Článek
Na průměrný nový byt by obyvatel Prahy letos vydělával 17,3 roku, pokud by tedy neměl žádné jiné výdaje. Ve srovnání s loňskem je to téměř o dva a půl roku déle. Vyplývá to z aktuálního Indexu dostupnosti bydlení, který zpracovává největší český rezidenční stavitel Central Group.
Ceny bytů dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Od začátku roku 2015 ceny bytů vzrostly o 136 %, mzdy jen o 41 %. Dostupnost bydlení je tak nejhorší za celou dobu sledování indexu.
Dostupnost bydlení je v Praze nejhorší z okolních metropolí
Zatímco ještě před pěti lety stačilo na pražský byt v novostavbě 12,7 ročních hrubých mezd, před rokem už to bylo 14,9 ročních mezd a nyní se hodnota pohybuje na rekordní výši – 17,3. Dostupnost bydlení je tak u nových bytů nejhorší ze všech okolních metropolí.
„Dostupnost bydlení se zhoršila ve všech velkých sousedních zahraničních městech, které v rámci indexu dlouhodobě sledujeme, v Praze ale nejvíce. Naopak v Berlíně, Vídni nebo Varšavě lidé na nový byt dosáhnou nejrychleji, a to zhruba za 9 let. Ve srovnání s Prahou skoro za poloviční dobu,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Mzdy nestíhají tempo zvyšování cen bytů
Ceny bytů v Praze dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Od začátku roku 2015 vzrostly mzdy v metropoli o 41 % a ceny bytů za stejnou dobu o 136 %. Jen za poslední rok se cena nových bytů v Praze zvýšila o 23 % na 149 255 Kč/m2, mzdy pouze o 6 % na průměrných 50 363 Kč. Velkým rozdílem se propast stále zvětšuje a dosažitelnost nového bydlení v Praze se tak lidem vzdaluje.
Index dostupnosti bydlení (CG-Index):
Ukazatel, kolik průměrných ročních hrubých mezd je třeba na koupi průměrného 70metrového bytu.
Průměrná hrubá měsíční mzda v Praze je 50 363 Kč, cena průměrného nového 70metrového bytu v Praze 10 447 836 Kč.
Index pracuje s daty z Informačního systému o průměrném výdělku (ISPV) Ministerstva práce a sociálních věcí a vychází z cen, které vyplývají ze společné analýzy společností Central Group, Trigema a Skanska.
Nové byty v roce 2022
Zatímco za minulý rok ceny vzrostly téměř o čtvrtinu, letos se podle odhadů čeká cenový nárůst výrazně nižší, tvrdí Kunovský. Podle něj porostou maximálně do 10 procent. Navzdory tomu ale prodeje ve srovnání s loňskem budou klesat.
V roce 2021 se v metropoli prodalo rekordních 7 450 nových bytů. Letos se jich podle odhadů prodá maximálně 5 000.
„Po 4 letech kontinuálního růstu prodejů dojde v tomto roce k výraznému poklesu. Citelný propad je dán vysokou srovnávací základnou, kterou nastavil loňský rekordní rok. Zájem o nové byty je stále velký, ale výrazně ubylo kupujících na hypotéku a také cizinců,“ doplňuje Kunovský.
Změna na trhu s nemovitostmi přichází v závislosti na aktuální situaci – spolu s vysokou inflací totiž rostou úrokové sazby hypoték. Úroky hypoték se aktuálně blíží 6 %, přitom ještě loni touto dobou byly na úrovni kolem 2,5 %.
Mimo to Česká národní banka letos v dubnu zpřísnila podmínky pro získání hypotéky. Tyto regulace části potenciálních klientů momentálně komplikují přístup k hypotéce. Podle Libora Ostatka, hypotečního specialisty Broker Trust a zakladatele Golem Finance, jde v tuto chvíli na celém českém hypotečním trhu o více než deset procent klientů.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5).
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
To potvrzuje také šéf Central Group, který už ve svém portfoliu zákazníků vidí, že se složení kupujících změnilo. V jeho firmě došlo k zásadnímu poklesu klientů, kteří kupují byt právě na hypotéku.
Výrazně naopak vzrostl podíl lidí, kteří financují koupi bytu z vlastních zdrojů a zvyšuje se také zájem institucionálních investorů, kteří na trhu kupují větší počet bytů nebo celé bytové domy pro následný pronájem.
„V loňském zájmu o nové bydlení se výrazně promítla snaha lidí ochránit své úspory před inflací. Stále totiž platí, že nový byt v Praze je bezpečná investice, která roste na hodnotě. Od roku 2015 vzrostla už o více než 130 %,“ vysvětluje Kunovský.
