Článek
Nejen vlivem makroekonomických podmínek dlouho platilo, že se tuzemští investoři museli při vstupu na německy mluvící trhy vypořádat s řadou bariér. První z nich byla často samotná velikost německého trhu. Tuzemští investoři jednoduše na velké transakce neměli kapitálové ani lidské kapacity.
Kvalita trhu, velikost ekonomiky ani silné institucionální zázemí přitom překážkami nikdy nebyly. Problém byl jinde – v ekonomice samotné investice. V prostředí extrémně levných peněz, silné konkurence a výnosů stlačených na historická minima zkrátka nevycházela investiční matematika, a to ani pro investory s dlouhodobým horizontem.
Současná situace je v tomto ohledu jiná. Německý trh prošel mezi lety 2022 a 2024 korekcí, která byla pro řadu účastníků bolestivá, ale z pohledu zdraví trhu nevyhnutelná. Růst úrokových sazeb, stagnující ekonomika, vyšší náklady na energie i geopolitická nejistota vedly k přecenění aktiv a k prudkému poklesu transakčních objemů. Právě v takových fázích se obvykle znovu nastavují dlouhodobé fundamenty, na kterých trh stojí.
Když se bezpečnost potkává s návratností
Podstatné je, že se změnil poměr mezi vstupní cenou, rizikem a očekávaným výnosem. Kombinace nižších cen, vyšších výnosů a stále mimořádně kvalitní infrastruktury německého trhu vytvořila konstelaci faktorů, která zde dlouhé roky neexistovala.
Vstup do Německa dnes poprvé po delší době nevychází pouze jako „bezpečný“, ale také jako ekonomicky obhajitelný. A to je zásadní rozdíl. I zkušenost z nedávné akvizice obchodního centra v Lipsku ukazuje, že na německém trhu se dnes mohou objevit transakce, které by ještě před několika lety pro českého investora nedávaly smysl.
První skutečné investiční okno pro český kapitál
Je přitom důležité připomenout, že nejde o žádný návrat českého kapitálu do Německa. Český kapitál tam v systematickém měřítku nikdy nebyl – právě kvůli dlouhodobě nevýhodným podmínkám.
Současnou situaci lze spíše vnímat jako první skutečné investiční okno, kdy se kvalita německého trhu potkává s parametry odpovídajícími očekáváním středoevropských investorů. Takových období nebývá v každém cyklu mnoho.
Významnou roli hraje i proměna českých investorů samotných. Tuzemská investiční scéna za posledních deset až patnáct let výrazně dozrála. České investiční společnosti dnes mají zkušenosti z celé Evropy, disponují interními expertními týmy, zvládají komplexní struktury, mezinárodní due diligence i financování na úrovni evropských bank. To, co dříve představovalo faktickou bariéru vstupu, je dnes standardní výbavou silnějších hráčů i v očích německých protějšků.
Trh, který chyby neodpouští
Německo navíc zůstává trhem s vysokou mírou transparentnosti, předvídatelným regulatorním rámcem a hlubokou institucionální infrastrukturou. Rizika jsou zde dobře definovaná a analyzovatelná, což je v prostředí zvýšené globální nejistoty samo o sobě významnou přidanou hodnotou.
Aktuální situace na straně německých prodávajících investičních fondů – často pod tlakem rebalancovat portfolia nebo uvolnit kapitál – navíc vytváří prostor pro struktury a podmínky, které by v době nulových sazeb nebyly myslitelné.
To vše neznamená, že Německo je dnes trhem pro každého. Zůstává vysoce konkurenční, kapitálově náročné, s vysokými bariérami vstupu, například v podobě transakčních nákladů. A je nekompromisní k chybám. Průměr zde dlouhodobě nefunguje a investiční disciplína je nezbytným předpokladem úspěchu.
Pro české investory s dostatečným kapitálem, zkušenostmi a dlouhodobým horizontem se Německo poprvé po letech stává plnohodnotnou investiční volbou. Z našeho pohledu jde především o využití fáze cyklu, kdy se znovu potkává kvalita trhu s ekonomickou logikou investice.
