Článek
Třikrát po sobě, to už není náhoda, ale tradice. Nebo trend. V tomto případě krajně nepříjemný, s potenciálem zamávat ekonomickou situací velkého počtu domácností.
Nové sazby u hypoték v červnu potřetí v řadě překročily pět procent. Nejsledovanější ukazatel – takzvaný „hypoindex“ od firmy Swiss Life, sledující nabídkové úroky od všech domácích bank – stoupl na 5,3 procenta. Nejvýše od listopadu 2024, kdy doznívala inflační vlna a všichni doufali v klidný návrat do normálu.
S touto nadějí se musíme prozatím rozloučit. Realita ukazuje, že někdejší úroky kolem dvou nebo tří procent, za které mají stále mnozí zafixováno, za žádný normál považovat nelze. Spíše šlo jen o šťastnou anomálii, ke které už neumíme najít cestu zpět. Nejen kvůli globálnímu dění, ale i v důsledku toho, jak zacházíme s vlastní ekonomikou doma v Česku.
Ještě začátkem roku byl hypoindex tématem pro finanční specialisty nebo pro vybraný okruh lidí, uvažujících v tu chvíli o vlastním bydlení. Dnes už jde o něco mnohem většího. Možná o jednu z nejdůležitějších ekonomických – a výhledově i politických – zpráv roku.
Protože už se nejedná jen o nové zájemce, které z jedné strany tlačí ke zdi vysoké ceny samotných nemovitostí a z druhé stoupající náklady na financování. Ti v tom nejsou zdaleka sami. Zdražování doběhne daleko širší skupinu – všechny, kteří už hypotéku mají a blíží se jim termín refixace.
Podle dat České národní banky (která trh s nemovitostmi a hypotékami nervózně sleduje a už dlouho mluví o jeho přehřátí) bude třeba v příštích dvou letech refixovat hypotéky za bilion korun. Tedy více než každou druhou (viz graf).
To je v přepočtu na živé bytosti problém pro zhruba 400 tisíc domácností. Problém proto, že stávající hypotéky mají zpravidla podepsané za poloviční nebo i nižší úrok z dob před minulou inflační vlnou. Jistě, trh se může během dvou let umoudřit – ale globální ani lokální okolnosti tomu moc nenasvědčují, spíš naopak.
Dvě, nebo pět procent, to není malý rozdíl. Při dnešní průměrné výpůjčce čtyř milionů, rozložené ve splátkách na třicet let, vyletí měsíční splátka o polovinu, z 14 800 na 21 700 korun. Aniž by se nějak měnila hodnota bytu – jde jen a jen o zdražení peněz.
Hlavním důvodem je ropný šok vyvolaný americko-izraelským útokem na Írán a hlavně strach z jeho dozvuků. Hypotéky jsou dražší, protože rostou inflační očekávání pro příští roky a tím eroduje budoucí hodnota peněz, které banky dnes lidem půjčí. Logicky chtějí vyšší úrok, to je finanční fyzika, jako když teploměr reaguje na vnější teplotu.
Pro stát jako Česko je takřka nemožné s tím něco dělat. Věřitelé se logicky chtějí proti inflaci jistit a nečekají na povel z centrální banky, která cenu peněz určuje, ale jen těch velmi krátkých. Sazba ČNB, považovaná za vodítko pro hypotéky, nyní činí 3,50 procenta, ale k tomu je důležité vědět, že se jedná o roční přepočet pro úložky se splatností jen dva týdny. Když komerční banka nabízí hypotéky, musí odhadnout inflaci na roky dopředu a nehledět jen na ČNB.
I proto je zcela mimo realitu opakované volání Andreje Babiše, když od centrální banky teď chce nižší sazby. Nejenže je proti všem zvyklostem, aby politici centrální bance do její práce mluvili. Ale jde i o ekonomický nesmysl, když ČNB je momentálně naopak pod tlakem, aby tržní sazby dohnala a zvedla i ty své. Kvůli tomu ČNB existuje a toto má dělat, když hrozí inflace.
Koneckonců i sama vláda určila, kde nyní vidí spravedlivou a konkurenční cenu peněz, když nastavila svůj hlavní lidový dluhopis na 4,5 procenta při fixaci na pět let. A u delších peněz musí ještě výš – desetileté dluhopisy, považované za hlavní vizitku země v mezinárodním srovnání, zdražily v Česku za poslední rok z 4,09 na 4,74 procenta ročně. Těžko budou banky půjčovat někomu levněji, když od státu mají bezpracně a bez rizika takový výnos.
Třeba v Maďarsku tento úrok v meziročním srovnání klesl, a to hlavně v naději na rozumnější vládní kurs po odstavení Viktora Orbána. Český příběh je přesně opačný. Zdražení z 4,09 na 4,74 procenta (mezi dubnem 2025 a dubnem 2026, což jsou poslední dostupná data z Eurostatu) bylo největší z celé Evropské unie. V květnu Ministerstvo financí upsalo nové 11leté papíry ještě dráž, za 4,915 procenta.
Českým specifikem je obrat v rozpočtové politice a divočejší plány současného kabinetu, který si chce půjčovat ve větší míře. A tím z titulu větší poptávky logicky i zvedá cenu příslušného zboží, v tomto případě peněz. Jinými slovy, vládnutí na dluh má svou cenu. A to nejen v podobě úroků, které bude potřeba zaplatit někdy v budoucnu, nýbrž i v tom, že rostou úroky teď – státu i všem ostatním, kteří se o kapitál na trhu ucházejí a s hladovou vládou soupeří.
Je tu navíc ještě jedno velké riziko. Pokud Babiš bude chtít opak toho, co mají strážci korun v ČNB dělat, je v sázce důvěryhodnost v celý zdejší systém. Vznikne dojem, že nezávislost centrální banky slábne, a můžou se rozjet sázky na ještě větší inflaci v budoucnu. A tím pádem i ještě větší dlouhé tržní sazby.
Lídři ANO před volbami na billboardech slibovali levnější hypotéky. Měli tím na mysli dotované půjčky pro mladé rodiny a vybrané profese, jako jsou učitelé, zdravotníci nebo vojáci. To by ale celý trh stejně nepřetlačilo. Navíc tento plán se po volbách odsunul až na konec volebního období.
V praxi sledujeme pravý opak. Navíc bez toho, že by vláda měla v rukou nástroje, jak zdražování peněz zbrzdit. Ledaže by začala šetřit, nebo by slíbila zavedení eura, úročeného podstatně níž, a to i v chudších zemích, jako je Slovensko. Takové změny (jak jsme byli znovu ujištěni tento týden) ale čekat nelze a s vyhlídkami na náhlé uklidnění světové situace to je podobně zlé.
Hypoteční realita je zkrátka jasná – zlevňovat se nebude, naopak, a hodně lidí to odnese.
