Drahota už jeden obor proměnila. V nemovitostech mají navrch kupující

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Za současným zdražováním vidí statistici především drahé energie, například elektřina v květnu meziročně podražila téměř o 31 procent. Ale svižně rostou i ceny dalších položek, které se týkají bydlení – nájemné vyskočilo o 4,7 procenta, vodné a stočné o 4,7 procenta a 6,4 procenta, teplo a teplá voda o téměř 18 procent…

Rostou i ceny stavebních materiálů, stavebních prací, a to všechno se projevuje i v růstu cen nových nemovitostí. Předpoklady, že ceny nemovitostí přestanou růst, nebo že by mohly dokonce zlevňovat, se tak prozatím v převážné většině případů nenaplnily – ale situace se podle hypotečního specialisty Broker Trust a šéfa společnosti Golem Finance Libora Ostatka zásadně změnila.

„Trh nemovitostí má obrovskou setrvačnost, což dokládají i data realizovaných cen nemovitostí za první čtvrtletí. Ale pokud se podíváme na nabídkové ceny a na to, co se děje v realitních kancelářích, tak tam jednoznačně už změna nastala,“ říká Ostatek v pořadu Agenda.

„Nelze tvrdit, že nemovitosti poletí dolů, ale trh se přesunul z trhu prodávajících na trh kupujících. To je po dekádě zásadní změna, dnes se na nemovitosti nestojí fronta, nekupuje se všechno, co se dá koupit, velmi pečlivě se zvažuje,“ doplnil Ostatek.

Podle něj je však kombinace vysoké inflace a vysoké ceny nemovitostí nový fenomén. „Nabídka je malá, pořád nemáme dost nemovitostí, poptávka zůstává a fakt, že kupující v určitém segmentu nedosáhnou na hypotéku, nic nemění na tom, že zde je pořád hodně lidí, kteří chtějí v nemovitosti zhodnotit peníze. A toto drží ceny nemovitostí zatím nahoře,“ vysvětluje důvody, proč ceny zatím na aktuální dění nereagovaly. Dodal však, že k obratu došlo a na podzim se ukáže, o jak zásadní změnu trendu půjde.

Zásadním krokem, který tuto situaci ovlivňuje, je i politika České národní banky. Ta kvůli vysoké inflaci začala loni v červnu zvyšovat základní úrokovou sazbu a posléze se rozhodla zchladit přehřátý trh s nemovitostmi znovuzavedením kritérií, která omezují banky v poskytování hypoték žadatelům.

Kvůli vyšším úrokovým sazbám a nárokům na bonitu žadatelů odpadla z trhu minimálně desetina potenciálních žadatelů o hypotéky. Další vývoj pak bude záležet na vývoji úroků.

„Se vzrůstající úrokovou sazbou je podíl úroků ve splátce vyšší. Každý milion průměrné hypotéky se splatností na 30 let je dnes dražší o 1 600 nebo 1 700 korun, tento rozdíl tří procentních bodů je zde samozřejmě znát,“ doplnil Ostatek. Průměrná splátka třímilionové hypotéky se splatností 30 let a LTV 80 procent se tak dnes pohybuje kolem 18 tisíc korun.

ČNB na svém červnovém zasedání s nejvyšší pravděpodobností dále zvýší úrokové sazby až k hranici sedmi procent. „Obávám se, že k sedmi procentům se ta sazba může dostat,“ připouští Ostatek. A na to pak budou reagovat i banky poskytující hypotéky.

„Nabídka u hypoték se odvíjí od ceny dlouhodobých zdrojů peněz na trhu – ta je určující. ČNB udává trend, ten je rostoucí a trh na to reaguje. Banky se nyní financují u hypotéky s pětiletou fixací za zhruba 5,7 procenta a k tomu si musejí přidat marži,“ popsal hypoteční expert a dodal: „Že sazby pro hypoteční klienty půjdou v průběhu příštích týdnů přes šest procent, je velmi pravděpodobné.“

Na druhou stranu však Ostatek tvrdí, že pokud je záměr rodiny bydlet, tak ji výše úrokových sazeb od nemovitosti, která jí dává smysl, neodradí. „Klíčové je, aby měla rodina dostatečnou rezervu v příjmu a byla schopná splácet,“ říká.