty si odečteme a budeme zhruba na sedmi miliardách nákladových cen.

Kolik bytů už skutečně povolení má? Kde už víte, že určitě budete stavět?

Víme, že v příštím roce bychom chtěli prodávat určitě 350 bytů. To sice není úplně přesná odpověď na otázku, ale prodáváme byty v okamžiku, kdy máme povolení v ruce a výstavba je jasná.

Kde výstavbu zahájíte nejdřív?

První přijde na řadu projekt na Praze 12 na Kamýku, kde už teď máme úspěšně dokončený a prodaný jeden projekt. V současné době prodáváme projekt, který se jmenuje Horizont Kamýk, což je řádově sto bytů, a projekt, který přijde po Novém roce, se jmenuje Déčko. Nejenom podle budoucího metra D, které je 200 metrů daleko, ale i proto, že z vrchu připomíná písmeno D. To bude téměř 250 bytů. V současné době je tam ošklivý opuštěný parkovací dům, který je několik let nefunkční. Snažíme se v JRD přemýšlet o tom, jestli lokalitě a zemi přinášíme pokud možno více, než bereme, a tady něco nefunkčního, betonového nahradíme něčím hezkým.

Po Novém roce začnete stavět?

Po Novém roce začneme prodávat. Měli bychom mít všechna povolení v právní moci, a jak to standardně u developerských projektů bývá, je potřeba mít nějakou předprodanost, abyste si mohla zajistit případné financování od banky. Předpokládáme, že ode dneška za rok bychom mohli začít stavět.

Jak dlouho potrvá výstavba?

Chce se mi až říct, že je jedno, jestli stavíte sto, nebo 300 bytů. Pokud je to jedna etapa, obvykle se vejde do plus minus 24 měsíců, takže předpokládáme, že to plus minus ty dva roky budou.

Když jste zmínil předprodanost ve vztahu k bankám, má vliv na vstřícnost bank i to, že jste se od začátku fungování zaměřili na projekty šetrné k životnímu prostředí s pasivními standardy? Je to něco, co banky rády financují? Možná i z vaší bankovní zkušenosti?

Já jsem byl retailový bankéř, ne korporátní, a mojí disciplínou byly hypotéky. Ale i tam se už před třemi lety, kdy jsem odcházel, řešilo, jaká je energetická náročnost konkrétní stavby, a řešily se „zelené hypotéky“.

Z retailového pohledu budou malé hypotéky rozhodně s veselejší úrokovou sazbou na energeticky úsporné domy než na ty, které ty parametry splňovat nebudou. Logicky i tady je velmi podobné, jak se banky dívají na to, jestli přispívají, nebo nepřispívají k životnímu prostředí. Není to ale tak, že přijde JRD a všechny banky vyskočí a marže na úvěru bude 0,1 procenta.

Na kolik vyjde samotná výstavba projektu Déčko?

Nákladový rozpočet je necelé dvě miliardy korun. Uvidíme, jak nám půjdou předprodeje, to by mohla být třetina nebo čtvrtina. Myslíme si, že projekt se bude prodávat dobře. Zbylé tři čtvrtiny jsou zdroje, které mohou být částečně bankovní, ale částečně předpokládáme, že budou i z našeho nově otevřeného fondu kvalifikovaných investorů.

Do konce letošního roku vložíme projekt Déčko jako druhý do našeho fondu a po Novém roce tam přidáme třetí projekt, který bude ve vlastnictví fondu.

Jaký je zájem o fond?

Jsme na začátku, takže nechci říkat, že máme před kancelářemi frontu klientů, to by nebylo fér. Ale to, co jsme si naplánovali pro první měsíce s rozumným očekáváním v desítkách milionů, tam je.

Nebojíte se toho, že je už na trhu „přefondováno“? Dnes realitní fondy nabízí nechci říkat, že téměř každý, ale je jich poměrně dost…

Nebojíme se. Jsme si vědomi toho, že ta nabídka je široká a je z čeho vybírat. My jsme fond stavěli maximálně transparentně, přehledně, jasně a srozumitelně.

Tohle ostatně dnes deklaruje každý.

Myslím, že je to na každém, kdo chce investovat, a také na finančních zprostředkovatelích, aby řekli, co je pro ně dostatečně jasné a srozumitelné. Za námi jsou projekty v takové či takové fázi a historie firmy. Myslím, že máme co nabídnout, a věříme, že to, co jsme si naplánovali nejen na první měsíce, ale i na příští rok, se nám podaří.

Plán na příští rok je pro fond jaký?

Na konci roku bychom chtěli mít ve fondu zhruba 700 milionů korun. Samozřejmě v tom jsou i naše vlastní firemní peníze.

Vrátím se k vaší minulosti a působení na trhu hypoték. Nebojíte se, že trh, který teď ožil, opět zpomalí? Třeba proto, že hypotéky zdraží?

Nemyslím, že hypotéky mohou trh dramaticky zpomalit. I v době mého bankéřského profesního života jsem říkal, že úroková sazba na hypotéce není ten „driver“. Pak ale přišel rok 2019 a extrémně nízké sazby okolo 1,8 procenta – tehdy jsem to lehce upravil, protože tato sazba mohla být tahákem, aby si klient vzal hypotéku a investoval do bydlení.

V normálním životě je to ale tak, že klient potřebuje bydlet a hypotéka je jen nástroj. Už jsme si zvykli, že hypotéky za jedno dvě procenta nebudou, že se ustálí na výši čtyř nebo 4,5 procenta. Nemyslím si, že by měly úrokové sazby dramaticky vyletět nahoru. Pokud se budou pohybovat na úrovni 4,5 procenta, pořád je to sazba, která je pro naprostou většinu klientů OK.

A jak to bude s cenami nemovitostí?

Dobrá otázka za stamiliony dolarů. Myslím, že se ten poměrně razantní růst z minulých let lehce zpomalí, ale nevidíme důvod, proč by se ceny nemovitostí – a primárně myslím nových – měly zastropovat nebo zastavit. Růst bude pokračovat, ale pomaleji.

Na celý rozhovor se můžete podívat v úvodním videu.