Článek
Prodej nejdražšího obchodního centra v České republice – pražského Palladia – jde do finále. Před dvěma týdny byly podány podle dvou na sobě nezávislých zdrojů první nabídky. A z nich vzešli tři finalisté. Podle několika na sobě nezávislých zdrojů je mezi nimi Reico a konsorcium Investiky s investiční skupinou Wood & Company. Třetím je podle zdroje z realitního trhu obeznámeného s celou záležitostí fond Trigea z finančně-poradenské firmy Partners.
O těchto zájemcích se ostatně mluví i na trhu. „Z domácího trhu půjde pravděpodobně o silnější skupiny, které už mají s obchodními centry zkušenost. Může tak jít například o Wood & Co., Trigeu, Investiku nebo například Reico, které umí realizovat velké nákupy,“ uvádí Tomáš Szilágyi z poradenské společnosti Colliers.
Naopak ze hry vypadl například francouzský obr Klépierre, který v Česku vlastní obchodní centrum Nový Smíchov a plzeňské centrum Plaza. V deseti evropských zemích mu patří sedmdesát obchodních center.
Vlastníkem Palladia je německá investiční společnost Union Investment, která chce podle informací SZ Byznys z prodeje získat okolo 700 milionů eur. Svůj záměr Palladium prodat připustila již na začátku letošního roku. Při prodeji radí majitelům poradenská společnost CBRE. Ta nechtěla průběh prodeje komentovat.
Podobně se vyjadřují rovněž možní kupci. „Nekomentujeme spekulace týkající se potenciální účasti České spořitelny nebo jejích dceřiných společností včetně fondu Reico v akvizičních procesech,“ sdělil na dotaz redakce mluvčí spořitelny Filip Hrubý. Reico je největší tuzemský realitní fond. Skupina Wood nechala dotazy bez reakce.
Tuzemští investoři jsou cenově agresivní
Dotazy k transakci nekomentoval ani fond Trigea, který může být pro Reico silným konkurentem. Trigea byla totiž favoritem na získání brněnského obchodního centra Vaňkovka. Jeho prodej ale nakonec německý majitel – skupina ECE – na poslední chvíli zrušil. Společnost proto má připravené finance a navíc se může opřít o stabilní příliv peněz od investorů. Trigea má v portfoliu již centrum Arkády Pankrác, které koupila loni za více než šest miliard korun.
Na rozdíl od zmíněných fondů, které šly do soutěže o Palladium samy, vytvořily investiční skupiny Wood & Company a Investika konsorcium. Právě skupina Wood má v Palladiu své sídlo. V portfoliu má pražskou Galerii Harfa a loni v říjnu převzala ve spolupráci s Tatra Asset Management bratislavský Aupark. Spojence má i v boji o Palladium. Obě skupiny nakupují nemovitosti do svých realitních fondů.
Současný prodej Palladia jen potvrzuje dlouhodobý trend, kdy na českém trhu převládá místní kapitál. V případě komerčních realit stojí tuzemští hráči až za 90 procenty všech investic. Ti zahraniční totiž využívají příležitostí na svých domácích trzích, kde došlo k výraznějšímu poklesu cen nemovitostí než v Česku.
„Většina mezinárodních investorů zůstává nadále obezřetná a dává přednost investicím do vyspělejších trhů západní Evropy. Oproti tomu místní investoři mají k domácím trhům zpravidla vyšší důvěru, a to díky hlubší znalosti prostředí a bohatým osobním zkušenostem,“ líčí Szilágyi s tím, že místní kapitál tak může být agresivnější. Do karet českým fondům hraje i to, že příliv peněz je stále stabilní.
Bez strategických hráčů
Zajímavostí je, že ze soutěže vypadli strategičtí hráči jako Kleppier a zůstaly fondy, které mají k dispozici dostatek finančních prostředků. „V soutěži zůstali bohatí investoři,“ doplňuje výše zmíněný zdroj.
Požadovaná částka je však hodně ambiciózní a není jisté, zda ji i kapitálově silní investoři budou ochotni vydat. „V tomto případě může jít o rozpětí 600 až 700 milionů eur,“ komentuje očekávanou kupní cenu Szilágyi.
Palladium je podle něj zajímavé výší nájmů, mixem nájemců a především lokalitou. „Atraktivním doplňkem pro někoho může být i rozsáhlý kancelářský komponent. Nevýhodou pak může být například nutnost případných rozsáhlejších investic nebo re-leasing kanceláří, který pro někoho naopak být atraktivní nemusí,“ doplňuje Szilágyi.
Je zde ovšem i další nevýhoda centra. „Nájmy jsou velice vysoké. Otázkou je jejich udržitelnost,“ upozorňuje výše uvedený zdroj obeznámený s celou záležitostí. Jednoduše řečeno: Obchody nemusí dlouhodobě vydělávat tolik, aby to stačilo na zaplacení nájmu.
Před deseti lety zaplatila za obchodní centrum společnost Union Investment částku 570 milionů eur (tehdy zhruba 15,6 miliardy korun). Tolik do té doby nikdo za nemovitost v Česku nezaplatil. Centrum koupila od další německé společnosti Hannover Leasing. „Naposledy se centrum prodalo před deseti lety. Je běžné, že po takové době fond prodává všechen majetek nebo jeho část, aby kapitalizoval zisk a mohl investovat do nových aktiv,“ popisuje Szilágyi. I letošní transakce míří k rekordu, přinejmenším v segmentu obchodních center.
Za své peníze získá kupec obchodní centrum v jádru Prahy, které nabízí 41 tisíc metrů čtverečních nákupních ploch a dalších 18 tisíc m2 představují kanceláře. V centru se nachází podle stránek Palladia 163 obchodů a pětadvacet restaurací. Je zde 700 parkovacích míst.
