Byt, který nikdo nechce. I během realitní horečky zůstávají v nabídce ležáky

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

I v době, kdy se na byty málem stojí fronty, kdy lidé kupují mikrogarsonky, byty v suterénu nebo nemovitosti k totální rekonstrukci, existuje na realitním trhu zvláštní kategorie. Byty, které nechce nikdo. Leží v inzerci měsíce, někdy roky a i přes opakované zlevňování zůstávají bez zájmu.

Zatímco některé nabídky zmizí z realitních portálů během dvou dnů, jiné se na nich objevují opakovaně. „Mezi nejdéle inzerovanými nabídkami, které jsou aktuálně k dispozici na portálu Sreality.cz, jsou i takové, které jsou v inzerci déle než čtyři roky,“ říká Štěpán Matějka, datový analytik Seznam.cz.

Co takovým nemovitostem chybí a proč si nemůžou najít své nové majitele? A proč si naopak některé byty kupující rozeberou dřív, než vůbec stihnou dorazit na prohlídku?

V hlavní roli je samozřejmě cena. Ta rozhoduje, jestli byt z inzerátu zmizí během dvou dnů, nebo se v nabídce zasekne na dlouhé měsíce. K hlavním dalším kritériím pak podle realitních odborníků patří lokalita, stav nemovitosti nebo její dispoziční řešení. Ale cenová dostupnost zůstává nejzásadnějším faktorem, zdůrazňují.

„S nadsázkou se dá říct, že počet reakcí a tím i rychlost prodeje rostou druhou mocninou vůči podhodnocenosti k aktuální cenové hladině,“ říká František Brož, mluvčí portálu Bezrealitky.

To je ostatně i jeden z důvodů, proč se byty o menší ploše začaly stávat tržním bestsellerem. Menší byty se totiž kvůli nižší ceně snáze vejdou do rozpočtu kupujících.

„U malých bytů o rozloze 16 až 30 m2, které byly na stránkách Sreality.cz nabízeny v porovnání s byty jiných velikostí nejmenší počet dní, bude nejspíše hrát roli, že mají nejnižší nominální cenu, i když cena za metr čtvereční je u nich vysoká,“ říká Štěpán Matějka, datový analytik Seznam.cz.

Pro kupující je tak zřejmě celková cena důležitější než cena za metr čtvereční, protože ta je naopak u těchto malých bytů největší.

Druhým možným důvodem, proč tyto byty zůstávají v nabídce kratší dobu, než je průměr, je podle Matějky fakt, že malé byty jsou často nabízeny a kupovány jako byty investiční. „O tyto byty je tedy nejspíše zvýšený zájem i mezi lidmi, kteří v nich nechtějí bydlet, ale chtějí je pronajímat či v budoucnu se ziskem prodat,“ dodává.

Tento vývoj se začíná promítat i na trhu novostaveb, kdy developeři reagují na přání zákazníků. Mají větší jistotu, že menší byt rychleji a snáze prodají a ještě se zmiňovaným bonusem, že v přepočtu na metry jsou tyto byty dražší . „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních,“ upřesňuje vývoj šéf Trigemy Marcel Soural. „To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ dodává.

O době, kterou si inzerát v nabídce počká, rozhoduje také lokalita, tedy v jakém regionu se nemovitost nachází.

„Ve druhém čtvrtletí letošního roku jsme zaznamenali, že například v Karlovarském kraji zůstávaly byty o rozloze mezi 40 a 100 metry čtverečními v nabídce mediánově až 58 dní,“ říká datový analytik Seznam.cz Štěpán Matějka.

Dlouhou dobu čekaly na kupce i podobné byty v Královéhradeckém, Libereckém nebo Jihočeském kraji, kde se inzerce běžně protahovala přes 40 dní. Opačný obrázek nabízí Moravskoslezský nebo Jihomoravský kraj, kde se podle Matějky podobné byty prodávají mnohem rychleji.

„V Moravskoslezském kraji se jejich mediánová inzerce pohybovala kolem 23 dní, v Jihomoravském okolo 29 dní,“ dodává. Rozdíl v tempu prodeje tak často nevychází pouze ze samotných parametrů bytu, ale i z toho, jak moc se v dané lokalitě s byty obchoduje.

Důvod, proč některé nemovitosti zůstávají v inzerci měsíce nebo roky, leží často ale ještě mnohem hlouběji, a to v celkovém dojmu z nemovitosti i jejího okolí, říká František Brož z portálu Bezrealitky.

„Často to může být kombinace špatného stavu domu, neatraktivní lokality, rušného prostředí nebo třeba absence občanské vybavenosti,“ vyjmenovává Brož. Kupující si navíc stále více všímají drobných, ale podstatných detailů, například nepříjemného zápachu na chodbách, zanedbaných společných prostor nebo nelichotivé pověsti sousedů.

Podle Brože je přitom zcela běžné, že problémová nemovitost není na první pohled rozeznatelná. „Některé slabiny se ukážou až při osobní prohlídce nebo ve chvíli, kdy majitel zamlčuje důležité informace, typicky třeba skutečnost, že byt vyžaduje zásadní rekonstrukci, má právní vady, zatíženou anuitu nebo se nachází v domě s komplikovaným SVJ,“ upozorňuje. Společenství vlastníků jednotek mají totiž často složitá pravidla ohledně možnosti byty prodávat.

Specifickou překážkou může být i sám majitel. Pokud má nerealistické představy o ceně a nehodlá slevit, může se z bytu stát takzvaný ležák bez ohledu na jeho reálné kvality. „Stává se, že prodávající čeká na kupce, který zaplatí výrazně nad tržní cenou, třeba i o milion více. Jenže takový kupec často nepřijde nikdy,“ říká Brož. I kvůli tomu se některé inzeráty vrací opakovaně, ačkoli o byt by za férovou cenu zájem byl.