Článek
Rozsáhlá úprava stavebního zákona míří do další fáze. Ministerstvo pro místní rozvoj dokončilo komplexní pozměňovací návrh a poslalo ho do sněmovních výborů, které ho mají příští týden projednat. Jde o reakci na kritiku původní verze i snahu upravit systém, který podle investorů, obcí i státu nefunguje a v důsledku zpomaluje, jak v Česku přibývají možnosti bydlení.
Jedno řízení místo série kroků
Zásadní změna se týká samotného průběhu povolování. Dnes se většina projektů skládá z několika řízení, která běží souběžně nebo na sebe navazují a stavebník musí postupně získat stanoviska od různých úřadů a institucí, které mezi sebou ale nejsou koordinované.
Novela se snaží tento model zjednodušit a sloučit do jednoho procesu.
„Návrh posiluje rozvojové pojetí stavebního práva, přesouvá ochranu veřejných zájmů více přímo do územního plánování a do integrovaného rozhodování stavebního úřadu, omezuje duplicity,“ popisuje vládní zmocněnkyně Hana Landová.
Z pohledu běžného projektu to znamená výraznou změnu. Například u stavby rodinného domu v komplikovanější lokalitě dnes investor řeší zvlášť památkovou ochranu, vodní režim, kácení stromů nebo dopravní napojení. Každé z těchto stanovisek má vlastní proces, vlastní lhůty i razítka a může celý projekt zásadně zdržet.
Nově by měl většinu těchto požadavků řešit jediný stavební úřad v rámci jednoho řízení. „Nově to bude jeden proces před stavebním úřadem, který v tomto řízení vyřeší také například požadavek na kácení stromů,“ uvádí Landová.
Právě odstranění duplicit je podle ministerstva jedním z hlavních nástrojů, jak celý systém zrychlit.
Místo zákazu důvod a plán
Novela se snaží přístup změnit nejen organizačně, ale i obsahově. „Dotčené orgány mají jednat jen v mezích své působnosti a co nejdříve, mají také usilovat o řešení namísto zakazování,“ říká Hana Landová.
V praxi to znamená posun od situace, kdy úřad vydá nesouhlas, a tím proces de facto zastaví, k modelu, kdy musí aktivně hledat, za jakých podmínek by projekt mohl projít. Typicky například sám navrhne úpravu projektu, technické řešení nebo kompenzační opatření, které by vyhovovalo předpisům.
Tento princip se promítá i do samotného rozhodování. Nově má platit, že pokud je pozemek určený k výstavbě, neměla by být stavba automaticky blokována jednotlivými stanovisky. Zamítnutí bude možné jen v případě, že projekt nelze realizovat ani po úpravách nebo za stanovených podmínek.
Stabilnější pravidla pro developery
Významnou změnou je i to, jak se bude projekt posuzovat v čase. Dnes se často stává, že se během řízení mění podmínky nebo požadavky a investor musí projekt opakovaně upravovat a znovu předkládat, vždy podle nově zavedených nařízení. To celý proces prodlužuje a zvyšuje nejistotu, jak vše ve výsledku dopadne.
Novela zavádí princip, že projekt se posuzuje ke dni podání žádosti. „Záměry budou posuzovat ke dni podání žádosti. V současné praxi je nezbytné opakovaně upravovat projekty a znovu je posuzovat,“ vysvětluje vládní zmocněnkyně Hana Landová. Jednoduše řečeno, projekt musí splňovat pravidla platná v den podání a nemusí se měnit podle novinek, které vstoupily v platnost až po tomto datu.
Byty jako veřejný zájem
Jedním z nejcitlivějších a zároveň nejdůležitějších bodů celé novely je nové postavení bytové výstavby. Ta se, konkrétně u projektů nad deset tisíc metrů čtverečních, dostává mezi takzvané „vyhrazené stavby“ a současně je její realizace výslovně označena jako „veřejný zájem“.
Na první pohled jde o relativně stručnou změnu v zákoně. V praxi ale může zásadně proměnit rozhodování úřadů. Dosud totiž při povolování staveb neexistovala jasně definovaná důležitost jednotlivých veřejných zájmů. Ochrana životního prostředí nebo zemědělského půdního fondu tak často dokázala bytové projekty zastavit nebo výrazně zpomalit. Někdo je totiž mohl považovat za důležitější než to, že vznikne nové bydlení.
Novela tento poměr mění. Zájem na výstavbě bydlení se nově dostává na roveň ostatním veřejným zájmům, které úřady při rozhodování poměřují.
„Praktický dopad této novely se pak projeví v rámci povolovacích řízení. Zatímco dosud mohla ochrana životního prostředí či ochrana zemědělského půdního fondu relativně snadno převážit nad zájmem na realizaci bytové výstavby, nově bude nutné tyto zájmy posuzovat jako rovnocenné. Pak už bude v každém konkrétním případě rozhodující, který z kolidujících veřejných zájmů při jejich poměřování převáží,“ říká advokát a specialista na stavební právo Kamil Jelínek.
Podle něj tak změna neznamená automatické povolení všech projektů, ale větší šanci projít. „Obecně tak lze konstatovat, že navržená zákonná úprava významně zvyšuje důležitost bytové výstavby, a tím i pravděpodobnost úspěšného povolování záměrů v oblasti bydlení,“ dodává.
Z pohledu developerů jde o změnu, která ale na druhou stranu otevírá dveře napětí v systému a zvýhodnění bydlení může mít dopad na jiné projekty. „Z pohledu průmyslového developmentu vnímáme jako potenciální komplikaci to, že hromadné bydlení bude mít jako veřejný zájem přednost při schvalování,“ říká David Kuchařík, ředitel výstavby skupiny CTP.
Chybí jistota
Odborníci napříč trhem se ale shodují, že změna je nutná. Zároveň ale nejsou jednotní v tom, jak velký dopad novela skutečně přinese. „V podobě, kterou jsme měli možnost prostudovat, má návrh reálný potenciál ke zrychlení a zjednodušení. Současně ale platí, že rozhodující bude implementace v praxi,“ říká Emil Holub, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partner advokátní kanceláře Clifford Chance.
Podobně mluví i stavebníci. Podle Svazu podnikatelů ve stavebnictví (SPS) jde o logickou reakci na problémy systému. „Za Svaz podnikatelů ve stavebnictví jej vnímáme jako krok správným směrem. Český systém povolování staveb je dlouhodobě příliš složitý, roztříštěný a nepředvídatelný a právě na tyto problémy návrh míří,“ říká Zdeněk Soudný, viceprezident SPS.
Zároveň ale upozorňuje, že změna nebude jednoduchá a dotkne se stovek úřadů, obcí i institucí. „Jde o mimořádně rozsáhlou institucionální změnu, která se dotkne obcí, krajů i stovek úřadů. Bez velmi pečlivé organizace, stabilních personálních kapacit a funkčního digitálního zázemí může narážet na praktické problémy,“ dodává.
Digitalizace jako podmínka
Jedním z klíčových faktorů bude podle Davida Kuchaříka také digitalizace. „Klíčovou podmínkou jakéhokoli zrychlení je stabilní a plně funkční Portál stavebníka,“ říká šéf výstavby v CTP.
Podle něj ale samotné spuštění systému nestačí. „Dokud nebudou digitální systémy technicky spolehlivé a dokud se všichni účastníci procesu nenaučí s portálem efektivně pracovat, k reálnému zrychlení nedojde. To se týká jak technické připravenosti, tak administrativní stability celého systému,“ upozorňuje.
Efekt se projeví se zpožděním
Ani v případě, že by novela zákona prošla bez zásadních změn, nelze podle Holuba čekat okamžitý dopad na trh s bydlením. „Pro koncové zájemce o bydlení se efekt projeví až v delším horizontu,“ upozorňuje expert.
Důvod je jednoduchý. Změna se nejdříve projeví na začátku celého řetězce, tedy u samotného povolování staveb. „Dopad se neprojeví okamžitě, nejdříve jej pocítí stavebníci a developeři, a i to nejdříve s odstupem dvou až tří let. Pro koncové zájemce o bydlení se efekt projeví až v delším horizontu, protože samotná příprava a realizace výstavby je víceletý proces,“ dodává.
