Článek
Investiční skupina Natland rozšířila své nemovitostní portfolio v hlavním městě. Stala se vlastníkem bývalé ubytovny poblíž areálu někdejší továrny Mitas v pražské Hostivaři. Nevyužívaný objekt chce přestavět na menší byty.
Kupní cena třípodlažní budovy se podle informací skupiny pohybovala ve vyšších desítkách milionů korun. Cílem investice je reagovat na dlouhodobě silnou poptávku po dostupném bydlení pro studenty a mladé pracující.
V přestavěném objektu by mělo vzniknout zhruba 50 malometrážních bytů. Podle Natlandu nejde o klasické studentské koleje ani o projekty navázané na spolupráci s univerzitami.
„Jde především o menší byty se společným zázemím, a to pro mladé lidi, kteří ještě studují nebo už školu dokončili a chtějí začít bydlet samostatně. Pro řadu z nich to bude první skutečný start nové životní etapy,“ říká Tomáš Balvín, investiční manager pro oblast real estate skupiny Natland.
Byty chce skupina nabídnout především k prodeji. Kupujícími přitom nemusí být jen samotní mladí lidé, ale i investoři, kteří je následně budou pronajímat právě této cílové skupině. „Může jít o první investici pro mladé kupující, ale i o produkt pro zkušenější investory. Nejde nám o klasické studentské bydlení, ale o cenově dostupné první bydlení,“ doplňuje Tomáš Balvín.
Podle Natlandu je segment mladých lidí na trhu dlouhodobě podceňovaný. „Mají sice nižší kupní sílu, ale zároveň jde o skupinu s nejvyšší poptávkou. Věříme, že se nám podaří vytvořit produkt, který ji dokáže smysluplně uspokojit, a proto hledáme další příležitosti, kde by se dal podobný koncept uplatnit,“ říká Balvín.
Hostivařský projekt je součástí širší strategie skupiny, která se dlouhodobě zaměřuje na revitalizaci starších a nevyužívaných objektů namísto výstavby na zelené louce. Natland má s podobnými projekty zkušenosti – aktuálně například rozvíjí projekt Stromovka Kladno v okolí tamní železniční stanice nebo dříve obnovil areál Lysolajského dvora.
„Revitalizace starších budov bývá nákladnější než nová výstavba, ale dlouhodobě přináší vyšší městskou hodnotu, nižší ekologickou stopu a pozitivní dopad na kvalitu života v lokalitách. Přinášíme nové využití tam, kde už infrastruktura existuje,“ říká Karel Týc, partner pro real estate a development skupiny Natland.
Aktuálně probíhá architektonická soutěž. Pokud příprava i schvalovací procesy půjdou podle plánu, mohl by se projekt dostat na trh v horizontu 12 až 24 měsíců. Natland se chce v příštích letech do developmentu zapojit výrazněji. Celkově plánuje investovat zhruba čtyři miliardy korun a v přípravě má projekty s více než dvěma tisíci bytů.
Zmenšování jako strategie
Právě oblast menších bytů zažívá na českém trhu v posledním roce výrazný růst. Zmenšování bytů se totiž v éře, kdy ceny nemovitostí dál rostou a mzdy se ne a ne přizpůsobit, stalo jednou z cest, jak vlastní bydlení zpřístupnit. „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních,“ potvrzuje šéf Trigemy Marcel Soural. „To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ dodává.
Důvod je nasnadě. Lidé nekupují byty po metrech, ale podle konečné cenovky. A ta se nejlépe zkrotí právě tím, že se postaví menší byty.
Trendu jde navíc naproti i současná demografická realita. „Od roku 2010 výrazně vzrostl počet jednočlenných a dvoučlenných domácností. Zároveň lidé déle žijí sami zejména v období, kdy začínají pracovní kariéru. Je tu také vysoká míra rozvodovosti a prodlužuje se průměrná délka dožití,“ shrnuje Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.
Jinými slovy přibývá lidí, kteří nepotřebují a hlavně si nemohou dovolit například třípokojový byt. Podle Františka Brože, mluvčího realitního portálu Bezrealitky, má trend efekt i na trh se staršími nemovitostmi. „Řada velkých bytů se tak i na sekundárním trhu předělává na více menších a tento trend bude pravděpodobně do budoucna ještě sílit,“ uvádí.
Právě Praha je přirozeným epicentrem zájmu o menší byty. Nejen kvůli cenám, ale i kvůli specifické poptávce. „V Praze je velká disproporce mezi poptávkou po malých bytech a poptávkou po velkých bytech,“ vysvětluje Brož.
„V centru se nemusí jednat o špatnou investici. Nájemník je často ochoten vyměnit plochu za kratší dojezdovou dobu nebo možnost bydlet přímo v centru,“ dodává.
Podle generálního ředitele ČSOB Hypoteční banky Martina Vaška se právě v Praze chystá několik projektů se stovkami malometrážních jednotek. Společnost Trigema například připravuje mikrobyty v projektu na pražské Invalidovně nebo v mrakodrapu Top Tower.
A takové byty podle Vaška nebudou vznikat pouze v novostavbách, ale stále častěji také, právě po vzoru Natlandu, přestavbou kanceláří či hotelů. „Očekáváme, že tento trend se díky rostoucí atraktivitě pro developery i investory rozšíří i do dalších krajských a vysokoškolských měst,“ říká Vašek.
Studentské bydlení na vzestupu
Zájem investorů se přitom v poslední době stále častěji neupíná jen budování bytů na prodej, ale také k nájemnímu bydlení stavěnému v podobném duchu, tedy k menším jednotkám doplněným o sdílené a komunitní zázemí. Právě segment studentského a institucionálního nájemního bydlení dnes patří mezi nejrychleji rostoucí části rezidenčního trhu v Evropě.
Podle Evropského investičního barometru studentského ubytování (PBSA) 2025, který zpracovala organizace The Class Foundation společně se společností Savills, se studentské bydlení vůbec poprvé dostalo na vrchol žebříčku nejžádanějších rezidenčních segmentů z pohledu investorů.
„Dvaašedesát procent oslovených investorů uvedlo, že se na tuto oblast aktivně zaměřují, a očekávají, že během příštích dvou až pěti let navýší počet lůžek ve svých portfoliích o 72 procent. Celkové investice by se měly pohybovat okolo 20 miliard eur,“ říká David Sajner, investiční ředitel Savills. Navzdory těmto plánům však zůstává nabídka hluboko pod poptávkou. I při realizaci všech plánovaných projektů by se celoevropská míra pokrytí poptávky zvýšila jen z dnešních 14 na 18 procent.
Výrazný strukturální nedostatek je patrný i v Praze, kde podle dat Savills z loňského roku hledá každý akademický rok ubytování až 75 tisíc vysokoškolských studentů, zatímco celková kapacita studentských lůžek dosahuje jen zhruba 28,5 tisíce. Většinu z nich navíc vlastní samotné univerzity, jejichž koleje často nenabízejí standard, na který jsou dnešní studenti zvyklí.
„Komerční bydlení pro studenty je regulérní a perspektivní součást nájemního trhu. Dotované koleje mají kapacitní i kvalitativní limity, a tržním řešením se proto stává sdílené bydlení nebo právě institucionální projekty,“ říká Petr Dufek, hlavní ekonom Banky Creditas.
Podle něj nejde jen o Prahu. Podobné projekty mají potenciál i v dalších univerzitních městech, kde jsou nájmy stále dostupnější a poptávka stabilní.
