Hlavní obsah

60 tisíc čistého a splátka 35 tisíc měsíčně. Mladí bez šance na vlastní byt

Karolína Štuková
redaktorka SZ Byznys

Tlačítkem Sledovat můžete odebírat oblíbené autory a témata. Na každý nový článek vám budeme posílat upozornění do emailu.

Foto: Profimedia.cz

Chcete hypotéku na standardní byt? Musíte vydělat měsíčně 60 tisíc čistého a třicet let splácet 35 tisíc. Pro většinu mladých absurdní.

ANALÝZA. Svoboda v podobě vlastního bydlení, ať už koupeného, nebo v nájmu, musí jít u mnoha mladých lidí stranou. Ceny jsou už příliš vysoké. Jaká řešení bytové krize se nabízejí generaci mileniálů? Existují vůbec nějaká funkční?

Článek

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Co se v analýze dočtete

  • Nebýt mezigenerační výpomoci, mnoho mladých lidí by dnes vůbec nemělo kde bydlet. Jinak řečeno, kdo z mladých nemá bohaté rodiče, má smůlu.
  • Kudy vedou cesty z aktuální bytové krize. Které jsou nejnadějnější.
  • Mileniálové mohou být generací, jež na poli bydlení zažije zásadní přerod zažitých zvyklostí.

„Začal jsem pracovat loni v září, našel jsem si práci a chtěl se osamostatnit. V první chvíli jsem si myslel, že vzhledem ke svému příjmu bych mohl uvažovat o hypotéce na byt. Po zvážení všech faktorů jsem ale zjistil, že bych měl problém splácet i jednopokojový byt,“ popisuje Vít Šťástka, který pracuje jako obchodní zástupce v Jihočeském kraji.

Nakonec z plánů na koupi vlastního bytu sešlo. Dnes místo toho zvažuje rekonstrukci horního patra v rodinném domě jeho rodičů.

Rekonstruovat část rodinného domu, který by v budoucnosti sdílel s rodiči, byla varianta také pro Marka Bakulu, který pracuje jako konstruktér elektrických vedení. Tomu se však nakonec podařilo v loňském roce, ještě v době, kdy úrokové sazby hypotečních úvěrů atakovaly dvě procenta, sehnat předschválenou hypotéku s pětiletou fixací.

„Kdyby se mi nepodařilo získat hypotéku za úrokové sazby z loňského roku, už bych do nákupu bytu určitě nešel. Nedosáhl bych na podmínky bank pro získání úvěru,“ říká Bakula.

Začínám se sžívat s myšlenkou, že vlastnit nemovitost možná vůbec nikdy nebudu a zůstanu v pronájmu.
Přemysl Veselý, Praha, pracuje v marketingu

Někteří současní mileniálové ale nezvažují ani alternativy vlastnického bydlení, jako je třeba právě dvougenerační bydlení, a smiřují se s životem v pronajatém bytě.

„Vyrůstal jsem v prostředí, ve kterém znamená nemovitost úspěch. Mám pocit, že s tím, jak složitá dnes na trhu panuje situace, se moje plány na dlouhodobé bydlení posouvají na pozdější roky. Kvůli drahým hypotékám a vysokým cenám nemovitostí mi v tuhle chvíli nákup vlastní nemovitosti nedává smysl, cítím, že mi už v tomto ohledu ujel vlak,“ popisuje Přemysl Veselý, který se v období koronavirové pandemie přistěhoval do Prahy a pracuje v marketingu.

„Začínám se sžívat s myšlenkou, že vlastnit nemovitost možná vůbec nikdy nebudu a zůstanu v pronájmu,“ dodává. Sám dnes žije v pronajatém bytě, který sdílí ještě s dalšími dvěma spolubydlícími. Na nájemné si ale i přesto musel nedávno vyhradit větší část z příjmu. Majitel totiž zvýšil cenu.

Nejen zdražování nemovitostí určených k prodeji, ale i vyšší ceny nájemného by podle jeho slov mohly být v budoucnosti problém. „Práci dokážu dělat odkudkoliv, pokud mi bydlení kvůli drahému pronájmu v Praze přestane dávat smysl, půjdu bydlet jinam – do levnějších lokalit mimo hlavní město, v nejhorším případě zpět k rodičům,“ uvádí.

Pro jiné ale se složitou dostupností vlastnického bydlení přichází paradoxně svoboda. Svoboda investovat volné prostředky jinam – do svého podnikání, seberozvoje nebo volného času.

Anketa

Je pro vás vlastní byt zásadní životní hodnotou?
Ano
89 %
Ne
11 %
Celkem hlasovalo 14528 čtenářů.

„Vlastní bydlení byl dlouho můj sen, ale postupem času se moje představa změnila. Donutila mě k tomu nejen vysoká cena nemovitostí, ale i rozhodnutí pustit se do vlastního podnikání,“ říká Adam Šot, který se živí jako designér interiérů.

Zavázat se k hypotéce na desítky let by mu podle jeho slov zavřelo dveře před mnoha příležitostmi. „Dnes jsem rád, že jsem do toho nešel, kdybych nemovitost koupil, neměl bych možnost investovat do vlastního podnikání. Díky pronájmu prakticky ze dne na den mohu měnit plány,“ uvádí designér.

V pasti rodinné solidarity

Podle sociologa bydlení Martina Luxe právě z důvodu současného boomu v oblasti bydlení, kdy miléniálům vlastnické bydlení stále více uniká, sociální nájemní bydlení nevzniká a to soukromé nájemní není dostatečně stabilní, je jejich nejčastější strategií spoléhat na mezigenerační výpomoc, tedy na peněženky a majetek rodičů a prarodičů.

„Řeka mezigeneračních transferů v podobě majetku nebo financí nabývá stále více na síle, a to nejen u nás,“ uvádí v komentáři pro SZ Byznys.

Transfery uvnitř rodiny se staly mechanismem, který udržuje bytový systém dominantně založený na vlastnickém bydlení u nás i v dalších postsocialistických zemích naživu; a zároveň hranicí dělící domácnosti na ty „uvnitř“ a na ty „venku“.

„Jsou mechanismem, který nahrazuje tržní selhání a dodává šťávu víře o tom, jak je bydlení ve svém to jediné nejlepší. Bez něj by se systém již dnes velmi pravděpodobně bortil jako dům z karet,“ míní sociolog.

Preference současných mileniálů a aspirace v oblasti bydlení jsou podle našich výzkumů podobné těm, jaké mají jejich rodiče – a oni sami stále podporují spíše soutěž, liberální politiku, protržní řešení než větší roli státu; už z obavy, jakou paseku by stát mohl napáchat. Nájem pro ně není alternativou z volby, ale z nutnosti.
Martin Lux, sociolog bydlení

I když jen těžko mohou soupeřit s investory s milionovými úsporami či kapitálem v zádech, jejichž poptávka v současnosti žene ceny bytů do výšin, prozatím se čeští mileniálové na rozdíl od těch německých, irských nebo španělských nebouří, nežádají radikální změnu kurzu. Naopak.

„Preference současných mileniálů a aspirace v oblasti bydlení jsou podle našich výzkumů podobné těm, jaké mají jejich rodiče – a oni sami stále podporují spíše soutěž, liberální politiku, protržní řešení než větší roli státu; už z obavy, jakou paseku by stát mohl napáchat. Nájem pro ně není alternativou z volby, ale z nutnosti. A doufají, že jen do času,“ říká Martin Lux z Akademie věd ČR.

Kolik si hypotéka vezme z příjmu?

Největší komplikací, kterou v souvislosti s bydlením řeší dnes už nejen mileniálové, ale prakticky každý, kdo hledá cestu, jak bydlet, je právě zmiňovaná dostupnost. V případě vlastnického bydlení ukázala analýza, kterou zpracovává Golem Finance a Reality Morava, že dostupnost vlastnického bydlení se neustále zhoršuje. Podle dat z letošního března se v některých oblastech Česka dostala dokonce na tak kritickou úroveň, že jí lze považovat za nedosažitelnou.

Vlastní byt je kvůli poměru cen nemovitostí, cen hypoték a příjmů rodin nejméně dostupný za posledních 13 let. Průměrná česká domácnost vydá za splátku hypotéky 65 % svých čistých měsíčních příjmů. V Praze to je ale dokonce 86 %. To je rekord, letos patrně ne poslední.

Proč ceny nemovitostí vzrostly?

Ještě před covidem se přitom Česko pohybovalo v přijatelném pásmu. V průběhu loňska a prvního letošního čtvrtletí se ale poměr splátek hypotéky za průměrný byt na čistých příjmech vyhoupl ze 46 až na současných 64,6 %. Největší zlom nastal v dubnu 2020, kdy se sešlo několik důležitých faktorů.

Prvním, v tomto ohledu zásadním, činitelem byl vlivem pandemie razantní pokles úrokových sazeb, který zlevnil hypotéky. Ty se v té době pohybovaly kolem dvou procent.

Dalším vlivem, který stál za růstem poptávky po nemovitostech a kvůli omezené nabídce nemovitostí na trhu tedy i za zvýšením cen, bylo zrušení daně z nabytí nemovitosti. Čtyři procenta na vstupu, jež platí kupující, najednou zmizela. Při dnešních cenách bydlení daň znamenala až statisícové počáteční výdaje navíc.

Podpůrné opatření ze strany Ministerstva financí, které mělo zlepšit dostupnost vlastnického bydlení v Česku, ale nemotivovalo jen kupce, kteří plánovali kupovat nemovitost pro vlastní užitek, ale také menší či větší investory, kteří chtěli naspořené finanční prostředky investovat do stabilní komodity, jako je právě nemovitost.

Ministerstvo financí zpětnou optikou ale hodnotí rozhodnutí zrušit daň z nabytí nemovitosti stále veskrze pozitivně. Zapříčinilo totiž podle vyjádření ministerstva kromě zrušení dodatečného daňového výdaje pokles administrativních povinností jak na straně kupujícího, tak na straně státu. Z druhé strany ale přiznává, že opatření nemělo potenciál dostupnost vlastnického bydlení vyřešit.

„Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí každopádně bylo a je podpůrným opatřením, které samo o sobě rigidní realitní trh a problematiku vysokých cen nemovitostí nevyřeší,“ říká Filip Běhal, tiskový mluvčí Ministerstva financí pro SZ Byznys.

Zatřetí došlo k uvolnění parametrů pro poskytování hypoték. Takzvané limity DSTI (výše splátek k příjmům) a DTI (výše dluhů k příjmům) se přestaly měřit úplně (nyní už jsou obnoveny) a LTV (výše hypotéky k ceně nemovitosti) se primárně rozvolnil na 90 %.

Ke všem těmto opatřením se v covidovém období přidaly také obrovské finanční rezervy, které Češi během pandemie nashromáždili, čímž vznikl apetit investovat.

Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

A kam až ceny za poslední dva roky vystoupaly?

V Česku ceny bytů rostou nepřetržitě už od začátku roku 2012. Trend zatím pokračoval i v loňském roce, kde u všech segmentů bytového fondu docházelo k růstu. Průměrná cena bytu se v posledním čtvrtletí 2021 zastavila na novém historickém maximu 87 700 korun za metr čtvereční, ukazují data cenové analýzy Deloitte.

Nejdražší byty se ale nadále prodávají v Praze, kde se průměrná prodejní cena za metr čtvereční podlažní plochy bytu pohybuje kolem 113 500 korun. V tomto průměru jsou zahrnuty veškeré prodeje zapsané do katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Pokud bychom se ale podívali na nové byty, jejich cena by zamířila ještě výrazně výše. Prodejní cena nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí totiž vzrostla na přibližně 145 tisíc korun za m², což v meziročním srovnání lze sledovat jako třetinový nárůst.

Kolik musím vydělávat, abych si pořídil průměrný byt?

Ale na jakou cenu nemovitosti a výši hypotečního úvěru mileniál skutečně dnes má? Na to odpoví vzorový případ.

Podle Eurostatu je průměrná velikost českého bytu 78 metrů čtverečních. Pokud je průměrná cena za metr čtvereční podlažní plochy 87 700 korun, pořizovací cena za byt by se vyšplhala na 6 840 600 korun.

Pokud je žadateli do 36 let, má nárok na hypoteční úvěr na 90 procent z celkové ceny nemovitosti. V takovém případě by si potřeboval od banky vypůjčit 6 156 540 korun. Při úrokové sazbě kolem pěti procent, třiceti letech splácení a fixaci na pět let by se jeho měsíční splátka pohybovala kolem 35 500 korun.

Kolik bude činit měsíční splátka:
Cena nemovitosti:6 840 600 Kč
Potřebuji půjčit:6 156 540 Kč(90 %)
Doba splácení30 let
Fixace hypotéky:5 let
Úroková sazba: 5,54 %
Měsíční splátka: 35 426 Kč
Zdroj: Hypoteční kalkulačka, Česká spořitelna

V optimističtějším scénáři, kdy žadatel disponuje alespoň 20 procenty prostředků na nemovitost z vlastních zdrojů by tato měsíční splátka klesla asi na 30 tisíc korun za měsíc. S přihlédnutím na podmínky, které vymezuje pro získání hypotečního úvěru ČNB by žadatel musel mít měsíční čistý příjem minimálně 60 tisíc korun, protože celková výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr nesmí u lidí do 36 let přesáhnout 50 %.

Pokud ale žadatel na takto nadprůměrný příjem nedosahuje, na jakou hypotéku má nárok? V případě, že jeho příjem se pohybuje na úrovni průměrné hrubé mzdy, tedy k letošnímu prvnímu čtvrtletí 40 135 korun, jeho čistý příjem za měsíc se bude pohybovat kolem 32 tisíc korun.

Při úrokové sazbě kolem pěti procent, plánech třicet let nemovitost splácet, pěti letech fixace a dvaceti procentech naspořených vlastních prostředků by žadatel mohl čekat, že mu banka nabídne úvěr v maximální výši asi 2 610 660 korun, ukazuje kalkulačka České spořitelny.

Maximální možná výše poskytnutého úvěru
Počet žadatelů o hypotéku:1
Čistý měsíční příjem:32 000 Kč
Věk žadatele:30 let
Počet nezaopatřených dětí:0
Doba splatnosti: 30 let
Délka fixace:5 let
Výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti:80 %
Roční úroková sazba:5,24 %
Maximální výše hypotéky: 2 610 660 Kč
Zdroj: Hypoteční kalkulačka, Česká spořitelna

Vzhledem ke kalkulaci tedy zřejmě nepřekvapí, že velké skupině mileniálů se představa o vlastním bydlením vytrácí.

Zhoršující se dostupnost pronájmů

Z těch nejtradičnějších alternativ tak pro většinu z nich může být variantou pronájem nemovitosti od soukromého poskytovatele. I v této oblasti ceny pronájmů v posledních měsících rostou a překonávají předcovidová čísla, množství bytů v nabídce totiž výrazně klesá.

Podle dat technologické firmy Flat Zone se v případě dlouhodobých pronájmů v Praze nabídka snížila za čtvrtletí o přibližně 2 tisíce jednotek (tedy o 28 %).

„Meziroční rozdíl nabídky pronájmů se pohybuje kolem přibližně 66 procent. Cena za metr čtvereční se navíc za pouhý kvartál zvýšila o 4 procenta, meziročně se bavíme o růstu 15 procent,“ uvedl pro SZ Byznys Vít Soural, manažer Flat Zone.

Nabídka se podstatně snížila ale i v regionech. Největší poklesy nabídky se za letošní čtvrtletí podle dat Flat Zone odehrály v Karlovarském (37 %), v Plzeňském (32 %) a ve Středočeském kraji (31 %).

Družstevní bydlení, levnější bydlení

Jinou možností, která by mohla být prakticky alternativou jak k nájmu, tak k pořízení vlastní nemovitosti, je bydlení družstevní, u něhož je možné finanční zátěž rozložit v čase.

Lidé žijící v družstevních bytech nejsou jejich vlastníky, ale nájemci, vlastní v začátcích pouze členský podíl v družstvu. Družstevníci pak měsíčně platí nájemné a splátky dlouhodobého investičního úvěru poskytnutého na družstevní bytovou výstavbu.

Jednotky tisíců družstevních bytů už se připravují například v Praze. Příkladem může být projekt v Praze 5 na ulici Radlická, v němž by mělo vzniknout 266 bytů. Díky poskytnutí pozemků Prahou a dalším výhodám projektu, jako je nízká developerská marže, by měly být tyto družstevní byty levnější o přibližně 25 až 30 % ve srovnání s tržními podmínkami, a tím také cenově dostupnější.

Družstevní bydlení jako jednu z alternativ, která by mohla napomoci řešit dostupnost bydlení v Česku vnímá také Ministerstvo pro místní rozvoj, které do budoucna počítá jak s legislativní, tak i finanční podporou.

„Ve hře jsou například státní záruky za úvěry čerpané družstvy, které by měly zvýšit bonitu stavebních družstev a snížit náklady na splátky úvěru, a tedy i náklady na bydlení,“ uvedl Vilém Frček, tiskový mluvčí ministerstva.

Města budou stavět obecní byty

Velký otazník také stojí před plány k výstavbě obecních bytů, které lze nabízet za průměrně nižší nájemné než bydlení od soukromého pronajímatele. Jenže v Česku se obecních bytů nedostává.

V průběhu 90. let bylo mnoho původně státních bytů převedeno do majetku obcí. Tyto byty pak obce v několika vlnách privatizovaly a zbavily se téměř všech. Dnes proto městům a obcím může činit problém pružně reagovat na situace na volném trhu, kdy najednou vzroste cena nemovitostí a nájemného.

Například Praha jich měla na začátku 90. let téměř 195 tisíc, v roce 2011 to bylo zhruba 65 tisíc a v současnosti to je okolo 30 tisíc (část z nich, zhruba 8 tisíc, je ve správě Magistrátu hl. m. Prahy).

Podle Svazu měst a obcí se dá očekávat, že města a obce budou mít v dalších letech zájem budovat vlastní bydlení tak, aby mohly pokrýt potřeby v oblasti bydlení pro své občany.

„Budou k tomu však potřebovat nastavit vhodné podmínky a podporu ze strany státu,“ doplňuje Alexandra Kocková, tisková mluvčí svazu.

Co do podpory výstavby obecních bytů může dnes posloužit dotační programy Státního fondu podpory investic s názvem Program Výstavba a také úvěrový nástroj Nájemní byty.

Kolektivní bydlení

Další z možností, jak řešit současnou krizi bydlení v České republice, je vytváření konkrétních projektů kolektivního bydlení. To je podle Jana Blažka z fakulty sociálních studií Masarykovy univerzity v Brně typické různými formami společného vlastnictví, ať už kompletních domů, rezidenčních oblastí, nebo třeba spoluvlastnictvím komunitních prostor, pozemků či společného vybavení.

„Ekonomická spoluúčast může mít kromě sdílení vlastnictví také podobu společného vaření, sdílení věcí a odborných znalostí, a dokonce sdílení příjmů a podpory nízkopříjmových domácností,“ popisuje Blažek v materiálech Akademie věd ČR, které řeší, jak zajistit dostupné bydlení v Česku.

Tato forma bydlení ale v tuzemsku zatím není příliš rozšířená. V Česku totiž nejsou banky ani úřady připravené na možnosti komunitního bydlení, a tedy ani nenabízí půjčky pro podobná uskupení. Přesto má komunitní bydlení svou První vlaštovku. Tak se nazývá projekt proměny vily na Břevnově za 40 milionů korun, kterou se skupina Čechů rozhodla přetvořit na komunitní bydlení. V domě má být asi deset bytů, prostor pro setkávání nájemníků i veřejnosti přístupný sklep ke konání kulturních akcí.

Analýzy Seznam Zpráv:

Doporučované