Článek
Drahé nemovitosti, růst úrokových sazeb a ochlazení poptávky po nákupu vlastního bydlení. O tom, jaké změny v důsledku těchto změn zažívá byznys realitních kanceláří, mluvil v rozhovoru pro SZ Byznys František Kroupa, realitní makléř ze společnosti Archer reality.
„Ti, co zprostředkovávali prodeje a pronájmy a nedělali to pořádně, tak budou nuceni činnosti zanechat. V tuto chvíli bude opravdu velmi záležet na kvalitě realitních makléřů,“ říká. „Další úbytek čekám u nepoctivých realitních kanceláří, pro které budou další měsíce velmi bolestné,“ dodává Kroupa v rozhovoru.
Realitní trh před rokem a realitní trh dnes. Změnil se z vašeho pohledu?
Diametrálně. Změna nastala v momentě, kdy se začalo mluvit o krizi. První změny jsem zaznamenal už v minulém roce, byť to byl jeden z nejúspěšnějších roků v historii realit od revoluce. Realitní trh ovlivňují především dvě věci. První je dostupnost peněz a ekonomický klid. Pokud mám jistotu, že mě zaměstnavatel nepropustí, protože by mohl zkrachovat, tak si mohu dovolit spoustu věcí, například uvažovat o nákupu nemovitosti.
Bydlení pro uprchlíky – změny (v ukrajinštině)
Co se tedy dnes děje na trhu s nemovitostmi?
Poptávajících a investujících ubylo téměř o šedesát procent. V minulém roce bylo velmi jednoduché prodávat nemovitost. Realitní makléř zveřejnil inzerát, na který se ozvaly často i desítky zájemců. Jednoduše, kdo měl trochu peněz, tak kupoval. V tuto chvíli to tak už ale rozhodně není.
Já ale věřím, že právě tato změna může mít pozitivní dopad na realitní trh, který se v tuto chvíli očišťuje.
Jak to myslíte?
Ti, co zprostředkovávali prodeje a pronájmy a nedělali to pořádně, tak budou nuceni činnosti zanechat. V tuto chvíli bude opravdu velmi záležet na kvalitě realitních makléřů a na tom, jakým způsobem budou schopni prodávat.
Bude makléřů ubývat?
Bude. S těmi, co tuto práci dělali jen napůl, například si po práci chodili jen tak střelit dům, je domnívám se konec. Další úbytek čekám u nepoctivých realitních kanceláří, pro které budou další měsíce velmi bolestné.
Možné propouštění realitních makléřů očekávám také u velkých realitních kanceláří a franšíz. Leckteré realitní kanceláře mají stovky makléřů, ale ti se nemohou uživit, když je málo obchodů.
Jak se s ohledem na všechny tyto změny, které poslední měsíce absorbuje realitní trh, mění samotná obchodní strategie realitních makléřů?
Do této chvíle realitní makléři prodávali, řekněme, směrem dovnitř. Museli získat nemovitost k prodeji a prezentovali se především pro ty, kteří prodávali. Nyní se musí naučit prodávat se těm, kteří kupují. To je z mého pohledu dost pozitivní změna.
Jak dnes zaujmout potenciálního klienta?
Je vhodné tyto strategie rozdělit na marketing a obchod. Marketing dnes dá inzerát na internet, což je jednoduché. Zapomíná se ale na samotný obchod. Dnes se točí dlouhá videa o dvoupokojovém bytě, létá se tam s drony, což v zásadě nemá ten správný prodejní efekt.
Pokud uděláte film nebo 3D fotografie, člověk, který se z nich rozhoduje, zda by měl o nemovitost zájem, vždy najde něco, co se mu nebude líbit. Vždy má pocit, že už tam byl, a na prohlídku ve finále nedojde. A jak chcete obchodovat s někým, kdo se s vámi nebaví?
Jak tyto změny, jako je pokles poptávky, růst úrokových sazeb a další, působí na byznys realitních kanceláří? Vnímáte, že by klesaly tržby?
Ano. Výrazně.
Můžete zmínit odhad?
Ještě nemáme konec roku, ale očekávám letos úbytek minimálně o polovinu. Hlavní změnou je, že se prodlužuje délka prodeje, tím se natahují časy, nedá se toho zvládnout tolik a zároveň ubývá realizovaných obchodů.
Hlavní parametr je dobře zrealizovaný obchod a jejich počet. Jenže ten dnes významně klesá.
Aktuálně se staví luxusní drahé byty a dostupnost bydlení, zejména v hlavním městě, se nezlepšuje.
Je šance, že poptávka bude v příštích měsících opět růst?
V momentě, kdy nastane znovu klid na trhu a začnou úrokové sazby klesat na rozumnou míru, tak se trh opět začne postupně rozbíhat. Ceny relativně stagnují, byť z tabulek vyplývá, že roste podíl nucených prodejů.
Poroste počet nucených prodejů právě například s ohledem na zdražení hypoték?
Myslím si, že to nebude nic výrazného. Člověk, který se dostane do ekonomických problémů, prodává nejdříve jiné věci než střechu nad hlavou. Nicméně v tuto chvíli nárůst nucených prodejů pozorujeme jen velmi mírně. Jsou ale výrazně více vidět, a to zejména z toho důvodu, že se celkový počet realizovaných prodejů oproti loňsku výrazně snížil.
Jak se budou dále vyvíjet ceny nemovitostí? Mluvil jste o tom, že aktuálně trh spíše stagnuje. Půjde o dlouhodobý stav?
Kdyby stát začal na místech, kde je to možné, stavět, mohlo by to ovlivnit ceny starších nemovitostí. V tuto chvíli tomu ale nic nenasvědčuje. Aktuálně se staví luxusní drahé byty a dostupnost bydlení, zejména v hlavním městě, se nezlepšuje. To znamená, že budeme mít i nadále drahé nemovitosti.
Zároveň nechci tvrdit, že předražené, protože nemovitosti se chovají stejně jako jiné komodity a neexistuje žádná realitní bublina. Jde o volný trh. Je jich málo, a proto se prodávají draze. A vývoj se nezlepší.
V dlouhodobém horizontu si myslím, že ceny dolů nepůjdou, ale nemluvím o následujících dvou letech. Může se stát, že pokud bude dále pokračovat válka a zhorší se ekonomická situace a úrokové sazby dále porostou, může se stát, že ceny mohou mírně klesnout.
